【正文】 （2001）187號。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米。第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），總建筑面積可達(dá)32000平方米。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢——呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。經(jīng)營時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費(fèi)場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000人左右 兒童池 300人左右 環(huán)流河 300人左右 火山攀巖 200人左右 按摩池 50人左右 乘伐滑道 100人左右 旋滑道 200人左右 直滑道 200人左右 高速滑道 200人左右 蛟龍滑道 200人左右 舞廳、夜總會(huì)、KTV音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在200 m2至400 m2左右。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040人/天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18元 2040人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18元 2040人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78元 1020人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20元 510人/天 味純 巴西咖啡 20元/杯 30元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100人左右 價(jià)格合理、口感好 薯?xiàng)l 3元 60人左右 價(jià)格便宜、口感好； 茶 3050元/壺 2030人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15元/小瓶 34人 炸雞 7元 60人左右 方便快捷 花茶 2540元/壺 價(jià)格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。經(jīng)營房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)健身中心營業(yè)時(shí)間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費(fèi)形勢向好。從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個(gè)非常重要的因素。西安酒店式公寓前景預(yù)測西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。從以上對酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有SOHO的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而SOHO雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和SOHO存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說是與一般酒店的主要差異之處。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價(jià)格，由于整個(gè)市場價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。各大酒店（二星級以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（15001800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。旅游旺季出現(xiàn)在35月和911月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。值得注意的是，近年來，以參