通宇大廈可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-18 01:33本頁(yè)面
【正文】 5. 本項(xiàng)目投資回收期較長(zhǎng)，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營(yíng)成本的40%左右，財(cái)務(wù)成本過(guò)大，因此建議盡量降低貸款額度。3. 本項(xiàng)目建設(shè)成本較高（主要是地價(jià)因素），加重了后期銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的難度。2. 本項(xiàng)目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目 資金占用量(萬(wàn)元) 計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。654）=。（詳表略）+2即住宅18層72戶(hù)，寫(xiě)字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車(chē)場(chǎng)出售100個(gè)車(chē)位。15487=212%每年為212%247。654）=。50=% 盈虧平衡分析（略）（略）+1即住宅12層48戶(hù)，寫(xiě)字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車(chē)場(chǎng)出售100個(gè)車(chē)位。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1193（）+3222]247。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷(xiāo)售 3222 內(nèi)部出售2730元/㎡，公開(kāi)銷(xiāo)售3300元/㎡寫(xiě)字間出租 486/年 50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 300元/㎡月個(gè)合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入3222萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷(xiāo)售 2982 一次性收入寫(xiě)字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶(hù)承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入 185/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1193年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn)3222萬(wàn)元C、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（154873222）247。對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫(xiě)字樓出租率。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。50=6% 盈虧平衡分析A、住宅銷(xiāo)售的平衡點(diǎn)是[（154878472）247。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1192（）+1794]247。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷(xiāo)售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷(xiāo)售3300元/㎡寫(xiě)字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 300元/㎡月個(gè)合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入1794萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷(xiāo)售 1794 一次性收入寫(xiě)字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶(hù)承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn)1794萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 5409自有資金投入 1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169建設(shè)配套費(fèi) 847建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量6 7238 6116D、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。K、項(xiàng)目總投資估算綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。H、 預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。F、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為85萬(wàn)元。E、 室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的10%取費(fèi)。按建安成本的2%取費(fèi)。A、 土地費(fèi)用，每畝450萬(wàn)元，土地總價(jià)值為4302萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)周期估算為2年。寫(xiě)字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫(xiě)字間出售；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶(hù)按成本價(jià)內(nèi)部銷(xiāo)售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)位留出11個(gè)外，其余出售。 ②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶(hù)的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)車(chē)輛的管理（臨時(shí)IC卡）。⑷供需差額為24個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約15個(gè)停車(chē)位；住宅樓西側(cè)空地建做停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位約30個(gè)。8%=投資住宅（買(mǎi)房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247?！炎ⅲ和＼?chē)位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷(xiāo)售情況不好。⑵地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車(chē)場(chǎng)的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320㎡ 停車(chē)場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位 123個(gè) 35㎡/個(gè)造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元/㎡出租 效益 44萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 693247。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶(hù)；若建18層，則主要看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。但建安成本后者比前者大。12層
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