【文章內(nèi)容簡介】 旅游市場 分析 隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批 新 景點(diǎn)。 目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點(diǎn)區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) ―一帶五區(qū) ‖和一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，這些項(xiàng)目計(jì)劃新增投資約 100 億元，將形成一批具有轟動效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的天津旅游名牌產(chǎn)品 ，使 城市旅游功能得到提升 。 同時，作為 2021 北京奧運(yùn)會的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云?獨(dú)特的旅游資源和 獨(dú)具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。這 也為 本項(xiàng)目的市場拓展提供了 廣闊的 發(fā)展 空間。 （ 2） 天津地區(qū)商務(wù) /會務(wù) 旅游市場 分析 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 16 天津 是我國北方最大的沿海開放城市，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步， 商務(wù)旅游業(yè) 也得到了 飛速發(fā)展 ， 年增長速度達(dá)到 20%以上 。天津 每年舉辦天交會、建材會等各類活動達(dá) 70 余次，交易規(guī)模超過百億元， 為區(qū)域商務(wù)旅游市場發(fā)展 產(chǎn)生了 強(qiáng)大的促進(jìn)作用。 同時，天津是北方重要的工商業(yè)城市， 2021 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 同比增長 ％ 。作為國內(nèi) 北方 最大的生產(chǎn)基地，目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 ，已有 98 家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá) 228 個 。越來越多的商務(wù) 人士 將 其業(yè)務(wù) 活動的中心 選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場之一。 此外， 天津市作為 2021 年北京奧運(yùn)會的協(xié)辦城市，奧運(yùn)會的舉辦將帶動天津商務(wù)旅游細(xì)分市場的發(fā)展。 隨著我國 加入 WTO 組織 ， 與世界貿(mào)易體制的接軌， 頻繁的國際交流和商務(wù)活動隨即展開，商務(wù)和會務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。同時按照天津市政府的發(fā)展思路，天津市將用 35年時間使天津的 商務(wù)旅游 業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。 第三 節(jié) 酒店業(yè) 市場分析 一、酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測 相關(guān)資料表明： 伴隨著天津整體經(jīng)濟(jì) 的 快速發(fā)展，天津市酒店 業(yè) 也呈現(xiàn)出迅猛 發(fā)展的 態(tài)勢。天津市 星級酒店 的數(shù)量已由 1998 年的 55 家增至 2021 年的 85 家 。其中：五星級 1 家、四星級 12 家、三星級 40 家，客房總數(shù) 萬房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 17 間，床位 萬張。（資料來源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》） 此外， 根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息， 2021 年上半年我市 共接待商務(wù)、會議、旅游及其他目的國內(nèi) 外 游客 萬人次 。其中，過夜游客數(shù)約 占 總數(shù)的 65％。如果 星級以上酒店住客 的 比例 約 為 10%， 則上半年星級酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客 萬人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算需要酒店客房18000 間 。 而 目前 天津市星級酒店 能提供的 房間 數(shù)量為 11600 間， 這說明近1/3 的需求沒有得到滿足，星級酒店具有廣闊的市場前景。 二、酒店業(yè)市場供給分析 天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國北方最大的沿海開放城市。改革開放以來，隨著各項(xiàng)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場競爭也越來越激烈，并逐漸 成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 根據(jù)國家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前天津市共有星級飯店 90 家 （ 2021 年新開業(yè) 5 家） ，其中五星級酒店一家 ，準(zhǔn)五星級酒店兩家， 四星級酒店 12 家 ，準(zhǔn)四星級酒店 3 家，三星級酒店 40 家 。 天津市現(xiàn)有 四星級 、五星級以及本項(xiàng)目所在位置如下圖： 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 18 現(xiàn)有部分酒店情況參見表 。 表 目前天津市三星級以上酒店基本情況 五星 準(zhǔn)五星 四星 準(zhǔn)四星 三星 數(shù)量 1 2 12 3 40 平均客房數(shù) 300 226 154 平均入住率 % % % 平均年住宿人數(shù) 萬人 萬人 萬人 平均年?duì)I業(yè)收入 萬元 萬元 萬元 客房收入比例 % % % 餐飲收入比例 % % % 其他收入比例 % % % 單間客房年收入 萬元 萬元 萬元 單間客房年接待人數(shù) 58 110 143 由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級酒店數(shù)量雖少，但其年平均營業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對較高，具有很大的市場潛力和發(fā)展空間。 依照表 ，根據(jù)各個酒店的實(shí)際營業(yè)情況，我們對部分酒店的客流量及市場份額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，參見表 。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 19 表 2021 年 天津市主要酒店運(yùn)營情況 酒店 星級 酒店名稱 年接待客量 所占市場份額 五星 天津喜來登大酒店 10625 人次 % 準(zhǔn)五星 濱江萬麗國際大酒店 （未統(tǒng)計(jì)） 剛開業(yè) 準(zhǔn)五星 泰達(dá)國際會館 （未統(tǒng)計(jì)） 剛開業(yè) 四星 凱悅酒店 21559 人次 % 四星 假日飯店 8594 人次 % 四星 利順德大飯店 8237 人次 % 四星 水晶宮飯店 7397 人次 % 四星 泰達(dá) 國際 酒店 5692 人次 % 三星 華富宮大飯店 10786 人次 % 三星 天津溫泉大酒店 12321 人次 % 三星 濱海國際機(jī)場賓館 6496 人次 % 三星 金禧國際大酒店 5871 人次 % 由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知， 該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場占有率小于 26%，各企業(yè)間份額比率均在 以內(nèi)，市場競爭激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。 但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，競爭較激烈的細(xì)分市場主要集中在酒店數(shù)量占到天津市總星級酒店數(shù)量 47%的三星級酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級酒店的細(xì)分市場在整體呈現(xiàn) ―分散競爭 ‖的態(tài)勢下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了 ―相對壟斷 ‖的競爭格局。 另 從 “ 天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會 ” 成立大 會上獲悉， 按照協(xié)會的規(guī)劃和天津市的市場需求，在 未來 3 年內(nèi)，天津星級飯店數(shù)量將會以年均 %的速度增長，到 2021 年，天津市星級飯店將增加 至 181 家。 其中 五星級飯店 14 家，四星級飯店 24 家，三星級飯店 73 家，二星級飯店 50 家，一星級飯店 20 家?？梢?，未來三 ~四年是天津市 星級飯店 大發(fā)展的黃金時期，特別是高檔 星級飯店 ，將有一個極大的發(fā)展空間和市場空間。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 20 三、本項(xiàng)目競爭能力分析 目前，酒店業(yè)的市場競爭能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管理模式也是目前市場競爭的熱點(diǎn)。本研究選擇競爭態(tài)勢矩陣為競爭 能力分析的理論依據(jù)和工具。 （ 1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競爭因素 酒店行業(yè)中，關(guān)系到個體在行業(yè)中的競爭力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財(cái)務(wù)狀況等六個方面。 （ 2）關(guān)鍵競爭對手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級酒店中的現(xiàn)有競爭對手主要有天津喜來登大酒店、濱江萬麗大酒店、泰達(dá)國際酒店。 （ 3）各因素權(quán)重的確定 參照目前行業(yè)內(nèi)的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為： 因素 地段 成本 設(shè)施水平 財(cái)務(wù)狀況 規(guī)模 管理水平 權(quán)重 （ 4）競爭能力評分 各單項(xiàng)評價分?jǐn)?shù)為 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示相同。 喜來登 濱江萬麗 泰達(dá) 本項(xiàng)目 地段 3 3 3 4 成本 3 3 3 3 設(shè)施水平 3 3 4 4 財(cái)務(wù)狀況 3 3 3 3 規(guī)模 2 2 4 4 管理水平 4 3 3 4 加權(quán)總分 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 21 綜合上述各項(xiàng) 分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 對其他項(xiàng)目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢。此外，業(yè)主方的經(jīng)營意向?yàn)槠刚埥?jīng)驗(yàn)豐富的國際酒店管理集團(tuán)來進(jìn)行全方位管理 ，使其“ 管理出模式，經(jīng)營呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運(yùn)轉(zhuǎn)靠機(jī)制 ” 。 且項(xiàng)目 在威脅 —— 機(jī)會矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。 因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競爭能力。 高 低 低 高 此外，我們經(jīng)過對 本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競爭能力進(jìn)行分析 ， 依據(jù) SWOT 分析理論，對項(xiàng)目 自身 的優(yōu)劣勢和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的 建設(shè)機(jī)會 和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚? 內(nèi) 部 分 析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） ? 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富 的國際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn) ? 設(shè)施水平高 ? 滿足顧客的崇新心理 ? 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源 ? 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競爭能力 ? 重點(diǎn)突出的會議功能設(shè)計(jì) ? 資金緊張 ? 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn) ? 銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白 外 機(jī)會 （ O） 威脅（ T） 市場機(jī)會 競爭威脅 理想項(xiàng)目 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 22 部 分 析 ? 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢良好，利于酒店業(yè)發(fā)展 ? 天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場前景 ? 天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配 ? 天津酒店業(yè)會議功能欠缺 ? 市場成長的不確定性 ? 潛在競爭對手的進(jìn)入威脅 ? 現(xiàn)有同檔次競爭對手的抵抗 綜上分析， 本項(xiàng)目 處在 SWOT 矩陣中第一象限，具有較好的市場前景和市場需求潛力。 四、市場定位 天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，是我國北方最大的沿海開放城市，緊鄰首都北京。良好的區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特