【文章內(nèi)容簡介】 亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競爭力和世界影響力，服務(wù)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū)；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10000億元，%，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到24000億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到5000億美元以上。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的80平方公里的濱?；^(qū)；50平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃：塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會(huì)展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國際性文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。 響螺灣商務(wù)區(qū)：塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。 商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中央相關(guān)部委和全國各省市自治區(qū)，這樣氣勢恢宏的各省市駐外機(jī)構(gòu)總部級(jí)的基地，在國內(nèi)也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。隨著濱海新區(qū)重大項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，與之相配套的交通項(xiàng)目也將陸續(xù)啟動(dòng)。 進(jìn)駐企業(yè)的特殊政策：1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，后5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)。2）、營業(yè)稅：自企業(yè)繳納營業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5年內(nèi)給予50%的財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，第六年至第九年獎(jiǎng)勵(lì)比例每年遞減10%。3）、企業(yè)在工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項(xiàng)環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠。4）、兄弟省市政府部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。5）、在投資、報(bào)件、注冊(cè)登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務(wù)區(qū)”投資項(xiàng)目服務(wù)辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。 交通路網(wǎng)分析：5．濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析：5．1．高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務(wù)區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)?！拔鍣M”：國道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京——天津——塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。“三縱”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個(gè)濱海新區(qū)的海濱大道。5．1．軌道交通：黃萬鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津?yàn)I輕軌京山鐵路響螺灣商務(wù)區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括：正在運(yùn)行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)——天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽——漢沽——大港的濱海輕軌。5．項(xiàng)目地周邊交通分析：響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。目前，中鋼集團(tuán)、浙江商會(huì)、深圳和利豐投資公司等10個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議。響螺灣商務(wù)區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問題?！笆晃濉逼陂g，塘沽區(qū)計(jì)劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。規(guī)劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。三、項(xiàng)目市場分析：浙江大廈由三部分組成：寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。由于裙樓底商為大廈配套項(xiàng)目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫字樓和酒店公寓的市場需求情況。 天津市寫字樓市場分析：截止到2004年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。三大商務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)量比例為：其中：小白樓占38%，南京路占30%，友誼路占32%。2005年天津?qū)懽謽鞘袌鲂略鲰?xiàng)目9個(gè)，總建筑面積為43. 8萬平方米。而同期的天津?qū)懽謽菍?shí)際成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15%。進(jìn)入2006年以來，預(yù)計(jì)天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑿略鲞M(jìn)入市場的項(xiàng)目有12個(gè)，總建筑面積約為39萬平方米。預(yù)計(jì)2006年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約24萬平方米，同比2005年上漲9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。 天津市區(qū)寫字樓售價(jià)和租金分析：天津市寫字樓租金、售價(jià)水平一覽表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號(hào)7—26層寫字樓70——90平米陽面9000陰面8100，每加一層+50元只售不租27—29層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫字樓130——300平米8800起價(jià)，如貸款收付40%，十年還清300平米以上可租，（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)寫字樓100——300平米只租不賣付一押三大安大廈河西區(qū) 友誼路41號(hào)寫字樓55——383平米六樓起價(jià)10000每層加50——100元3元/平米/天付三押一泰達(dá)大廈河西區(qū)解放南路256號(hào)/浦口道10號(hào)寫字樓73—380平米只租不賣（含物業(yè)）付一押一圖書大廈河西區(qū)小白樓寫字樓/只租不賣（含物業(yè)）電費(fèi)另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋?qū)懽謽?起價(jià):7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務(wù)公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費(fèi)3元/平米/月 付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口VIP商務(wù)寫字樓150以上9800——10300元/平米今晚報(bào)大廈南開區(qū)南京路358號(hào)寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收國華大廈河西區(qū)大沽南路857號(hào)寫字樓9層起價(jià)8600元/平米，均價(jià)9000元/平米，（含物業(yè)費(fèi)）河川大廈和平區(qū)南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月寫字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號(hào)酒店式公寓120—170只租不賣（含物業(yè)）付一押三麗晶國際商務(wù)大廈河西區(qū)圍堤道53號(hào)增號(hào)寫字樓物業(yè)費(fèi)18元/平米/月未定從上述表格中可以分析：在銷售型寫字樓中，市區(qū)價(jià)格普遍較高，起價(jià)一般在8000元/平米以上，平均價(jià)格在850010000元/平米。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，差價(jià)較大。頂級(jí)寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。其他寫字樓的租金區(qū)間一般為25元之間。甲級(jí)寫字樓在34元之間。 天津市區(qū)寫字樓租戶分析：主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是：金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。大多數(shù)跨國企業(yè)選擇國際商場和津匯廣場。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。小到中型的寫字樓目前很流行。63.%的承租的面積在300平方米以下。有些小型的企業(yè)選擇在酒店和高檔的公寓辦公。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。保險(xiǎn)和貿(mào)易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。歐美企業(yè)，具有很強(qiáng)的租金支付能力，他們一般選擇等級(jí)較高的寫字樓辦公。國內(nèi)租用A級(jí)寫字樓的只限于金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和物流貿(mào)易類行業(yè)。國內(nèi)企業(yè)對(duì)于A級(jí)辦公樓的需求在逐年的增加。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓的需求也在增加。天津的房地產(chǎn)市場正在吸引越來越多的海外和國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，同時(shí)專業(yè)的咨詢公司也在擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，這樣會(huì)帶動(dòng)天津金融和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。 濱海新區(qū)寫字樓市場綜合分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)開發(fā)區(qū)濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街///華輝大廈第二大街寫字樓//0．75元/天/平米天保金海岸開發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫字樓/均價(jià)：6000還未開盤占地面積：100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發(fā)區(qū)第二大街寫字樓200——300/第四杰座泰達(dá)大街與黃海路交口洋房式寫字樓147——289起價(jià)：6580元/平方米均價(jià)：7000元/平方米只賣不租銀座大廈第二大街寫字樓43012000從上表中可以看出，濱海新區(qū)的寫字樓實(shí)際供應(yīng)量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價(jià)格水平在7000—12000元/平