【正文】 增加相應的功能設施。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯(lián)系。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。（4）周邊有休閑娛樂設施。（2）周邊交通條件好。 “通知”對于以自住為目的的購房者來說，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。（五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網站13日公布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。（三）、空置問題不容忽視雖然2002年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結轉的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結構矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過剩”，從而使空置面積大幅上升。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。（二）、商品房開發(fā)結構不合理目前，蘇州市區(qū)房地產市場開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年結轉的施工面積將很大，供求矛盾將進一步激化。 四、蘇州市房地產市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產市場住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產市場寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設步伐的加快，各種配套設施的不斷完善，招商引資力度的加強，2002年，%，%，可以預測：2003年的寫字樓市場形勢不容樂觀。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。從對604名參加22屆的群眾就購房計劃作的調查分析：%、%，%，市場需求強勁；%，%，%，未來市場需求也比較強勁?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，%；新開工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。（二）、蘇州房地產市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，%。④.外來競爭激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，；浙江南都集團與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。③.供應市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2002年的房地產在經歷幾年的發(fā)展逐漸進入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。%，%，對推動蘇州地區(qū)經濟的發(fā)展起到了積極的作用。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。二、蘇州市房地產供給形勢分析（一）、蘇州房地產市場住宅供應形勢分析住宅市場供應總形勢2002年，%；，%；，%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升?？⒐っ娣e分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，、說明隨著房地產投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，%?？罩妹娣e分類指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。房地產開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學校蘇州市第十六中學超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農行胥門分理處公園本案北側擬建綠化廣場農貿市場胥門農貿市場第二章：蘇州市房地產市場形勢分析一、03年1季度房地產景氣指數(shù)運行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況分析：從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產市場總體走勢良好.2003年1季度房地產景氣狀況上升最快，說明1季度房地產市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車庫面積4000平方米，投資總額已達1億元以上。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。公共建設及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。華亭大廈南側的勞動路機動車道路寬不過8米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經營有煙雜店、水果店等，一部分已經開始拆遷，預計今年7月底開展全面的拆遷工作。閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，%，增幅遠遠高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。人民生活指標單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。產業(yè)結構隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產業(yè)結構的影響明顯；第三產業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。固定資產投資增長率從2000年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到1000億元。從2000年起，年增長率都在30%以上。GDP運行狀況（億元） 從GDP增長走勢折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國內生產總值保持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在13%左右，尤其是從2000年開始，增長更是強勁，%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進入。%；，分別比上年增長144. 6%%。華亭大廈市場可行性研究報告第一章：項目背景分析一、經濟背景蘇州經濟建設實現(xiàn)持續(xù)快速增長。2002年全市完成國內生產總值2080億元，%；，%。全社會固定資產投資為810億元，%。 財政收入運行狀況（億元）從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。全社會固定資產投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁?？傮w來說，產業(yè)結構良好，預計