【正文】 濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月59 / 62目 錄第一部分：項(xiàng)目概況 1第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析 4一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： 20三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 32四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案： 46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算： 56六、風(fēng)險(xiǎn)分析： 58第一部分：項(xiàng)目概況濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津?yàn)I海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺(tái)，天津市人民政府決定建設(shè)天津?yàn)I海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）?！绊懧轂成虅?wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來(lái)津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。今年以來(lái)，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。市政府從中選擇了10個(gè)條件比較成熟、帶動(dòng)效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬(wàn)平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個(gè)簽約項(xiàng)目之一?！盀I海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第三極”。目前我國(guó)已初步形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，、2000億元、1600億元的成績(jī)。而長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國(guó)10%%的地區(qū)生產(chǎn)總值。三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈的分布圖1三大經(jīng)濟(jì)圈：珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個(gè)副省級(jí)城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個(gè)地級(jí)市和肇慶、惠州等縣級(jí)市。，%；人口為2625萬(wàn)人，%。長(zhǎng)三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個(gè)直轄市：上海；3個(gè)副省級(jí)市：南京、杭州、寧波；11個(gè)地級(jí)市：江蘇省的蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個(gè)城市。土地面積10萬(wàn)平方公里，占全國(guó)總面積的1%；人口7570萬(wàn)，%。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個(gè)地級(jí)市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級(jí)市。，%；人口2762萬(wàn)，%。表一：三大經(jīng)濟(jì)帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對(duì)值（萬(wàn)平方公里）占全國(guó)比重（%）絕對(duì)值（萬(wàn)人）占全國(guó)比重（%）長(zhǎng)三角13000珠三角4547京津唐6371合計(jì)23800全國(guó)960100130000100表二：三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況比較： 單位：億年份項(xiàng)目2003年GDP 增長(zhǎng)率2004年GDP 增長(zhǎng)率2005年GDP 增長(zhǎng)率占全國(guó)比重人均GDP珠三角11586 13394 18116 %39842長(zhǎng)三角25738 28775 33859 %26045京津冀14596 16202 1118337 %28728摘自國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟(jì)帶橫向比較： 項(xiàng)目全國(guó)長(zhǎng)三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337總?cè)丝?3億1300045476371人均GDP14024260453984228782進(jìn)出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區(qū)域拉動(dòng)力比較： 項(xiàng)目長(zhǎng)三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū)GDP 33859 2100 18116 4926．9 18337 1610總?cè)丝? 13000 185萬(wàn) 4547 800萬(wàn) 6371 140萬(wàn)人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200進(jìn)出口總額 5024 1900 4110 1828．6 1925 500外商直接投資 263 31．11 115 29．69159 25．31備注：表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣； 進(jìn)出口、外商投資為億美圓。以表三數(shù)據(jù)，對(duì)三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較：（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平 從GDP水平看，長(zhǎng)三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，，排序相反。 （2）開(kāi)放度 在進(jìn)出口總額方面，長(zhǎng)三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，％，廣東115億美元，％，而京津冀為159億美元，％?？傮w分析，長(zhǎng)三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根據(jù)以上對(duì)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為： （1）長(zhǎng)三角無(wú)疑為全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均GDP全國(guó)第一，而且開(kāi)放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實(shí)，發(fā)展?jié)摿π酆瘛?（2）珠三角的突出優(yōu)勢(shì)是其開(kāi)放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。進(jìn)出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強(qiáng)。 （3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開(kāi)放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。這些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒(méi)有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運(yùn)作、協(xié)作聯(lián)系的特征。 但是，無(wú)法忽視的是，長(zhǎng)三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動(dòng)作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬(wàn)人口，%。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢(shì)，人均GDP在2005年首次超過(guò)浦東，%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。正如浦東對(duì)應(yīng)長(zhǎng)三角、深圳對(duì)應(yīng)珠三角，一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開(kāi)強(qiáng)大的拉動(dòng)力，而深圳和浦東兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的引擎。當(dāng)黨的十一屆五中全會(huì)將“加快天津?yàn)I海新區(qū)的改革開(kāi)發(fā)納入國(guó)家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津?yàn)I海新區(qū)成為中國(guó)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈——京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。 濱海新區(qū)投資比較分析：2．1天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況： 天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院改革開(kāi)放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過(guò)全市上下十幾年的奮斗，天津迎來(lái)了重大歷史性機(jī)遇。黨的十六屆五中全會(huì)和十屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的國(guó)家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放”，將濱海新區(qū)納入全國(guó)總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2006]20號(hào)），市委召開(kāi)了八屆八次全會(huì)，對(duì)推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放做出全面部署，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實(shí)施階段。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬(wàn)。 經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績(jī)。，%。外貿(mào)出口由5億美元增長(zhǎng)到185億美元，增長(zhǎng)36倍。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中70多家跨國(guó)公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國(guó)投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，%；，%；，%；，%；，%；，%，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。2．天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)”中，將天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國(guó)務(wù)院從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。　　天津?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，天津?yàn)I海新區(qū)已經(jīng)具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，有利于實(shí)施全國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國(guó)發(fā)展改革提供經(jīng)驗(yàn)和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善研發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢(shì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。國(guó)務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國(guó)第三個(gè)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括：——鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開(kāi)放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、