【正文】 濱海浙江大廈可行性研究報告天津濱海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月59 / 62目 錄第一部分：項目概況 1第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析 4一、項目開發(fā)背景 4二、項目立地環(huán)境分析： 20三、項目市場分析： 32四、項目開發(fā)方案： 46五、項目財務(wù)測算： 56六、風(fēng)險分析： 58第一部分：項目概況濱海浙江大廈是在天津濱海新區(qū)納入國家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津濱海新區(qū)與外省市溝通，促進相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺，天津市人民政府決定建設(shè)天津濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）?！绊懧轂成虅?wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)互利共贏。今年以來，各省市紛紛到該地區(qū)實地考察，商談投資，達成了一批合作項目協(xié)議。市政府從中選擇了10個條件比較成熟、帶動效應(yīng)較好的合作項目進行簽約，簽約總建筑面積達171萬平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個簽約項目之一?！盀I海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標志性建筑。濱海浙江大廈效果圖項目名稱： 濱海浙江大廈項目開發(fā)單位：天津濱海浙商投資控股有限公司項目建設(shè)內(nèi)容：。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析一、項目開發(fā)背景 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟圈，未來中國經(jīng)濟增長“第三極”。目前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟圈和以北京、天津為中心的京津冀經(jīng)濟圈。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到182321億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津濱海新區(qū)，、2000億元、1600億元的成績。而長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟圈，更以占全國10%%的地區(qū)生產(chǎn)總值。三大經(jīng)濟發(fā)展圈的分布圖1三大經(jīng)濟圈：珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個副省級城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個地級市和肇慶、惠州等縣級市。，%；人口為2625萬人，%。長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個直轄市：上海；3個副省級市：南京、杭州、寧波；11個地級市：江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個城市。土地面積10萬平方公里，占全國總面積的1%；人口7570萬，%。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個地級市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級市。，%；人口2762萬，%。表一：三大經(jīng)濟帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對值（萬平方公里）占全國比重（%）絕對值（萬人）占全國比重（%）長三角13000珠三角4547京津唐6371合計23800全國960100130000100表二：三大經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展概況比較： 單位：億年份項目2003年GDP 增長率2004年GDP 增長率2005年GDP 增長率占全國比重人均GDP珠三角11586 13394 18116 %39842長三角25738 28775 33859 %26045京津冀14596 16202 1118337 %28728摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟帶橫向比較： 項目全國長三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337總?cè)丝?3億1300045476371人均GDP14024260453984228782進出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區(qū)域拉動力比較： 項目長三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū)GDP 33859 2100 18116 4926．9 18337 1610總?cè)丝? 13000 185萬 4547 800萬 6371 140萬人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200進出口總額 5024 1900 4110 1828．6 1925 500外商直接投資 263 31．11 115 29．69159 25．31備注：表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣； 進出口、外商投資為億美圓。以表三數(shù)據(jù)，對三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟基本狀況進行比較：（1）經(jīng)濟社會發(fā)展水平 從GDP水平看，長三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，，排序相反。 （2）開放度 在進出口總額方面，長三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，％，廣東115億美元，％，而京津冀為159億美元，％?？傮w分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根據(jù)以上對各區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為： （1）長三角無疑為全國經(jīng)濟社會最為發(fā)達的地區(qū)，不但人均GDP全國第一，而且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟實力強勁，基礎(chǔ)扎實，發(fā)展?jié)摿π酆瘛?（2）珠三角的突出優(yōu)勢是其開放度相當高，特別是其外向型特征明顯。進出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強。 （3）京津冀的各項指標在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標，與其他兩個都市圈之間的差距明顯。這些指標可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運作、協(xié)作聯(lián)系的特征。 但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟特區(qū)拉動作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬人口，%。同時，天津濱海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢，人均GDP在2005年首次超過浦東，%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。正如浦東對應(yīng)長三角、深圳對應(yīng)珠三角，一個經(jīng)濟圈的形成和發(fā)展離不開強大的拉動力，而深圳和浦東兩個經(jīng)濟特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟圈發(fā)展的引擎。當黨的十一屆五中全會將“加快天津濱海新區(qū)的改革開發(fā)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津濱海新區(qū)成為中國第三個經(jīng)濟圈——京津冀經(jīng)濟圈的發(fā)展引擎。 濱海新區(qū)投資比較分析：2．1天津濱海新區(qū)的基本情況： 天津濱海新區(qū)開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實黨中央、國務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國北方經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項跨世紀發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機遇。黨的十六屆五中全會和十屆全國人大四次會議通過的國家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進天津濱海新區(qū)的開發(fā)開放”，將濱海新區(qū)納入全國總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》（國發(fā)[2006]20號），市委召開了八屆八次全會，對推進濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標志著天津濱海新區(qū)作為國家級經(jīng)濟新區(qū)正式進入了實施階段。 天津濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬。 經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績。，%。外貿(mào)出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計實際利用外資159億美元，世界500強中70多家跨國公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國投資回報率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，%；，%；，%；，%；，%；，%，實現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟發(fā)展的高起步。2．天津濱海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國務(wù)院下發(fā)的“國務(wù)院推進濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見”中，將天津濱海新區(qū)進行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署?！　√旖驗I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，天津濱海新區(qū)已經(jīng)具備了進一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國際競爭力，有利于實施全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時期區(qū)域發(fā)展的新模式。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗區(qū)為契機，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國發(fā)展改革提供經(jīng)驗和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進一步完善研發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競爭力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。國務(wù)院明確了天津濱海新區(qū)成為“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，使天津濱海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國第三個“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括：——鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資、