【正文】 三、 建筑群組成 包括：三十三層的主體大廈、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。 五、 區(qū)域分布 工作區(qū)域在松北區(qū)將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。具有相當(dāng)?shù)奈Α? 從市場消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流 “松浦 大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本 (包括交通時(shí)間 )，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。 五、 心理因素 房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。如 勃萊梅大酒店 。 商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。最冷的 1月份，平均氣溫為零下 ℃至零下 ℃，最熱的 7 月份，平均氣溫為 ℃至 ℃。1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目所處區(qū)域 哈爾濱市概況 哈爾濱市位于東經(jīng) 125176。要加快工業(yè)貿(mào)易營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城”。四季分明，冬季漫長寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。當(dāng)然與全國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場還是不成熟的。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。 優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。 三、 商住氛圍不明顯 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)； 密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價(jià)格等情況； 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 盡量提升使用價(jià)值； 為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。 三、 文化 /年齡 大學(xué)?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)； 二、 辦公場所共享 會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班）； 四、 單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。主要職能： 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動(dòng)其投資決策。 “松浦大廈”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。 四、 提出“整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)，“依繁華存在，享都市寧靜”。這類因 素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場 的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。 項(xiàng)目影響因素分析 由于商業(yè)酒店市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。隨著對哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集 中，間有 暴雨 ，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具 有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級旅游景點(diǎn)太陽島和冰雪大世界。 04′ ~46176。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)想中， 松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展對“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)品市場?，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。要依托大項(xiàng)目，創(chuàng)新新項(xiàng)目，盡力拉長產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會(huì)化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步形成若干以大項(xiàng)目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。 表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表 類別 容量或管線直徑 備注 電力 10KV和 6KV線路 可滿足二級符合要求 集中供熱 惠天熱電Φ 1500 供熱管線 給水 哈爾濱松北區(qū)供水管線 電訊 可滿足 1000中繼線 燃?xì)? Φ 800的中壓和Φ 500低壓管線 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 3 市場分析 哈爾濱市商業(yè)酒店市場現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。行政因素中主要有土地 制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 其中， s、 w 是內(nèi)部因素， o、 t 是外部因素。 五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇 智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。 4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。 A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等； B 類──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司； C 類──投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。 四、 樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。 一、 整體樓宇的營銷推廣 面對“松浦大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整 體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。對于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長期的運(yùn)營成本和投資益，往往選擇前者。 以“松浦”命名是因?yàn)榈靥幗眳^(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。 二、 商業(yè)貸款政策調(diào)整 項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需