【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。 高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實(shí)用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)。就本項(xiàng)目附近配套的中小 學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項(xiàng)目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問(wèn)題。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購(gòu)藥的需求。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門(mén)皮膚病專科 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場(chǎng)所分布相對(duì)集中，在西月城街沿線集中大量銀行 ，道路沿線企事業(yè)單位相對(duì)較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動(dòng)了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳也位于此處。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后此方面的需求。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。 金 融及郵政機(jī)構(gòu)附表： 五、區(qū)域環(huán)境綜述 道路名稱 主要金融、郵電機(jī)構(gòu) 西月城路 證券交易所、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 石灰街 興業(yè)銀行 、中國(guó)工商銀行、郵局 ,中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际兄攸c(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。 道路路況上佳，交通體系完整，但項(xiàng)目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項(xiàng)目交通出入動(dòng)線的布置。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)階段娛樂(lè)、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過(guò)政府規(guī)劃籌建，將來(lái)生態(tài)環(huán)境可賦 予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來(lái)大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)。 第三部分 市場(chǎng)部分 此次市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)本項(xiàng)目所在的花牌坊板塊內(nèi)的在售樓盤(pán)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并根據(jù)板塊內(nèi)各樓盤(pán)的產(chǎn)品特性、去化特征、客源特征進(jìn)行分析，概括 了 板塊內(nèi)市場(chǎng)特征。 一、 項(xiàng) 目市場(chǎng)分析 客源 根據(jù)此次調(diào)查的樓盤(pán)銷售情況來(lái)看，目前成都市西區(qū)住宅物業(yè)整體銷售情況良好，目前整體銷售率已達(dá) 90%左右，大部分物業(yè)的銷售速度屬平穩(wěn)去化。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的客戶來(lái)源呈現(xiàn)以成都本地買家（包括長(zhǎng)期在成都工作的外地人士）為主，外地買家 (以四川地區(qū)、浙江一帶為主 )為輔的特征。購(gòu)房用途以自住者居多，投資客戶仍屬少數(shù)。 大多數(shù)成都本地買家比較注重住宅物業(yè)的地段及品質(zhì)，偏好傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)及高品質(zhì)樓宇。對(duì)樓房的居住實(shí)用性、舒適性、內(nèi)部及周邊配套的齊全度等問(wèn)題較為敏感。目前隨著城市的發(fā)展及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的客 戶開(kāi)戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。 外地買家在成都住宅客戶中目前并非主力客戶，但這一部分客戶的比例正在上升。此購(gòu)買群體主 要分為兩部分，一部分是以投資為目的的外地投資客戶，這部分客戶看重整個(gè)成都巨大發(fā)展?jié)摿?，十分注重投資收益，多投資在成都的高檔富人區(qū)及住宅二級(jí)市場(chǎng)上租售情況較好和換手率較高的物業(yè)小區(qū)及升值空間明顯的中高檔物業(yè)。另一部分購(gòu)房者購(gòu)房的原因比較復(fù)雜，包括在本區(qū)域就讀生的陪讀家庭及成都市以外的人士，或?yàn)樽优?gòu)房轉(zhuǎn)戶口的外地人士等。 樓盤(pán)品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。如「西府花園」 .眾多開(kāi)發(fā)商隨著成都市區(qū)土地開(kāi)發(fā)的逐步深入，在一環(huán)以內(nèi)已無(wú)大塊土地出售竟拍 ,該地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。目前該地區(qū)住宅均價(jià)已過(guò) 4500 元 /m2，價(jià)格在成都市整體市場(chǎng)中偏高，仍受買家歡迎，取得了 90%的銷售率。 價(jià) 格 根據(jù)從花牌坊板塊內(nèi)選取的可比項(xiàng)目分析，區(qū)域內(nèi)價(jià)格落差不大。緊臨本項(xiàng)目旁的「西府花園」憑借市場(chǎng)利好 ,競(jìng)爭(zhēng)小，均價(jià)超過(guò)了 4700 元 /m2。位于西大街上的「鑫城」價(jià)格也達(dá)到 6000 元 /m2(買一樓送躍層 ).營(yíng)康路沿線的「凱瑞花都」單價(jià)也達(dá)到了 4200 元 /m2。 總體而言，目前成都西區(qū)樓盤(pán)具體價(jià)格主要集中于 42005200 元 /m2。需特別指出的是，目前西區(qū)高價(jià)住宅幾乎全采用清水房無(wú)裝修的交房標(biāo)準(zhǔn) ，這與本地居民的消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣有較大關(guān)系。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價(jià)主要集中于以下幾個(gè)區(qū)段：一房 22 萬(wàn)元 /套以下；兩房 34～ 38 萬(wàn)元 /套；三房 4560 萬(wàn)元 /套的；四房 5580 萬(wàn)元 /套。而以銷售狀況來(lái)看，較低總價(jià)的單元受到市場(chǎng)的歡迎，但從銷售總量上來(lái)看，居住房型的二房和小三房銷售較快，但是 80 萬(wàn)元 /套的單位銷售量不強(qiáng)，但存在極少數(shù)高收入 ,追求居住品質(zhì)、身份感的客戶群。 房 型及面積 目前成都市場(chǎng)上住宅物業(yè)的房型種類呈多樣化，且布局新穎。其中躍層、 飄窗、露臺(tái)等形式被廣泛運(yùn)用。 從區(qū)域物業(yè)整體 市場(chǎng)來(lái)看，目前以二房、三房最受市場(chǎng)青睞，二房的主力面積在 70～ 85m2。三房物業(yè)主力面積集中于 95～ 130m2。在面積規(guī)劃上，主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。 一房和一房一廳憑借總價(jià)低和適宜投資兩大優(yōu)勢(shì)成為銷售速度相對(duì)最快的房型，但目前該地區(qū)處于飽和 ,新近開(kāi)發(fā)的如新城市廣場(chǎng) ,鑫城等 .認(rèn)為本地區(qū)住宅物業(yè)市場(chǎng)主流房型現(xiàn)應(yīng)以居家型為主 ,從比例來(lái)看，面積在 70～130m2 的二房或三房銷售應(yīng)為本地區(qū)銷售主流的單元配置。 根據(jù)市場(chǎng)需求 ,合理的控制面積范圍 ,房型配比是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素 .雖然小二房、一房等小面積房 型憑借低總價(jià)，能達(dá)到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和 ,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量避免比重過(guò)大。 由于成都的地理及氣候條件的影響，在建筑設(shè)計(jì)上，可靈活運(yùn)用點(diǎn)式、板式、蝶式等多種形態(tài)，內(nèi)部房型設(shè)計(jì)上限制較少，大部分新建住宅的房型常用以下幾個(gè)元素： 入廳玄關(guān) 臥室大飄窗 主臥室陽(yáng)臺(tái) 頂層露臺(tái) 當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌姆啃驮O(shè)計(jì)中注重以下幾點(diǎn)，也是高價(jià)位樓盤(pán)所普遍達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)： 平層層高通常在 3 米左右，躍式底層挑空。 廳、臥、廚、衛(wèi)全明。 普通公寓的廳開(kāi)間通常在 米左右，主臥開(kāi)間通常也在 米左右?？蛷d附帶的陽(yáng)臺(tái)面積一般在 8m2 左右 ；廚房面積一般控制在 8m2，入廳玄關(guān)的面積一般控制在 3m2 左右。 氣候原因使采光充足成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵點(diǎn)，大量運(yùn)用陽(yáng)臺(tái)、大面積飄窗、凸窗等元素。 房型設(shè)計(jì)中主要觀景的需要，在主要觀景房中設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)或大面積窗。觀景面主要設(shè)在餐廳、客廳、主臥這幾個(gè)功能區(qū)中。 主臥室進(jìn)行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū) 建 筑形態(tài)及風(fēng)格 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。其中以蝶式住宅居多，約占總調(diào)查數(shù)量的 90%，而板式建筑在成都本地還較為少見(jiàn)。 由于成都本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)朝向的要 求并不強(qiáng)烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對(duì)較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上最主流的建筑形態(tài)。 板式建筑具有南北通透的采光條件及人居空間較寬等優(yōu)點(diǎn)，有利于小區(qū)整體景觀的塑造及觀景點(diǎn)的分布，已越來(lái)越受到客戶的認(rèn)同 . 從樓層形態(tài)上則分為四種形式：高層、小高層、多層及別墅，其中主要形態(tài)多為多層及小高層，也有部分高層建筑。由于受地塊開(kāi)發(fā)許可及成都自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的 10%左右，小高層占 40%左右，多層建筑占 50%左右。 從建筑風(fēng)格上看，目前成都市場(chǎng)上的樓盤(pán) 基本上以走現(xiàn)代路線為主，其特征是：外立面線條明快、風(fēng)格清新簡(jiǎn)潔，用料上基本以高級(jí)面磚為主，幾乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鮮艷明朗的色調(diào)為主，以充分適應(yīng)成都本地的天氣條件。窗體均采用高級(jí)塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風(fēng)格建筑的硬朗線條。 在設(shè)計(jì)上采用獨(dú)特風(fēng)格，能較為突出市場(chǎng)形象，會(huì)在銷售初期，有力地推動(dòng)了銷售進(jìn)程?，F(xiàn)階段成都的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風(fēng)格，這是成都本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風(fēng)格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風(fēng)格所致。 產(chǎn) 品規(guī)劃 以此次的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析得知，目前區(qū)域內(nèi)在售住宅的小區(qū)規(guī)模均不大，普遍在 10 萬(wàn)平方 米以下。受地區(qū)影響 ,規(guī)模效應(yīng)不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤(pán)的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。 在小區(qū)的景觀規(guī)劃方面，大多數(shù)樓盤(pán)都有自我特色 ,營(yíng)造出各式景觀效果。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細(xì)節(jié)如指示標(biāo)志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計(jì)較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高 二 、項(xiàng)目分析 選取項(xiàng)目周邊四個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行具體的項(xiàng)目分析，分析其中的 長(zhǎng)處及不足，這些項(xiàng)目的發(fā)展思路及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)本項(xiàng)目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」 、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城立方生活」。 西 府花園 地理位置 成都市花牌坊街王家巷 發(fā)展商 成都市蜀信實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)規(guī)模 30 畝 小區(qū)規(guī)劃 共由 5 幢 11+1 層小高層組成 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點(diǎn)式小高層 形態(tài)配比（ %） 低層 / 多層 / 小高層 100 高層 / 容積率 3 綠化率 % 總戶數(shù) 500 戶 車位數(shù) 337 個(gè) 售 價(jià) 4800 元 /m2 車位價(jià) 8 萬(wàn) /個(gè) 物業(yè)管理費(fèi) 用 元 /月 /m2 套內(nèi)面積范 圍 主力房型 一房二廳一衛(wèi) 5365m2 二房二廳一衛(wèi) 7689m2 三房二廳二衛(wèi) 106146m2 復(fù)式 142190m2 建材裝修 外 墻 高級(jí)面磚、局部高級(jí)涂料 內(nèi) 墻 室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽妫? 地面為水泥砂漿找平拉毛面層 門(mén) 窗 入戶門(mén)采用高級(jí)防火防盜門(mén)，室內(nèi)預(yù)留門(mén)洞，外門(mén)窗設(shè)計(jì)為彩色鋁合金配白玻 會(huì)所及相關(guān)配套 多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂(lè)室、酒吧等 銷售率 100% 開(kāi)盤(pán)日期 2021 年 04 月 09 日 交房期 2021 年 07 月 項(xiàng) 目分析： 「西府花園」 地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風(fēng)上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路 150 米，距騾馬市商圈五分鐘車程，距通惠門(mén)十分鐘車程，距火車北站二十分鐘車程與一環(huán)路保持 100 米，緊鄰永陵博物館，琴臺(tái)古徑，文化氣息較為濃厚。附近有 3 3 6 98 等數(shù)十路公交線路經(jīng)過(guò)。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。其中住宅規(guī)劃量約在 萬(wàn)平方米左右，該項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的成都蜀信實(shí)業(yè)有限公司投資興建，目前已全部售罄。推出的住宅由 5 幢 11+1 層小 高層組成，均為清水房。值得一提的是，項(xiàng)目定位為市中心的高品質(zhì)花園洋房，精心設(shè)計(jì)的大型中庭景觀園林，二十余種創(chuàng)新的戶型，一梯兩戶，戶戶超大弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，擁有大型會(huì)所、2 個(gè)游泳池、活動(dòng)廣場(chǎng)、星極物管等完善配套，本案由馬海（建筑顧問(wèn)）有限公司代理小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，該公司的設(shè)計(jì)理念是“處處是景，窗窗見(jiàn)景”。西府花園，戶戶超大私家花園設(shè)計(jì)，引領(lǐng)別具風(fēng)情的格調(diào)居住。所有外立面凌空挑出寬 、長(zhǎng) 4M 的弧型觀景陽(yáng)臺(tái)，全通透剛化玻璃加鋼柱欄桿設(shè)計(jì)，不僅使樓宇外觀更加靚麗，更可保證社區(qū)主景觀庭院。在空間價(jià)值的再創(chuàng)造基礎(chǔ)上，更增 設(shè)生活小陽(yáng)臺(tái)俯瞰市中心繁華景象。如此前后花園不同的感覺(jué)給人以前后景觀兩重天的生活意境，縱觀全城。 市中心純生態(tài)花園洋房，有 50— 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北 側(cè)主臥室附帶 180 度觀景陽(yáng)臺(tái)，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺(tái)飄窗，做到窗窗見(jiàn)景；廚房朝南帶工作陽(yáng)臺(tái)，使工作之余得到放松。 值得一提的是 小區(qū)的停車位， 1： 的住宅車位比，車庫(kù)設(shè)進(jìn)出兩車道，可停車 337 輛，方便業(yè)主停車。東西兩側(cè)道路分別設(shè)置車行出口及入口，避免車流交 叉。北面臨道路中段，設(shè)地下車庫(kù)入口，緊臨小區(qū)主車道設(shè)置地下車庫(kù)出口；形成小區(qū)人車完全分流，確保出行與散步互不干擾，也消除了安全隱患。 小區(qū)的物管也是該盤(pán)較有特色， 西府花園率先導(dǎo)入五星級(jí)服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實(shí)到居家生活每一細(xì)節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專項(xiàng)配套有嘗服務(wù)。 貼心、細(xì)心、安心、誠(chéng)心、盡心，五星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，給你更專業(yè)的體貼。 智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代