【正文】 聘請專業(yè)的經營管理公司和物業(yè)管理公司可以在一定程度上降低項目的經營風險。經營風險國內開發(fā)的寫字樓項目普遍存在銷售較好而經營狀況不佳的問題，這主要是由項目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的業(yè)態(tài)調整與控制、經營管理策略等方面的問題造成的。由于本項目的前景較好，融資問題可以通過土地使用權抵押借款、尋找投資合作伙伴、預售街鋪等方式解決。剩余部分轉為公司資產，按照市值評估合計24439萬元，委托項目管理公司進行出租運營，年凈租金收入為1511萬元。項目靜態(tài)財務測算表：項目單價面積合計（萬元）成本測算：建設成本3671129500銷售收入83643寫字間75004544634085SOHO公寓75002696420223產權酒店100001048610486商業(yè)裙樓100001884918849銷售費用（%）2072稅金6678財務費用3216凈銷售收入71677利潤投資利潤率%股東回報率161%（股東股權投資總額為15000萬元）。本項目銷售周期為2年，自2008年10月~2009年2月強銷期，完成總銷售面積的25%。擬建成集寫字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業(yè)于一體的建筑群，序號業(yè)態(tài)建筑面積備注1地下地下兩層建筑，設備房及停車場2商業(yè)裙樓服務配套、會務3辦公建筑/4酒店及SOHO/合計其中，公寓戶型的設計趨勢是更人性化、舒適化，戶型面積以一室、兩室和三室為主。目前，塘沽及開發(fā)區(qū)已經成為外來人口以及各類人才的聚集地，使得聚焦效應日益顯現(xiàn)。尚海國際新港1605400已售50%停盤貽芳嘉園1064800已售90%尾盤紫云國際135180（少量103）5600余110套尾盤愛麗榭泰達居住150（127）7300已售90%萬通新城國際60、80、1008000A3已售出200余套小戶型伴景灣1802447800二期已開2棟的50%大戶型御景園邸三期開發(fā)區(qū)中心1847800余房120套（7月未售）東方名居131426400138余6套7月初再次公開濱海新城150、170、200630073003套150《交換空間》天津海選見面會7月份，銷售步伐遲緩，大戶型成難題 通過調研分析，各在售項目的銷售均價漲幅微弱，大多數(shù)項目價格仍保持在4月份的水平，側面反映出塘沽、開發(fā)區(qū)在售項目銷售速度緩慢。到2006年6月，塘沽區(qū)可售房屋的市場報價平均已經達到5109元/平方米，開發(fā)區(qū)目前市場報價平均達到6913元/平方米，%%。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產成交市場持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費水平的提高，成為繼南開區(qū)之后，住宅商品房市場成交最為活躍的區(qū)域，市內各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經完全被打破。2月份受春節(jié)影響，成交量出現(xiàn)低谷；6月份由于國家宏觀調控政策出臺，市場呈現(xiàn)觀望局面，成交量有所下滑。銷售價格則顯示逐年遞升的趨勢，2005年平均價格為3870美圓/平米。后經過回落，保持4%的平均增長速度。以2005年為例，浦東寫字樓的供應量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領頭羊作用。表明上海長期為外商投資看好，預示天津和天津濱海新區(qū)也將保持這樣的發(fā)展趨勢。 上海寫字樓比較分析：5．經濟發(fā)展狀況：上海市近5年保持12%的經濟增長。 濱海新區(qū)寫字樓市場綜合分析項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價開發(fā)區(qū)濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街///華輝大廈第二大街寫字樓//0．75元/天/平米天保金海岸開發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫字樓/均價：6000還未開盤占地面積：100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發(fā)區(qū)第二大街寫字樓200——300/第四杰座泰達大街與黃海路交口洋房式寫字樓147——289起價：6580元/平方米均價：7000元/平方米只賣不租銀座大廈第二大街寫字樓43012000從上表中可以看出，濱海新區(qū)的寫字樓實際供應量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價格水平在7000—12000元/平米，與市區(qū)價格相差不大。國內租用A級寫字樓的只限于金融業(yè)，保險業(yè)和物流貿易類行業(yè)。有些小型的企業(yè)選擇在酒店和高檔的公寓辦公。大多數(shù)跨國企業(yè)選擇國際商場和津匯廣場。其他寫字樓的租金區(qū)間一般為25元之間。預計2006年天津寫字樓總成交面積將為約24萬平方米，同比2005年上漲9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。三大商務區(qū)寫字樓供應量比例為：其中：小白樓占38%，南京路占30%，友誼路占32%。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。響螺灣商務區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問題。5．1．軌道交通：黃萬鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津濱輕軌京山鐵路響螺灣商務區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括：正在運行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)——天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽——漢沽——大港的濱海輕軌。5）、在投資、報件、注冊登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務區(qū)”投資項目服務辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。 進駐企業(yè)的特殊政策：1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前5年按實際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財政支持和獎勵，后5年按實際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財政支持和獎勵。 商務區(qū)規(guī)劃建設30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中央相關部委和全國各省市自治區(qū)，這樣氣勢恢宏的各省市駐外機構總部級的基地，在國內也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。其中重點發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進制造業(yè)產業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術產業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細化工的80平方公里的濱?；^(qū)；50平方公里的中心商務商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。1． 功能定位：天津濱海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津冀，服務環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。80年代深圳開發(fā)帶動珠三角，90年代浦東開發(fā)帶動長三角，新世紀初期，黨中央、國務院把規(guī)劃和建設好天津濱海新區(qū)作為國家區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機遇。外貿出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經濟規(guī)模較小。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國一流的科技研發(fā)轉化基地、建立土地整理儲備制度、探索建立功能區(qū)帶動行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動機制、創(chuàng)建開放程度最高的東疆保稅港、建立并充分發(fā)揮“產業(yè)發(fā)展基金”的作用等。濱海新區(qū)全局性的改革剛剛由開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足40平方公里的范圍擴展到新區(qū)全境，尚缺乏實踐經驗的積累。 ——綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國繼上海浦東之后第二個綜合配套改革試點，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導行業(yè)，深圳側重于機械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業(yè)，浦東在產業(yè)上已經形成規(guī)模和在成套設備方面也具有優(yōu)勢，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎，但總體構成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。 ——具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢帶動下和政府積極推動下，濱海新區(qū)已經形成了優(yōu)勢比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導產業(yè)，具備了比較雄厚的產業(yè)基礎，形成了高新技術產業(yè)群?！　∫虼耍瑥漠a業(yè)升級的角度看，浦東的產業(yè)更為先進，濱海新區(qū)目前仍然以第二產業(yè)為主。天津港保稅區(qū)已成為服務華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進出區(qū)貨物總值中60%以上是外省市創(chuàng)造的。集裝箱運量480萬標箱。還有大面積的濕地自然保護區(qū)和平原水庫，生態(tài)環(huán)境基礎較好。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地熱、海洋資源等，如表表2。（后面就此方面進行詳細闡述）而社會消費總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完善，還有較大的潛力可以挖掘。 實際直接利用外資金額億美元(個)個316342億元 第一產業(yè)億元％億元對天津濱海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內、符合條件的高新技術企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對天津濱海新區(qū)的內資企業(yè)予以提高計稅工資標準的優(yōu)惠，對企業(yè)固定資產和無形資產予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財政在維持現(xiàn)行財政體制的基礎上，在一定時期內對天津濱海新區(qū)的開發(fā)建設予以專項補助。開展農村集體建設用地流轉及土地收益分配、增強政府對土地供應調控能力等方面的改革試驗。在金融企業(yè)、金融業(yè)務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。走新型工業(yè)化道路，把增強自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進一步完善研發(fā)轉化體系，提升整體技術水平和綜合競爭力?！　√旖驗I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。外貿出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。 天津濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。黨的十六屆五中全會和十屆全國人大四次會議通過的國家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進天津濱海新區(qū)的開發(fā)開放”，將濱海新區(qū)納入全國總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。正如浦東對應長三角