【正文】 總體規(guī)劃設計 一、 總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清 潔衛(wèi)生美化服務。 項目 24 小時全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務。 二、 職業(yè)性 國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務型公司。 三、 中小企業(yè)主 需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投 松浦大廈項目可行性研究報告 18 入會集中在硬件（包括場地）及廣 告推廣、客戶服務三方面上。新經(jīng)營思路（整合型商務樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。 同時要特別關注地緣甲級商業(yè)酒店與周邊商 住客群，關注周邊科研單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。 物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質量的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理； 學習、借鑒成功經(jīng)驗，對國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 把握機會做好宣傳，提高影響，突出該項目樓盤的優(yōu)勢，以降低競爭對手給予的商業(yè)酒店 的租售壓力。商業(yè)酒店的硬件標準、生活空間的靈活配置、行政商務資源的共享，“三位一體”的“整合型商務樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項目的整合優(yōu)勢。 二、 臨時停車受到限制 由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 二、 綠化與景觀 “松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處松花江畔，登高遠眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。 SWOT 分析的步驟： 羅 列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。影 松浦大廈項目可行性研究報告 13 響商業(yè)酒店需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 二、 商服繁華程度 商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。房地產(chǎn)業(yè)是基礎產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等相關行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構成商業(yè)酒 店的需求量影響因素體系。如香格里拉酒店等。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場上的產(chǎn)品質量差異較大。 商業(yè)酒店市場的區(qū)域特征逐漸形成 哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如 萬達索菲特大酒店 、 勃萊梅大酒店 、 福 松浦 天大酒店 等；道里區(qū)，如 香格里拉大飯店 、 松花江凱萊花園大酒店 等；南崗區(qū)一帶，如 華融飯店 、 戴斯大酒店 等。 911月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9月份平均氣溫為 10℃， 10 月份北部地區(qū)已到 0℃， 南部地區(qū) 24℃。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點推進松北防洪、灌排改擴建及水生態(tài)環(huán)境建設、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎設施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項目建設，加快建設北國水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來的發(fā)展?jié)摿? 建設條件 自然環(huán)境條件 哈爾濱位于最北端，是中國 緯度 最高、氣溫最低的大都市。項目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 市委十二屆七次全會確定了“北躍、南拓、中興、強縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。 40′，是 黑龍江 省省會，中國東北北部的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總人口居第二位的 特大城市 ，是 中國十大城市之一。要 松浦大廈項目可行性研究報告 4 用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務業(yè)與加工業(yè)協(xié)調發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導急需發(fā)展的項目。現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒有現(xiàn)代工業(yè)服務業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機的結合起來才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。 42′ ~130176。下轄五個鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)、對青山鎮(zhèn)和樂業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。 1998 年高等教育管理 體制改革 后，隸屬關系實行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。引進一個大項目就能提供上下游產(chǎn)品開發(fā)的機會，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機會。 35月份為春季，易發(fā)生春旱和 大風 ，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達 10℃左右。 基礎設施條件 隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃氣等多條市政管線已相繼敷設至本地段，完全能夠滿足本項目的建設開發(fā)、使用經(jīng)營需要。當然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的 歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。 統(tǒng)一業(yè)權商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認為統(tǒng)一業(yè)權形式下發(fā)展商有在商務配套上投入更大成本的動機。 開發(fā)商持有項目 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬達索菲亞大酒店等。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務客流量的大小，進而影響其價值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈?！八善执髲B”的開發(fā)建設必將成為這里的亮點。 三、 項目適應辦公居住需求 “松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應不同租者的規(guī)模需要。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。但從資金回籠的角度看，則應利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 3） 大廈 自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點”。 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。 客戶屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 六、 投資目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉租。 三、 樓宇的設施設備管理 “松浦大廈”公共設備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設備設施的維修。 三十三層主體樓規(guī)劃為： 13 層商鋪， 433 層為公寓和寫字間，地下一層為停車場。道路等級明確區(qū)分，標識性強。 二、 建筑高度 共 33 層。同時對“松浦大廈”進行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。 五、 風險投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。 目標客戶 客戶類型分類 一、 初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。 定位闡述 1） 位置、地段和未來升值是商務大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表 。 項目 SWOT 的綜合分析 通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。 機會 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “松浦大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個商業(yè)集散地。 圖 SWOT分析步驟 松浦大廈項目可行性研究報告 14 優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 三、 交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。影響商業(yè)酒店需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 四、 人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質、家庭人口規(guī)模等因子。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎和關鍵。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場分類研究 酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為 商務目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。相應的酒店管理市場水平與發(fā)達城市市場也有較大差距。當然這是與哈爾濱的經(jīng)濟發(fā)展水平相對應的。 工程地質條件 該地段地處渾河南岸 二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。年平均溫度 ℃。要建立大項目庫，制定引進和謀劃大項目的激勵政策，形成大項目的創(chuàng)新機制 。學校前身是 中國共產(chǎn)黨 1947 年在 雞西 建立的東北第一所煤礦工人 干部學校 。是中國著名的歷史文化名城和 旅游城市 ，素有“共和國長