【正文】 米，與市區(qū)價(jià)格相差不大。從租金水平看，——3元/。與市區(qū)一般寫(xiě)字樓水平相差不大。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來(lái)評(píng)判未來(lái)的發(fā)展是沒(méi)有依據(jù)的，預(yù)測(cè)未來(lái)濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的走勢(shì)必須參照浦東新區(qū)的寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r，為項(xiàng)目制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。 上海寫(xiě)字樓比較分析：5．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：上海市近5年保持12%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。浦東新區(qū)則保持20%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，這一點(diǎn)與天津和天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。5．外商直接投資：隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的崛起和浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進(jìn)入。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動(dòng)不大。表明上海長(zhǎng)期為外商投資看好，預(yù)示天津和天津?yàn)I海新區(qū)也將保持這樣的發(fā)展趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，外商投資長(zhǎng)期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年以來(lái)供不應(yīng)求。5．上海和浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析：5．3．上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率1999年以來(lái)，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢(shì)，截止到2006年一季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率僅為2%。截止到2005年底，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為325萬(wàn)平米。以2005年為例，浦東寫(xiě)字樓的供應(yīng)量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領(lǐng)頭羊作用。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓總量總量為上海市的30%。空置率為6%。5．價(jià)格和回報(bào)率：自99年以來(lái)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金平均每年保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)了新區(qū)開(kāi)放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。后經(jīng)過(guò)回落，保持4%的平均增長(zhǎng)速度。對(duì)本項(xiàng)目有較大的參考價(jià)值。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢(shì)，到第三年正式第一個(gè)價(jià)值高峰期，投資寫(xiě)字樓的客戶(hù)將獲得較高回報(bào)。上表顯示，%以上，這對(duì)于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。銷(xiāo)售價(jià)格則顯示逐年遞升的趨勢(shì)，2005年平均價(jià)格為3870美圓/平米。相當(dāng)于天津的3倍，但隨著天津?yàn)I海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟(jì)中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景光明。5．天津?yàn)I海新區(qū)近期住宅市場(chǎng)分析：由于項(xiàng)目組合中，計(jì)劃建設(shè)一部分銷(xiāo)售型酒店公寓，因此對(duì)濱海新區(qū)特別是塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。5．5．濱海新區(qū)上半年住宅市場(chǎng)分析：2006年上半年除2月份外，天津商品房成交量走勢(shì)總體趨向平穩(wěn)。2月份受春節(jié)影響，成交量出現(xiàn)低谷；6月份由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望局面，成交量有所下滑。整體來(lái)看，全市商品房成交價(jià)格保持在5000元上下，走勢(shì)平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)成交價(jià)已超過(guò)6000元/M2，保持一個(gè)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，月均上漲速度約2%。塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個(gè)中檔水平。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產(chǎn)成交市場(chǎng)持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費(fèi)水平的提高，成為繼南開(kāi)區(qū)之后，住宅商品房市場(chǎng)成交最為活躍的區(qū)域，市內(nèi)各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經(jīng)完全被打破。由于濱海新區(qū)概念給市場(chǎng)帶來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會(huì)繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。5．5．塘沽區(qū)成交量分析：從銷(xiāo)售量來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)所占比例最大約為45%，%，%。5．5．成交價(jià)格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4755元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為6637元/平方米。到2006年6月，塘沽區(qū)可售房屋的市場(chǎng)報(bào)價(jià)平均已經(jīng)達(dá)到5109元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)平均達(dá)到6913元/平方米，%%。塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)今年的住宅市場(chǎng)價(jià)格均較2005年又有所提升，但相對(duì)漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開(kāi)發(fā)區(qū)大。5．5．塘沽區(qū)新近開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱(chēng)所屬板塊剩余戶(hù)型目前均價(jià)銷(xiāo)售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤(pán)貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤(pán)水域未來(lái)城1501805500臨水6200售出3套裕川家園101245400已售70%貽信康庭塘沽中心135（少量10110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤(pán)世紀(jì)向陽(yáng)居1385500已售80%3月底上市林立鑫銘水岸11555600余房20套尾盤(pán)貽成尚海國(guó)際新港1605400已售50%停盤(pán)貽芳嘉園1064800已售90%尾盤(pán)紫云國(guó)際135180（少量103）5600余110套尾盤(pán)愛(ài)麗榭泰達(dá)居住150（127）7300已售90%萬(wàn)通新城國(guó)際60、80、1008000A3已售出200余套小戶(hù)型伴景灣1802447800二期已開(kāi)2棟的50%大戶(hù)型御景園邸三期開(kāi)發(fā)區(qū)中心1847800余房120套（7月未售）東方名居131426400138余6套7月初再次公開(kāi)濱海新城150、170、200630073003套150《交換空間》天津海選見(jiàn)面會(huì)7月份，銷(xiāo)售步伐遲緩，大戶(hù)型成難題 通過(guò)調(diào)研分析，各在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)漲幅微弱，大多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍保持在4月份的水平，側(cè)面反映出塘沽、開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目銷(xiāo)售速度緩慢。從實(shí)際銷(xiāo)售情況摸查看，項(xiàng)目月度銷(xiāo)售量明顯減少，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶(hù)甚少，市場(chǎng)需求的觀望態(tài)度十分嚴(yán)重。在售產(chǎn)品以大戶(hù)型為主，該類(lèi)戶(hù)型的消化在上半年已釋放多數(shù)，加之稅費(fèi)政策的調(diào)整，大戶(hù)型成為銷(xiāo)售難點(diǎn)。近期亮相項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱(chēng)所屬板塊開(kāi)發(fā)商建筑規(guī)模面積區(qū)間銷(xiāo)售均價(jià)亮相時(shí)間上市時(shí)間弘基天城塘沽中心弘基置業(yè)2棟30層左右高層中小戶(hù)型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區(qū)永豐地產(chǎn)5棟227層高層701105000以上7月中旬10月份貽成尚北海洋高新貽成集團(tuán)21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達(dá)居住天保房產(chǎn)臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶(hù)型將唱響主旋律 以上項(xiàng)目均為7月份在市場(chǎng)中的亮相項(xiàng)目，媒體投放以路牌、車(chē)體為主，預(yù)計(jì)在10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶(hù)型，目前處于項(xiàng)目咨詢(xún)期。目前，塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為外來(lái)人口以及各類(lèi)人才的聚集地，使得聚焦效應(yīng)日益顯現(xiàn)。這其中就包括數(shù)量眾多的應(yīng)屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類(lèi)人群恰恰就是小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)群體。小結(jié)：濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)前景樂(lè)觀，但要詳細(xì)分析消費(fèi)者心理，以小戶(hù)型公寓房為主力房型的樓盤(pán)，將成為今后一段時(shí)期的主力軍。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案：夜景透視圖 方案說(shuō)明：本項(xiàng)目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務(wù)區(qū)中心地段，（含地下部分）。擬建成集寫(xiě)字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業(yè)于一體的建筑群，序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積備注1地下地下兩層建筑，設(shè)備房及停車(chē)場(chǎng)2商業(yè)裙樓服務(wù)配套、會(huì)務(wù)3辦公建筑/4酒店及SOHO/合計(jì)其中，公寓戶(hù)型的設(shè)計(jì)趨勢(shì)是更人性化、舒適化，戶(hù)型面積以一室、兩室和三室為主。面積有三種區(qū)間：45—60平米，90平米和140—180平米，強(qiáng)調(diào)大客廳，有標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開(kāi)放式廚房，傭人用間和后門(mén)等。公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：濱海浙江大廈工程預(yù)算表（續(xù)一）一類(lèi)費(fèi)明細(xì)（以初裝修計(jì)算）序號(hào)工程和費(fèi)用名稱(chēng)單位面積造價(jià)指標(biāo)備注㎡萬(wàn)元一地下　　　　　1土建工程㎡2780077842800　3基坑支護(hù)m27800528190　　工程樁㎡129500103680　4給排水系統(tǒng)㎡2780011140　5消防系統(tǒng)㎡2780070　6暖通系統(tǒng)㎡27800278100　7電氣系統(tǒng)㎡27800278100　8電梯㎡2780022280　9弱電系統(tǒng)㎡2780013348　10小計(jì)㎡278003760　二裙樓　　　　　1土建工程㎡1880018801000　2室內(nèi)初裝修㎡18800564300　3外檐裝修㎡18800564300　4給排水系統(tǒng)㎡188009450　5消防系統(tǒng)㎡1880015080　6暖通系統(tǒng)㎡18800564300　7電氣系統(tǒng)㎡18800244130　8電梯㎡18800128　9弱電系統(tǒng)㎡188009450　10小計(jì)㎡188002237　三辦公　　　　　1土建工程㎡4540045401000　2室內(nèi)初裝修㎡454001362300　3外檐裝修㎡454001362300　4給排水系統(tǒng)㎡4540022750　5消防系統(tǒng)㎡45400454100　6暖通系統(tǒng)㎡45400908200　7電氣系統(tǒng)㎡45400672148　8電梯㎡45400454100　9弱電系統(tǒng)㎡4540031770　10小計(jì)㎡408600102962268　序號(hào)工程和費(fèi)用名稱(chēng)單位面積造價(jià)指標(biāo)備注㎡萬(wàn)元四酒店SOHO　　　　　1土建工程㎡3750037501000　2室內(nèi)初裝修㎡375001125300　3外檐裝修㎡375001125300　4給排水系統(tǒng)㎡3750018850　5消防系統(tǒng)㎡3750030080　6暖通系統(tǒng)㎡37500750200　7電氣系統(tǒng)㎡37500525140　8電梯㎡37500375100　9弱電系