【正文】 十分不平衡。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂(lè)舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來(lái)西安旅游觀光。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。l 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬(wàn)輛，并且仍然以平均每年6萬(wàn)輛的速度遞增。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長(zhǎng)6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長(zhǎng)15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長(zhǎng)12．3％。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。計(jì)劃建設(shè)周期2年。用地總面積為5648方米（）。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂(lè)黃金通道。編制說(shuō)明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有可能遇到的各類問(wèn)題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（,）。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元(含土地出讓金)。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹(shù)立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問(wèn)及從事其他活動(dòng)的海外游客65萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者2084萬(wàn)人次，首次突破兩千萬(wàn)人次，增長(zhǎng)29．1％。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬(wàn)輛。消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600—1700萬(wàn)余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1685萬(wàn)人次，旅游總收入113億元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。（調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過(guò)15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過(guò)20%。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。如果以目前西安酒店的平均入住率60%左右計(jì)算，則西安尚有12—41個(gè)酒店的開(kāi)發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開(kāi)發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20m2居多14—28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為20m2左右，其中面積從14—28m2均有一定的分布。 客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35%），其次是旅行游客（26%），兩者合計(jì)占61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。這種說(shuō)法看起來(lái)不無(wú)道理，但只要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來(lái)旅游的人次（15001800萬(wàn)人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒(méi)有充分的開(kāi)發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。所謂“人無(wú)遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說(shuō)明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。整個(gè)酒店行業(yè)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過(guò)“價(jià)格”這一因素來(lái)做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開(kāi)激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無(wú)論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說(shuō)哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說(shuō)明西安目前的酒店無(wú)論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問(wèn)題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開(kāi)發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來(lái)在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開(kāi)始出現(xiàn)。而湯姆公寓可以說(shuō)是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。從以上對(duì)酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無(wú)論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開(kāi)發(fā)條件和發(fā)展前景。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒(méi)有抱太大的信心，由此可見(jiàn)，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。時(shí)下休閑、娛樂(lè)、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040人/天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18元 2040人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18元 2040人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78元 1020人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20元 510人/天 味純 巴西咖啡 20元/杯 30元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100人左右 價(jià)格合理、口感好 薯?xiàng)l 3元 60人左右 價(jià)格便宜、口感好； 茶 3050元/壺 2030人 熱情周到、有賓至如歸的感覺(jué)； 百威啤酒 15元/小瓶 34人 炸雞 7元 60人左右 方便快捷 花茶 2540元/壺 價(jià)格合適 水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費(fèi)的目的：娛樂(lè)、商談業(yè)務(wù)。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一