【正文】 十分不平衡。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。相當數(shù)量消費者，特別是當代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計劃的唯一，而是有計劃地即時消費，在滿足傳統(tǒng)型消費的同時，更需要滿足時尚消費的需求。l 從消費形式上分析：消費者已經(jīng)由單一型消費向綜合型消費轉(zhuǎn)變。可以預(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動將向更高層次發(fā)展。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬輛，并且仍然以平均每年6萬輛的速度遞增。成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。西安古老而神秘的文化、高古深遠的民風，更刺激著全國各地的旅游人士前來。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長12．3％。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運營為主要發(fā)展目標，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠發(fā)展目標，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。計劃建設(shè)周期2年。用地總面積為5648方米（）。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達西安旅游重要標志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。編制說明：作為指導(dǎo)本項目實施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報告以數(shù)理的形式詳細闡述了項目開發(fā)、銷售、運營過程中有可能遇到的各類問題。尤其對于項目資本運作提出了項目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風險設(shè)計了相對完善的回款還貸措施。南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準占地5648平方米（,）。項目總地價為 萬元(含土地出讓金)。項目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負責。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價值較高，它的周邊有星級賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學校等社會服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風景。第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會精神，以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，認真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國民經(jīng)濟在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進一步增強，全面實現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標，一些主要經(jīng)濟指標創(chuàng)歷史新高。成為西北地區(qū)首個突破千億元的城市。據(jù)統(tǒng)計資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動的海外游客65萬人次，比上年增長93％；接待國內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長29．1％。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬輛。消費形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費結(jié)構(gòu)上分析：消費者已從低層次向高層次消費轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學習節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費形態(tài)已成為人們有效利用時間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。以上深層次的消費觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費的變遷。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600—1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計時存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計誤差率不會超過15%；對酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計不會超過20%。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。如果以目前西安酒店的平均入住率60%左右計算，則西安尚有12—41個酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。酒店標準間面積以20m2居多14—28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標準間，其面積平均為20m2左右，其中面積從14—28m2均有一定的分布。 客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當。酒店客戶以散客為主、旅行團體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35%），其次是旅行游客（26%），兩者合計占61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（15001800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當一部分旅客資源的浪費。所謂“人無遠慮、必有近憂”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務(wù)水準方能使酒店立于不敗之地。整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到120多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務(wù)，同時應(yīng)加大酒店宣傳和消費理念引導(dǎo)的工作。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運而生的。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。從以上對酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓(xùn)練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓(xùn)練機最受歡迎。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時容納人數(shù)在100—120人左右。消費者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18元 2040人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風情格調(diào) 18元 2040人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78元 1020人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25/20元 510人/天 味純 巴西咖啡 20元/杯 30元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100人左右 價格合理、口感好 薯條 3元 60人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050元/壺 2030人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15元/小瓶 34人 炸雞 7元 60人左右 方便快捷 花茶 2540元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。經(jīng)營時間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。按照西安市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展狀況，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當抓住機遇，率先搶灘。隨著西安市城市化進程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一