【正文】 道路等級明確區(qū)分，標識性強。 在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 三十三層主體樓規(guī)劃為： 13 層商鋪， 433 層為公寓和寫字間，地下一層為停車場。 二、 建筑高度 共 33 層。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機、投影儀、攝像機、電視機； 二、 辦公場所共享 會議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班）； 四、 單元生活獨立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。 三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。同時對“松浦大廈”進行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。主要職能： 松浦大廈項目可行性研究報告 19 1） 負責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2） 負責(zé)駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3） 負責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4） 負責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5） 負責(zé)大廈整體形象的展示等。 六、 投資目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。 三、 文化 /年齡 大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)； E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等； G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。 客戶屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 五、 風(fēng)險投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。 四、 跨國公司或大型公司代表處 實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。 目標客戶 客戶類型分類 一、 初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。這里，針對兩種的心理： 5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準確針對目標客戶，與目標客戶形成廣泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。 3） 大廈 自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點”。 定位闡述 1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。 松浦大廈項目可行性研究報告 17 4 經(jīng)營方案設(shè)計 項目名稱及產(chǎn)品定位 項目名稱理念 整體建筑群命名為“松浦大廈。 “松浦大廈”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表 。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行； 注意品質(zhì)，保證達到甲級商業(yè)酒店的標準； 密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價格等情況； 松浦大廈項目可行性研究報告 16 盡量提升使用價值； 為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細部。 表 SWOT綜合分析表 競爭優(yōu)勢（ strength） 競爭劣勢 （ weakness） 略（參間 ） 略（參間 ） 機會 (opportunity) SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 略 （參間 ） 項目應(yīng)盡快動工，以趕在 2021年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰； 充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項目的知名度。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。 項目 SWOT 的綜合分析 通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。 威脅 一、 缺乏 商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 四、 提出“整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 三、 項目適應(yīng)辦公居住需求 “松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。 機會 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “松浦大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 三、 商住氛圍不明顯 目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。 劣勢 一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小?！八善执髲B”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點。 四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個商業(yè)集散地。 三、 成熟的環(huán)境配套 “松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚 和發(fā)展起來。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)，“依繁華存在，享都市寧靜”。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 圖 SWOT分析步驟 松浦大廈項目可行性研究報告 14 優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。 優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 一、 資源因素 資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。這類因 素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。 三、 交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進而影響其價值。影響商業(yè)酒店需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場 的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。 四、 人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 二、 經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性