【正文】 198 減：折舊和攤銷 207 207 207 57 57 57 57 57 57 57 加：建設(shè)期現(xiàn)金支出 6000 6500 6500凈現(xiàn)金流量 7568 11484 8207 2893 2893 2893 2893 2893 2893 2893期初現(xiàn)金余額 0 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617期末現(xiàn)金余額 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617 47510 目 錄 36 第 一 章 總論 ………………………………………………（ 1） 第一節(jié) 項(xiàng) 目 名 稱 及 承 辦 單位 ……………………… （ 1） 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) …………………………（ 1） 第三節(jié) 可行性研究的范圍 …………………………（ 1） 第四節(jié) 可行性研究的結(jié)論 …………………………（ 2） 37 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 … ... （ 3） 第一節(jié) 項(xiàng) 目 提 出 的 背景 …………………………… （ 3） 第二節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要性 ……………………… （ 4） 第三章 需水量預(yù)測及建設(shè)規(guī)模 ………… ... （ 5） 第四章 廠址選擇 第一節(jié) 水源地選擇 ……………………………………（ 6） 第二節(jié) 水 廠 廠 址 選 38 擇 ……………………………… （ 12） 第五章 工程方案 ……………………………………（ 14） 第一節(jié) 工 程 設(shè) 計(jì) 原 則 及 目標(biāo)……………………………（ 14） 第二節(jié) 主 要 建 設(shè) 內(nèi)容……………………………………（ 14） 第三節(jié) 水源地設(shè)計(jì)………………………………………（ 15） 第四節(jié) 水廠設(shè) 39 計(jì)…………………………………………（ 15） 第五節(jié) 輸 配 水 干 管 設(shè)計(jì)………………………………（ 18） 第六節(jié) 變 配 電 工 程 設(shè)計(jì)………………………………（ 19） 第七節(jié) 設(shè) 備 材 料 選擇 ………………………………（ 22） 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ……………………… （ 24） 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………… 40 ………… （ 24） 第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………… .. （ 24） 第七章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 ……………… （ 26） 第一節(jié) 企業(yè)組織 ………………………………… .. （ 26） 第二節(jié) 勞動(dòng)定員 ………………………………… .. （ 26） 第八章 實(shí)施進(jìn)度安排 …………………………（ 26） 41 第九章 投資估算和資金籌措 ……………… （ 28） 第一節(jié) 投資估算 …………………………………… （ 28） 第二節(jié) 資金籌措 …………………………………… （ 29） 第十章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) …………………… ……………（ 33） 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià) ………………………………… . （ 33） 第二節(jié) 敏感性分 42 析 ……………………………… .. （ 36） 第三節(jié) 社 會 效 益 分析 …………………………… .. （ 37） 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 （一） 項(xiàng)目名稱 兗州市天齊廟水廠工程 （二） 項(xiàng)目承辦單位 兗州市自來水公司 （三） 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 兗州市建設(shè)西路（西城區(qū)西）路北 43 第二節(jié) 可行性研究依據(jù) （一） 現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定。 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過分析測算，我們認(rèn) 為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 二、社會效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。 34 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用 地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設(shè)期）。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 33 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到 48816 萬元。 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計(jì)提。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項(xiàng)目 應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額 分?jǐn)偙壤? 折舊年限（年） 20202020年每年計(jì)提 20202020年每年計(jì)提 出租房屋建設(shè)費(fèi)用 1000 20 50 20 20 籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 450 20 3 150 0 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 20 10 37 37 合計(jì) 1820 207 57 上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下： 企業(yè)管理費(fèi)用表 單位：人民幣萬元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營業(yè)稅 本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20202020 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2020 年以后的經(jīng)營活動(dòng)按營業(yè)額的 3%上繳。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計(jì)算。（每年具體費(fèi)用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2020 2020 2020 合計(jì)銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價(jià) 11000 11000 12020 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。 2020 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 28 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 2020 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、 有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 27 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。 通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元 序號 項(xiàng)目 金額 1 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費(fèi) 380 3 建安工程費(fèi) 10， 100 4 設(shè)計(jì)施工費(fèi) 300 5 市政公用設(shè)施費(fèi) 200 6 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi) 450 7 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 合計(jì) 19， 000 以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 450 萬元。 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約 300 萬元。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬元估算。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。 24 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納 的各種稅費(fèi)等。 經(jīng)營前景分 析 由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項(xiàng) 23 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 需求與供給情況分 析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。 22 商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加， 一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預(yù)期較高。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個(gè)百分點(diǎn)。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。在 26 個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。 投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的 億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元 ，同比增長１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來，對加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。其中，銷售住宅 萬平方米，增