成都龍舟大廈可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-25 20:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 另一個原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設(shè)計沒有達(dá)到很好的匹配，無特色賣點。隨著人們對生活水平的日益提高，消費意識和消費要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設(shè)計優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進科學(xué)、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點城市北京、上海、廣州等，消費者已將眼光投向綠化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住宅。龍舟公寓大廈項目正適合當(dāng)前房地產(chǎn)的潮流。二、項目的市場競爭能力 （一）項目自身競爭條件方面 影響居住用房銷售價格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要特點有：１、地段該項目位于成都市九眼橋宏濟路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面300余米。大樓車輛進出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 土地面積，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計市政配套路網(wǎng)。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況由成都市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。（二）同類建設(shè)項目方面 該項目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于成都市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn)20%的中低檔價格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團、金融、國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士?！褒堉鄞髲B”項目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價比較能滿足消費群的心理，該企業(yè) 有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實現(xiàn)。三、售價預(yù)測預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 該項目中預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)成本估價法進行測算。 成本估價法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。采用成本估價法估價求得的價格，成為積算價格。由于該項目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 工程總投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、預(yù)備費用、其他費用、投調(diào)稅、綜合費用。該工程總投資預(yù)計估算為14320萬元，正常利潤參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項目稅后利潤4380萬元，%。 龍舟大廈總投資14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計收入19360萬元。銷售預(yù)測表序號項 目 名 稱建 筑 面 積（元 / ㎡ ）單 位 售 價 （元 / ㎡ )銷 售 金 額 （萬元）備 注1住 宅3150030009450510戶2商 場14600600087603車 庫230個（6900㎡）500001150合 計5300019360以上銷售預(yù)測表按住宅平均單位為3000元/㎡（均價），商業(yè)鋪面為6000元/㎡（均價），車庫按5萬元/個進行測算。本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計算收入?！褒堉鄞髲B”項目的開發(fā)建設(shè)有利于改善成都市的居住環(huán)境，實現(xiàn)《成都市‘九五’及2010年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標(biāo)，促進城市總體規(guī)劃的實施?！褒堉鄞髲B”套型面積定位較小，價格是市區(qū)同等戶型價格的4/5，能享受地方一定的稅費減免，項目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。“龍舟大廈”項目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費額在13萬元左右。公司準(zhǔn)備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現(xiàn)銷售收入。第六章 成本估算一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 龍舟大廈項目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項目可行性研究報告等，參考成都地區(qū)同類建設(shè)項目的經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項目自身實際情況進行測算的。 （二）項目總投資的構(gòu)成 ，總建筑面積53000㎡；商業(yè)用房14600㎡?？偼顿Y包括：土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費用、預(yù)備費用和其他費用。 經(jīng)測算，項目總投資14320萬元。投資估算明細(xì)見下表： 投資估算明細(xì)表 用地面積：㎡ 建筑面積：53000㎡序號費 用 名 稱投 資 額（萬元）單 位技術(shù) 經(jīng) 濟指 標(biāo)占總投資%備 注負(fù) 荷 或工 程 量單 位指 標(biāo)合 計100 %一土 地 費 用274 2平方米 7039. 17國有土地使用證二前 期 工 程 費 901規(guī) 劃 勘 測 設(shè)計 費平方米53000 32可 行 性 研 究費 30平方米53000 1. 73三 同 一平 費平方米53000 3. 5三房 屋開 發(fā) 費 8789 （一）建 安 工 程 費 8206平方米530001住 宅 4410平方米31500 1400框 架2商 業(yè) 用 房 2044平方米14600 1400框 架3車 庫 1725平方米 6900 2500框 架 （二）室 外 工程 費 5831附屬工程費（電 梯） 424平方米53000 802道 路 、綠 化 159平方米53000 30四管 理 費 用 193萬元19360 1 %按 銷 售 收入 1%五銷 售 費 用
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