【正文】 的影響因素。 項(xiàng)目影響因素分析 由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。 開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店等。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究 酒店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為 商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn) ，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商自營(yíng) 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。 從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。隨著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的 歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)還是不成熟的。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。 工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸 二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 12次年 2月份為冬季，漫長(zhǎng)而寒冷干燥，雪覆大地。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集 中，間有 暴雨 ，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。 35月份為春季，易發(fā)生春旱和 大風(fēng) ，氣溫回升快而且變化無(wú)常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。年平均溫度 ℃。四季分明，冬季漫長(zhǎng)寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間 根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略，“北躍” —— 以建設(shè)北國(guó)水城和科技新城為主線，著重開(kāi)發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖” 的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。要建立大項(xiàng)目庫(kù)，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制 。 即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿? 實(shí)施大項(xiàng)目牽動(dòng)戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長(zhǎng)的有效措施。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬(wàn)平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具 有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國(guó)際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國(guó)家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽(yáng)島和冰雪大世界。 1998 年高等教育管理 體制改革 后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。學(xué)校前身是 中國(guó)共產(chǎn)黨 1947 年在 雞西 建立的東北第一所煤礦工人 干部學(xué)校 。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城”。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過(guò)，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。是中國(guó)著名的歷史文化名城和 旅游城市 ，素有“共和國(guó)長(zhǎng)子”、“ 冰城 ”、“天鵝項(xiàng)下的珍珠”、“ 東方莫斯科 ”、“ 東方小巴黎 ”以及“冰城夏都”等美稱。全市土地面積 ，轄 8區(qū) 7縣，代管 3個(gè) 縣級(jí)市 。 04′ ~46176。 42′ ~130176。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》， 2021，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)文件，中國(guó)電力出版社 2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》， 2021，中國(guó)計(jì)劃出版社 3） 《哈爾濱市國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 4） 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年）》 5） 國(guó)家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6） 《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2021 年）》 7） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8） 哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 10） 其他有關(guān)依據(jù)資料 11） 項(xiàng)目批復(fù)文件 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 表 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 一 建筑類 1 總建筑面積 50000 ㎡ 2 占地 面積 ㎡ 二 投資類 1 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 土地取得費(fèi)用 萬(wàn)元 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 園區(qū)配套費(fèi) 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 銀行借款 萬(wàn)元 銷售收入投入 萬(wàn)元 三 財(cái)務(wù)類 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬(wàn)元 2 內(nèi)部收益率（稅后） % % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 4 借款償還期 年 “松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè) 投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。要加快工業(yè)貿(mào)易營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒(méi)有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 總 論 ........................................................................................................ 3 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................ 3 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 ................................................................................................ 3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .................................................................................... 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ............................................................................ 4 2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .............................................................................. 6 項(xiàng)目所處區(qū)域 ........................................................................................................ 6 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ........................................................................................................ 7 建設(shè)條件 ................................................................................................................ 8 3 市場(chǎng)分析 ................................................................................................ 10 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 .....................................................................