【導(dǎo)讀】松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 莈芆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄芃薀螂蚃莃蚈螂肄薈薄螂膇莁蒀螁艿膄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁袆膈艿蚇裊芀蒄薃襖羀芇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薁蝕袀肆莃薆袀膈蕿蒂罿芁莂螀羈羀膅蚆羇肅莀螞羆芅膃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)艿薅肂羈蒅蒁肁肄羋螀肀膆蒃螆聿莈芆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄芃薀螂蚃莃蚈螂肄薈薄螂膇莁蒀螁艿膄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁袆膈艿蚇裊芀蒄薃襖羀芇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薁蝕袀肆莃薆袀膈蕿蒂罿芁莂螀羈羀膅蚆羇肅莀螞羆芅膃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)艿薅肂羈蒅蒁肁肄羋螀肀膆蒃螆聿莈芆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄芃薀螂蚃莃蚈螂肄薈薄螂膇莁蒀螁艿膄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁袆膈艿蚇裊芀蒄薃襖羀芇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薁蝕袀肆莃薆袀膈蕿蒂罿芁莂螀羈羀膅蚆羇肅莀螞羆芅膃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)艿薅肂羈蒅蒁肁肄羋螀肀膆蒃螆聿莈

　　

【正文】 項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的商業(yè)酒店 的租售壓力。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營(yíng)銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)； 密切關(guān)注商業(yè)酒店市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況； 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 盡量提升使用價(jià)值； 為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。 保證資金鏈的連續(xù)性； 注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表 。 從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣(mài)點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤(pán)附加值。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。 “松浦大廈”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤(pán)銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤(pán)集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商 住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買(mǎi)力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買(mǎi)家。 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 4 經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 項(xiàng)目名稱理念 整體建筑群命名為“松浦大廈。 以“松浦”命名是因?yàn)榈靥幗眳^(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。 定位闡述 1） 位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買(mǎi)和入主的沖動(dòng)。 2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過(guò)效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買(mǎi)家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 3） 大廈 自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)”。 4） 市區(qū)兩級(jí)政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場(chǎng)觀望心理的唯一出路。這里，針對(duì)兩種的心理： 5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買(mǎi)家雙贏的局面。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤(pán)入市的必要條件。 綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘 新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。 目標(biāo)客戶 客戶類型分類 一、 初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開(kāi)支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈Α? 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。 三、 中小企業(yè)主 需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣 告推廣、客戶服務(wù)三方面上。 四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處 實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對(duì)于買(mǎi)、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本和投資益，往往選擇前者。 五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。 經(jīng)分析，“松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 客戶屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書(shū)機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等； B 類──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司； C 類──投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、環(huán)保類公司。 D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)； E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； F 類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等； G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。 二、 職業(yè)性 國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。 三、 文化 /年齡 大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 四、 收入水平 公司每月純利潤(rùn)在 5 萬(wàn) 172。80 萬(wàn)之間，其中以 1015 萬(wàn)元居多。 五、 區(qū)域分布 工作區(qū)域在松北區(qū)將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。 六、 投資目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。 管理方案設(shè)計(jì) 商住功能配套 設(shè)立 24 小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能： 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。 一、 整體樓宇的營(yíng)銷推廣 面對(duì)“松浦大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整 體物業(yè)管理把營(yíng)銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對(duì)“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 二、 駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù) “松浦大廈”的前臺(tái)管理提供：基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；航空機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服 務(wù)；業(yè)主個(gè)性化文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報(bào)修點(diǎn)。 三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。 四、 樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門(mén)保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清 潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)； 二、 辦公場(chǎng)所共享 會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門(mén)共享 秘書(shū)、接待員、外勤、行政（共享的部門(mén)全天候 24 小時(shí)輪班）； 四、 單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 5 項(xiàng)目建設(shè)方案 建筑設(shè)計(jì)方案 建筑面積和內(nèi)容 一、 建筑面積 總面積約 50000 平方米，其中：公寓及寫(xiě)字間約 平方米，商鋪約為 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 平方米。 二、 建筑高度 共 33 層。 三、 建筑群組成 包括：三十三層的主體大廈、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。 三十三層主體樓規(guī)劃為： 13 層商鋪， 433 層為公寓和寫(xiě)字間，地下一層為停車場(chǎng)。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫(xiě)字間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、 總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。 在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開(kāi)，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)