通宇大廈可行性研究報告(已改無錯字)
2023-06-15 01:33:21 本頁面
【正文】 網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。D、 建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。E、 室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為320萬元。F、 工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為85萬元。G、 建設(shè)單位管理費按前六項費用之和的2%計提。H、 預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6%計提。I、 建設(shè)期利息按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。K、項目總投資估算綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。項目總投資估算表（方案1）費用名稱 費用數(shù)量（萬元） 4302 169 847（含裝修費） 8472 320 85 284 508 500 15487項目總投資估算表（方案2）費用名稱 費用數(shù)量（萬元） 4302 193 917（含裝修費） 9168 320 92 300 550 500 16342+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169建設(shè)配套費 847建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量6 7238 6116D、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（154871794）247。（1193250）=。（，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1192（）+1794]247。15487=300%每年為300%247。50=6% 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。36264+1300]247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點20050%50%247。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營。由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。變化因素 變化幅度 利潤（萬元） 年投資利潤率(%)基數(shù) 0 1192 出租率 +10% 1376 +5% 1284 5% 1102 10% 1010 +2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售2730元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 2982 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 185/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1193年 未計住宅樓銷售利潤3222萬元C、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（154873222）247。（1193250）=。（，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1193（）+3222]247。15487=310%每年為310%247。50=% 盈虧平衡分析（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及
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