【正文】 、深圳對應(yīng)珠三角，一個經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開強(qiáng)大的拉動力，而深圳和浦東兩個經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的引擎。 （3）京津冀的各項指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標(biāo)，與其他兩個都市圈之間的差距明顯?？傮w分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。以表三數(shù)據(jù)，對三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較：（1）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平 從GDP水平看，長三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。土地面積10萬平方公里，占全國總面積的1%；人口7570萬，%。而長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國10%%的地區(qū)生產(chǎn)總值。第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析一、項目開發(fā)背景 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來中國經(jīng)濟(jì)增長“第三極”。市政府從中選擇了10個條件比較成熟、帶動效應(yīng)較好的合作項目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個簽約項目之一。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津濱海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺，天津市人民政府決定建設(shè)天津濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）?！盀I海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。目前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津為中心的京津冀經(jīng)濟(jì)圈。三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈的分布圖1三大經(jīng)濟(jì)圈：珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個副省級城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個地級市和肇慶、惠州等縣級市。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個地級市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級市。但人均GDP看，排序相反。 根據(jù)以上對各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為： （1）長三角無疑為全國經(jīng)濟(jì)社會最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均GDP全國第一，而且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實，發(fā)展?jié)摿π酆瘛＿@些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運(yùn)作、協(xié)作聯(lián)系的特征。當(dāng)黨的十一屆五中全會將“加快天津濱海新區(qū)的改革開發(fā)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津濱海新區(qū)成為中國第三個經(jīng)濟(jì)圈——京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》（國發(fā)[2006]20號），市委召開了八屆八次全會，對推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標(biāo)志著天津濱海新區(qū)作為國家級經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實施階段。 規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬。累計實際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中70多家跨國公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國投資回報率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，%；，%；，%；，%；，%；，%，實現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，天津濱海新區(qū)已經(jīng)具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競爭力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革試驗?！　　苿犹旖驗I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。（摘自：《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》）這是繼2005年6月，國務(wù)院給予上海浦東新區(qū)“國家綜合配套改革試驗區(qū)”政策后，又一個國家級改革試驗區(qū)，標(biāo)志著天津濱海新區(qū)突破了地區(qū)概念，成為中國對外開發(fā)的窗口。 第三產(chǎn)業(yè)億元（現(xiàn)價）億元億元 區(qū)縣財政支出億元經(jīng)表中對比分析可以看出：天津濱海新區(qū)具備極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?兩地比較優(yōu)勢分析：濱海新區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本身具有相當(dāng)?shù)南鄬?yōu)勢，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。 濱海新區(qū)位于我國華北、西北和東北三大區(qū)域的結(jié)合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位、東北亞中心，京津和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點，擁有153公里的海岸線，是我國北方地區(qū)進(jìn)入東北亞、走向太洋的重要門戶和對外通道，也是連接我國內(nèi)陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點，擁有“三北”遼闊的輻射空間。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力的資源保障。此外，濱海新區(qū)常住人口達(dá)107萬，通過新區(qū)開發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動動力資源充足。 功能聚集優(yōu)勢濱海新區(qū)具有集港口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)于一體的功能聚集優(yōu)勢。天津港的進(jìn)出口貨物70%以上來自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運(yùn)量60%以上來自“三北”地區(qū)?！　‘a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射功能強(qiáng)。然而，由于濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革。同時,因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于制造業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。由此可以預(yù)見較之于上海浦東、深圳，濱海新區(qū)在當(dāng)前及今后一段時間里發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國際化程度相對也較低，從進(jìn)出口貿(mào)易總值來看，雖然濱海新區(qū)近年增長很快，但是總量遠(yuǎn)比如浦東和深圳。 但正因為是以市場推動、技術(shù)創(chuàng)新為主要動力，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時正是因為經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對于豐富的自然資源尚小、國際化程度尚低，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。累計實際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中有70多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國投資回報率最高的地區(qū)之一。濱海新區(qū)必將成為中國經(jīng)濟(jì)的“第三增長極”，帶動環(huán)渤海地區(qū)成為中國21世紀(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競爭力和世界影響力，服務(wù)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū)；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃：塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國際性文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2）、營業(yè)稅：自企業(yè)繳納營業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5年內(nèi)給予50%的財政支持和獎勵，第六年至第九年獎勵比例每年遞減10%。 交通路網(wǎng)分析：5．濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析：5．1．高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務(wù)區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)。5．項目地周邊交通分析：響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬人?！笆晃濉逼陂g，塘沽區(qū)計劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。三、項目市場分析：浙江大廈由三部分組成：寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。2005年天津?qū)懽謽鞘袌鲂略鲰椖?個，總建筑面積為43. 8萬平方米。 天津市區(qū)寫字樓售價和租金分析：天津市寫字樓租金、售價水平一覽表：項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號7—26層寫字樓70——90平米陽面9000陰面8100，每加一層+50元只售不租27—29層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫字樓130——300平米8800起價，如貸款收付40%，十年還清300平米以上可租，（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號寫字樓100——300平米只租不賣付一押三大安大廈河西區(qū) 友誼路41號寫字樓55——383平米六樓起價10000每層加50——100元3元/平米/天付三押一泰達(dá)大廈河西區(qū)解放南路256號/浦口道10號寫字樓73—380平米只租不賣（含物業(yè)）付一押一圖書大廈河西區(qū)小白樓寫字樓/只租不賣（含物業(yè)）電費(fèi)另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋?qū)懽謽?起價:7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務(wù)公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費(fèi)3元/平米/月 付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口VIP商務(wù)寫字樓150以上9800——10300元/平米今晚報大廈南開區(qū)南京路358號寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收國華大廈河西區(qū)大沽南路857號寫字樓9層起價8600元/平米，均價9000元/平米，（含物業(yè)費(fèi)）河川大廈和平區(qū)南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月寫字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號酒店式公寓120—170只租不賣（含物業(yè)）付一押三麗晶國際商務(wù)大廈河西區(qū)圍堤道53號增號寫字樓物業(yè)費(fèi)18元/平米/月未定從上述表格中可以分析：在銷售型寫字樓中，市區(qū)價格普遍較高，起價一般在8000元/平米以上，平均價格在850010000元/平米。甲級寫