通宇大廈可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-21 01:33本頁面
【正文】 的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。2022 1雙人床標(biāo)準(zhǔn)間 12套 15層 4050 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 17套 22層 小計270套 1522層 ：功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層大堂 400 1商務(wù)中心 50 1酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2歌舞廳 200 2美容美發(fā) 100 1桑那按摩 200 1健身房 150 1洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡） 比例（按戶數(shù)%） 備注100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 住宅價值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元/㎡以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為25002600元/㎡）。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。西安市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣價（元/㎡天） 套房數(shù) 地址隴海大酒店 220 308 解放路建苑大廈 260 177 五味什字鐘鼓樓大酒店 268 130 社會路延煉大廈 268 192南二環(huán)東方大酒店 298 286 小寨西路城市酒店 208 138 南大街鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路民航大廈 230勞動南路金海大廈 210蓮湖路文商酒店 218騾馬市解放飯店 160 363 火車站萬達(dá)圣和酒店 150友誼東路民生大酒店 258 143 南大街房地大廈 188東五路鐘樓飯店 340 321 鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格在200300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。 商務(wù)用房價值與競爭狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。 概況本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。第二章 項目規(guī)劃概況項目名稱：西寶花園通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。⊙多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈?！巡町惢偁?、個性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局?！逊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高?！炎≌_發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進(jìn)一步縮小。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡12500萬㎡，平均每年有450萬㎡650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時間。同時加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。；。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實(shí)際進(jìn)行項目開發(fā)的只有100多家。由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，%；另外，%。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。通宇大廈可行性研究報告目 錄第一章項目開發(fā)背景 2第二章 項目規(guī)劃現(xiàn)
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