【正文】 推廣應(yīng)深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。這里，針對兩種的心理： 5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。 D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)； E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等； G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。主要職能： 松浦大廈項目可行性研究報告 19 1） 負責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2） 負責(zé)駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3） 負責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4） 負責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5） 負責(zé)大廈整體形象的展示等。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機、投影儀、攝像機、電視機； 二、 辦公場所共享 會議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班）； 四、 單元生活獨立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。 松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。 三、 文化 /年齡 大學(xué)?？瞥潭染痈撸浯问谴髮Ｎ幕c大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 四、 跨國公司或大型公司代表處 實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。 松浦大廈項目可行性研究報告 17 4 經(jīng)營方案設(shè)計 項目名稱及產(chǎn)品定位 項目名稱理念 整體建筑群命名為“松浦大廈。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行； 注意品質(zhì)，保證達到甲級商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)； 密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價格等情況； 松浦大廈項目可行性研究報告 16 盡量提升使用價值； 為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細部。 威脅 一、 缺乏 商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 三、 商住氛圍不明顯 目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。 三、 成熟的環(huán)境配套 “松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚 和發(fā)展起來。 優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。 一、 資源因素 資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。 經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。實際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的 松浦大廈項目可行性研究報告 11 物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價格也存在較大的差異。當(dāng)然與全國幾個發(fā)達城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場還是不成熟的。 12次年 2月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大地。四季分明，冬季漫長寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。 即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿? 實施大項目牽動戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長的有效措施。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城”。全市土地面積 ，轄 8區(qū) 7縣，代管 3個 縣級市 。要加快工業(yè)貿(mào)易營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進工業(yè)園區(qū)建設(shè)。具體指標(biāo)： 符合全新的工業(yè)發(fā)展理念建設(shè)松北工業(yè)園區(qū) 二十一世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，是經(jīng)濟全球化時代，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)組織形式已經(jīng)和正在發(fā)生著新的變革，發(fā)展工業(yè)已不僅僅是搞幾個工業(yè)項目、建工廠那么簡單，而是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營決策、營銷策劃、資本運營、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。 松浦大廈項目可行性研究報告 6 2 項目選址及建設(shè)條件 項目所處區(qū)域 哈爾濱市概況 哈爾濱市位于東經(jīng) 125176。 圖 哈爾濱市在黑龍江省的位置 松北區(qū) 概況 松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是 2021 年 2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積 736平方公里。1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。要建立大項目的科學(xué)評價制度，確保大項目引進質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項目入?yún)^(qū)。最冷的 1月份，平均氣溫為零下 ℃至零下 ℃，最熱的 7 月份，平均氣溫為 ℃至 ℃。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、 松浦大廈項目可行性研究報告 9 無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。如 勃萊梅大酒店 。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。 五、 心理因素 房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由人這一主體完成的。 一、 商圈規(guī)模 自然 形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本 (包括交通時間 )，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。 項目 STWO 分析 STWO 分析簡介 SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（ strength），競爭劣勢（ weakness），機會 (opportunity)和威脅（ threat），從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結(jié)合。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 松浦大廈項目可行性研究報告 15 二、 項目順應(yīng)建筑潮流 “松浦 大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的硬傷。 從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。 2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。具有相當(dāng)?shù)奈Α? 經(jīng)分析，“松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 五、 區(qū)域分布 工作區(qū)域在松北區(qū)將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。 二、 駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù) “松浦大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動安排服務(wù)；航空機票訂購和確認、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服 務(wù)；業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報修點。 三、 建筑群組成 包括：三十三層的主體大廈、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。 三、 功能分區(qū)