【文章內(nèi)容簡介】 八中學，以及西南交通大學，西南財經(jīng)大學等西南知名學府。 高等教育設施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實用性而言，基礎教育設施則為住宅區(qū)的必須配套設施。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設施，可滿足居民中學齡前兒童的就近教育需要。小學及中學均為就近入學，因此中、小學的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項目的賣點。就本項目附近配套的中小 學數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學需要。 社會醫(yī)療設施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機構(gòu)，這很大程度上可以保證本項目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。換言之，可能對本項目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。 社會醫(yī)療設施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行 ，道路沿線企事業(yè)單位相對較多，如市建設局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動了不少相關金融配套設施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處。上述金融機構(gòu)與本項目所在地距離較近，基本可照顧到本項目居民今后此方面的需求。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設施也齊全，如郵政局、證券交易所等。 金 融及郵政機構(gòu)附表： 五、區(qū)域環(huán)境綜述 道路名稱 主要金融、郵電機構(gòu) 西月城路 證券交易所、中國電信營業(yè)廳、建設銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行 石灰街 興業(yè)銀行 、中國工商銀行、郵局 ,中國聯(lián)通的營業(yè)廳 項目所在區(qū)域為成都市重點發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學校、均配備齊全。 道路路況上佳，交通體系完整，但項目臨近干道道路功能設置欠考，影響本項目交通出入動線的布置。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 商業(yè)網(wǎng)點分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。現(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關設施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦 予本項目相當?shù)漠a(chǎn)品附加值。 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進入該區(qū)域發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場的表現(xiàn)。 第三部分 市場部分 此次市場調(diào)查針對本項目所在的花牌坊板塊內(nèi)的在售樓盤進行了詳細的調(diào)查，并根據(jù)板塊內(nèi)各樓盤的產(chǎn)品特性、去化特征、客源特征進行分析，概括 了 板塊內(nèi)市場特征。 一、 項 目市場分析 客源 根據(jù)此次調(diào)查的樓盤銷售情況來看，目前成都市西區(qū)住宅物業(yè)整體銷售情況良好，目前整體銷售率已達 90%左右，大部分物業(yè)的銷售速度屬平穩(wěn)去化。 區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶來源呈現(xiàn)以成都本地買家（包括長期在成都工作的外地人士）為主，外地買家 (以四川地區(qū)、浙江一帶為主 )為輔的特征。購房用途以自住者居多，投資客戶仍屬少數(shù)。 大多數(shù)成都本地買家比較注重住宅物業(yè)的地段及品質(zhì)，偏好傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)及高品質(zhì)樓宇。對樓房的居住實用性、舒適性、內(nèi)部及周邊配套的齊全度等問題較為敏感。目前隨著城市的發(fā)展及消費觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的客 戶開戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。 外地買家在成都住宅客戶中目前并非主力客戶，但這一部分客戶的比例正在上升。此購買群體主 要分為兩部分，一部分是以投資為目的的外地投資客戶，這部分客戶看重整個成都巨大發(fā)展?jié)摿?，十分注重投資收益，多投資在成都的高檔富人區(qū)及住宅二級市場上租售情況較好和換手率較高的物業(yè)小區(qū)及升值空間明顯的中高檔物業(yè)。另一部分購房者購房的原因比較復雜，包括在本區(qū)域就讀生的陪讀家庭及成都市以外的人士，或為子女購房轉(zhuǎn)戶口的外地人士等。 樓盤品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。如「西府花園」 .眾多開發(fā)商隨著成都市區(qū)土地開發(fā)的逐步深入，在一環(huán)以內(nèi)已無大塊土地出售竟拍 ,該地段的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)。目前該地區(qū)住宅均價已過 4500 元 /m2，價格在成都市整體市場中偏高，仍受買家歡迎，取得了 90%的銷售率。 價 格 根據(jù)從花牌坊板塊內(nèi)選取的可比項目分析，區(qū)域內(nèi)價格落差不大。緊臨本項目旁的「西府花園」憑借市場利好 ,競爭小，均價超過了 4700 元 /m2。位于西大街上的「鑫城」價格也達到 6000 元 /m2(買一樓送躍層 ).營康路沿線的「凱瑞花都」單價也達到了 4200 元 /m2。 總體而言，目前成都西區(qū)樓盤具體價格主要集中于 42005200 元 /m2。需特別指出的是，目前西區(qū)高價住宅幾乎全采用清水房無裝修的交房標準 ，這與本地居民的消費理念及消費習慣有較大關系。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價主要集中于以下幾個區(qū)段：一房 22 萬元 /套以下；兩房 34～ 38 萬元 /套；三房 4560 萬元 /套的；四房 5580 萬元 /套。而以銷售狀況來看，較低總價的單元受到市場的歡迎，但從銷售總量上來看，居住房型的二房和小三房銷售較快，但是 80 萬元 /套的單位銷售量不強，但存在極少數(shù)高收入 ,追求居住品質(zhì)、身份感的客戶群。 房 型及面積 目前成都市場上住宅物業(yè)的房型種類呈多樣化，且布局新穎。其中躍層、 飄窗、露臺等形式被廣泛運用。 從區(qū)域物業(yè)整體 市場來看，目前以二房、三房最受市場青睞，二房的主力面積在 70～ 85m2。三房物業(yè)主力面積集中于 95～ 130m2。在面積規(guī)劃上，主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。 一房和一房一廳憑借總價低和適宜投資兩大優(yōu)勢成為銷售速度相對最快的房型，但目前該地區(qū)處于飽和 ,新近開發(fā)的如新城市廣場 ,鑫城等 .認為本地區(qū)住宅物業(yè)市場主流房型現(xiàn)應以居家型為主 ,從比例來看，面積在 70～130m2 的二房或三房銷售應為本地區(qū)銷售主流的單元配置。 根據(jù)市場需求 ,合理的控制面積范圍 ,房型配比是本項目成功的關鍵因素 .雖然小二房、一房等小面積房 型憑借低總價，能達到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和 ,在規(guī)劃時應盡量避免比重過大。 由于成都的地理及氣候條件的影響，在建筑設計上，可靈活運用點式、板式、蝶式等多種形態(tài)，內(nèi)部房型設計上限制較少，大部分新建住宅的房型常用以下幾個元素： 入廳玄關 臥室大飄窗 主臥室陽臺 頂層露臺 當?shù)匦陆ㄗ≌姆啃驮O計中注重以下幾點，也是高價位樓盤所普遍達到的標準： 平層層高通常在 3 米左右，躍式底層挑空。 廳、臥、廚、衛(wèi)全明。 普通公寓的廳開間通常在 米左右，主臥開間通常也在 米左右?？蛷d附帶的陽臺面積一般在 8m2 左右 ；廚房面積一般控制在 8m2，入廳玄關的面積一般控制在 3m2 左右。 氣候原因使采光充足成為房型設計中的關鍵點，大量運用陽臺、大面積飄窗、凸窗等元素。 房型設計中主要觀景的需要，在主要觀景房中設置陽臺、露臺或大面積窗。觀景面主要設在餐廳、客廳、主臥這幾個功能區(qū)中。 主臥室進行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū) 建 筑形態(tài)及風格 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。其中以蝶式住宅居多，約占總調(diào)查數(shù)量的 90%，而板式建筑在成都本地還較為少見。 由于成都本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導致購買者對朝向的要 求并不強烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當?shù)厥袌錾献钪髁鞯慕ㄖ螒B(tài)。 板式建筑具有南北通透的采光條件及人居空間較寬等優(yōu)點，有利于小區(qū)整體景觀的塑造及觀景點的分布，已越來越受到客戶的認同 . 從樓層形態(tài)上則分為四種形式：高層、小高層、多層及別墅，其中主要形態(tài)多為多層及小高層，也有部分高層建筑。由于受地塊開發(fā)許可及成都自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的 10%左右，小高層占 40%左右，多層建筑占 50%左右。 從建筑風格上看，目前成都市場上的樓盤 基本上以走現(xiàn)代路線為主，其特征是：外立面線條明快、風格清新簡潔，用料上基本以高級面磚為主，幾乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鮮艷明朗的色調(diào)為主，以充分適應成都本地的天氣條件。窗體均采用高級塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風格建筑的硬朗線條。 在設計上采用獨特風格，能較為突出市場形象，會在銷售初期，有力地推動了銷售進程。現(xiàn)階段成都的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風格，這是成都本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風格所致。 產(chǎn) 品規(guī)劃 以此次的市場調(diào)研結(jié)果分析得知，目前區(qū)域內(nèi)在售住宅的小區(qū)規(guī)模均不大，普遍在 10 萬平方 米以下。受地區(qū)影響 ,規(guī)模效應不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。 在小區(qū)的景觀規(guī)劃方面，大多數(shù)樓盤都有自我特色 ,營造出各式景觀效果。區(qū)域內(nèi)住宅項目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細節(jié)如指示標志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設計較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高 二 、項目分析 選取項目周邊四個具有代表性的項目進行具體的項目分析，分析其中的 長處及不足，這些項目的發(fā)展思路及經(jīng)驗教訓對本項目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」 、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城立方生活」。 西 府花園 地理位置 成都市花牌坊街王家巷 發(fā)展商 成都市蜀信實業(yè)有限公司 物業(yè)規(guī)模 30 畝 小區(qū)規(guī)劃 共由 5 幢 11+1 層小高層組成 建筑風格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點式小高層 形態(tài)配比（ %） 低層 / 多層 / 小高層 100 高層 / 容積率 3 綠化率 % 總戶數(shù) 500 戶 車位數(shù) 337 個 售 價 4800 元 /m2 車位價 8 萬 /個 物業(yè)管理費 用 元 /月 /m2 套內(nèi)面積范 圍 主力房型 一房二廳一衛(wèi) 5365m2 二房二廳一衛(wèi) 7689m2 三房二廳二衛(wèi) 106146m2 復式 142190m2 建材裝修 外 墻 高級面磚、局部高級涂料 內(nèi) 墻 室內(nèi)頂棚采用膩子抹面， 地面為水泥砂漿找平拉毛面層 門 窗 入戶門采用高級防火防盜門，室內(nèi)預留門洞，外門窗設計為彩色鋁合金配白玻 會所及相關配套 多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂室、酒吧等 銷售率 100% 開盤日期 2021 年 04 月 09 日 交房期 2021 年 07 月 項 目分析： 「西府花園」 地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路 150 米，距騾馬市商圈五分鐘車程，距通惠門十分鐘車程，距火車北站二十分鐘車程與一環(huán)路保持 100 米，緊鄰永陵博物館，琴臺古徑，文化氣息較為濃厚。附近有 3 3 6 98 等數(shù)十路公交線路經(jīng)過。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。其中住宅規(guī)劃量約在 萬平方米左右，該項目由實力雄厚的成都蜀信實業(yè)有限公司投資興建，目前已全部售罄。推出的住宅由 5 幢 11+1 層小 高層組成，均為清水房。值得一提的是，項目定位為市中心的高品質(zhì)花園洋房，精心設計的大型中庭景觀園林，二十余種創(chuàng)新的戶型，一梯兩戶，戶戶超大弧形觀景陽臺，擁有大型會所、2 個游泳池、活動廣場、星極物管等完善配套，本案由馬海（建筑顧問）有限公司代理小區(qū)景觀設計，該公司的設計理念是“處處是景，窗窗見景”。西府花園，戶戶超大私家花園設計，引領別具風情的格調(diào)居住。所有外立面凌空挑出寬 、長 4M 的弧型觀景陽臺，全通透剛化玻璃加鋼柱欄桿設計，不僅使樓宇外觀更加靚麗，更可保證社區(qū)主景觀庭院。在空間價值的再創(chuàng)造基礎上，更增 設生活小陽臺俯瞰市中心繁華景象。如此前后花園不同的感覺給人以前后景觀兩重天的生活意境，縱觀全城。 市中心純生態(tài)花園洋房，有 50— 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北 側(cè)主臥室附帶 180 度觀景陽臺，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺飄窗，做到窗窗見景；廚房朝南帶工作陽臺，使工作之余得到放松。 值得一提的是 小區(qū)的停車位， 1： 的住宅車位比，車庫設進出兩車道，可停車 337 輛，方便業(yè)主停車。東西兩側(cè)道路分別設置車行出口及入口，避免車流交 叉。北面臨道路中段，設地下車庫入口，緊臨小區(qū)主車道設置地下車庫出口；形成小區(qū)人車完全分流，確保出行與散步互不干擾，也消除了安全隱患。 小區(qū)的物管也是該盤較有特色， 西府花園率先導入五星級服務體系，將“人本”服務理念落實到居家生活每一細節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務，公共性事業(yè)服務，專項配套有嘗服務。 貼心、細心、安心、誠心、盡心，五星級的物業(yè)服務，給你更專業(yè)的體貼。 智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代