【正文】 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、 總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清 潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 二、 職業(yè)性 國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。 三、 中小企業(yè)主 需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣 告推廣、客戶(hù)服務(wù)三方面上。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。 同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商 住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買(mǎi)力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買(mǎi)家。 物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類(lèi)似高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理； 學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的商業(yè)酒店 的租售壓力。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。 二、 臨時(shí)停車(chē)受到限制 由于臨近一線(xiàn)馬路，臨時(shí)停車(chē)量有一定局限。 二、 綠化與景觀 “松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。 SWOT 分析的步驟： 羅 列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。影 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 響商業(yè)酒店需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。 二、 商服繁華程度 商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類(lèi)歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類(lèi)，各類(lèi)中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒 店的需求量影響因素體系。如香格里拉酒店等。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成 哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如 萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店 、 勃萊梅大酒店 、 福 松浦 天大酒店 等；道里區(qū)，如 香格里拉大飯店 、 松花江凱萊花園大酒店 等；南崗區(qū)一帶，如 華融飯店 、 戴斯大酒店 等。 911月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9月份平均氣溫為 10℃， 10 月份北部地區(qū)已到 0℃， 南部地區(qū) 24℃。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國(guó)水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿? 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 哈爾濱位于最北端，是中國(guó) 緯度 最高、氣溫最低的大都市。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。 40′，是 黑龍江 省省會(huì)，中國(guó)東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國(guó)省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏?特大城市 ，是 中國(guó)十大城市之一。要 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展的項(xiàng)目?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒(méi)有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。 42′ ~130176。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。 1998 年高等教育管理 體制改革 后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。 35月份為春季，易發(fā)生春旱和 大風(fēng) ，氣溫回升快而且變化無(wú)常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線(xiàn)已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿(mǎn)足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的 歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商自營(yíng) 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。 開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店等。 一、 行政因素 行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。在這一過(guò)程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線(xiàn)路數(shù)、道路通達(dá)程度等。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈?！八善执髲B”的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。 三、 項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求 “松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣(mài)點(diǎn)，以縮短銷(xiāo)售周期、提高樓盤(pán)附加值。 3） 大廈 自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶(hù)良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)”。 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 客戶(hù)屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 六、 投資目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。 三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。 三十三層主體樓規(guī)劃為： 13 層商鋪， 433 層為公寓和寫(xiě)字間，地下一層為停車(chē)場(chǎng)。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 二、 建筑高度 共 33 層。同時(shí)對(duì)“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。80 萬(wàn)之間，其中以 1015 萬(wàn)元居多。 五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。 目標(biāo)客戶(hù) 客戶(hù)類(lèi)型分類(lèi) 一、 初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開(kāi)支，又想有規(guī)模，夠體面。 定位闡述 1） 位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買(mǎi)和入主的沖動(dòng)。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表 。 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析 通過(guò)以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。 機(jī)會(huì) 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “松浦大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來(lái)城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個(gè)商業(yè)集散地。 圖 SWOT分析步驟 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線(xiàn)上。影響因子有地塊距地鐵車(chē)站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。 三、 交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 四、 人口因素 人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。顯然，這類(lèi)影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類(lèi)研究 酒店連體項(xiàng)目 此類(lèi)項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為 商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸 二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性?xún)鐾翆雍穸燃s 米。年平均溫度 ℃。要建立大項(xiàng)目庫(kù)，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制 。學(xué)校前身是 中國(guó)共產(chǎn)黨 1947 年在 雞西 建立的東北第一所煤礦工人 干部學(xué)校 。是中國(guó)著名的歷史文化名城和 旅游城市 ，素有“共和國(guó)長(zhǎng)