【文章內(nèi)容簡介】 011201220132014合計(jì)145187258634262078232524獨(dú)立別墅12001200 18001800聯(lián)排別墅15553 155531555315553花園洋房39824 29868298680高層45797 137392137392137392配套商業(yè)5700712571258550社區(qū)配套及會所3100000學(xué)校、幼兒園00276011040社區(qū)配套及公建0000地面以下建筑面積34013 674976758058189三、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃(一) 銷售進(jìn)度計(jì)劃原則216。 由于當(dāng)期開發(fā)量計(jì)劃本身是按市場容量制定，當(dāng)期開發(fā)量達(dá)到預(yù)售條件后1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全銷售；216。 配套商業(yè)運(yùn)營1年后開始銷售，即2012年，按同期建設(shè)量平均銷售；216。 地下車庫銷售按地下車庫的60%計(jì)，開始銷售時(shí)間為2012年；216。 商業(yè)與車庫不考慮價(jià)格上漲；(二) 整體銷售進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)以上進(jìn)度原則，預(yù)計(jì)2011年可實(shí)現(xiàn)31790平方米，，而進(jìn)入2013年之后，項(xiàng)目開始逐步實(shí)現(xiàn)自主滾動(dòng)開發(fā)。具體銷售進(jìn)度計(jì)劃表見下表（住宅部分）圖表 項(xiàng)目住宅部分銷售計(jì)劃表年度銷售面積2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測一、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目總用地619840平方米，折合930畝。其中，商品房建設(shè)用地291367平方米，折合437畝。，總體可建建筑面積897423平方米（含地下建筑面積）。根據(jù)初步擬定的方案，項(xiàng)目建設(shè)分為6種形態(tài)建設(shè)。其中，獨(dú)立別墅6000平方米，占地上建筑面積的1%；聯(lián)排別墅62212平方米，占地上建筑面積的9％；洋房99560平方米，占地上總建筑面積的15%，高層457972平方米，占地上總建筑面積的68%。項(xiàng)目配套商業(yè)28500平方米，占地上總建筑面積的4%，配套及公建16900平方米，占地上總建筑面積的3%。根據(jù)初步方案，項(xiàng)目地下建筑面積227279平米，約合5760個(gè)車位。圖表 項(xiàng)目評價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)單位數(shù)量畝備注1總用地面積㎡619840 930 　建設(shè)用地㎡291367 437 　市政用地㎡328473 493 　建筑密度　25%　　綠地率　35%　　　序號指標(biāo)單位擬建規(guī)定備注2容積率　　　　序號指標(biāo)單位數(shù)量套備注4總建筑面積㎡897423 　含地下建筑面積5地面以上建筑面積㎡670144 　　住宅㎡654244 5,460 　　獨(dú)立別墅㎡6000 20 套均300平方米聯(lián)排別墅㎡62212 290 套均300平方米花園洋房㎡99560 752 高層㎡457972 4,398 套均104平方米配套商業(yè)㎡28500 　　配套及公建㎡16900 　　　社區(qū)配套及會所㎡3100 　可售面積1500　學(xué)校、幼兒園㎡13800 　　6地面以下建筑面積㎡227279 　　7戶數(shù)戶5,460 　8停車數(shù)量個(gè)5,760 　地下車庫個(gè)5,387 　地上車庫個(gè)598 　二、 項(xiàng)目投資估算為了確保評判項(xiàng)目在較好的風(fēng)險(xiǎn)控制之下進(jìn)行，在本次項(xiàng)目的成本測算之中，對項(xiàng)目各成本均按較大值考慮。根據(jù)測算，項(xiàng)目總投資377,，其中土地獲取成本110,949萬元（包括建設(shè)用地費(fèi)用、契稅以及交易傭金），%；前期工程費(fèi)用29,831萬元（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測、各種政府規(guī)費(fèi)、三通一平、土地平整、水電及道路、臨時(shí)設(shè)施等），%；建安工程費(fèi)153,861萬元，%；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,572萬元，%；配套設(shè)施費(fèi)5,331萬元，%；不可預(yù)見費(fèi)6,468萬元，%；財(cái)務(wù)費(fèi)用23,715萬元，%；管理費(fèi)用5,390萬元，%；營銷費(fèi)用15,453萬元，%；詳細(xì)成本見附表1：成本估算表圖表 項(xiàng)目投資估算及單方成本匯總表序號費(fèi)用名稱項(xiàng)目整體所占比例單方成本（總建筑面積）單方成本（銷售面積）1土地費(fèi)用110,949 %1,235 1,692 2前期工程費(fèi)用29,831 %332 455 3建筑安裝工程153,861 %1,713 2,346 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,572 %296 405 5配套設(shè)施費(fèi)5,331 %59 81 6不可預(yù)見費(fèi)6,468 %72 99 7財(cái)務(wù)費(fèi)用23,715 %264 362 8管理費(fèi)用5,390 %60 82 9營銷費(fèi)用15,453 %172 236 9開發(fā)建設(shè)成本377,570 %4,203 5,758 三、 銷售回款根據(jù)測算，總銷售收入515,，其中住宅及配套商業(yè)累計(jì)銷售485,，地下車庫銷售收入29,；獨(dú)立別墅總銷售收入10,，整體銷售均價(jià)16880元/平方米；聯(lián)排別墅總銷售收入61,，整體銷售均價(jià)9845元/平方米；花園洋房總銷售收入72,，整體銷售均價(jià)7300元/平方米；高層總銷售收入29,，整體銷售均價(jià)6400元/平方米；配套商業(yè)總銷售收入48,，整體銷售均價(jià)16950元/平方米；地下車庫總銷售收入29,（僅考慮60%的車庫銷售），整體銷售均價(jià)2171元/個(gè)；具體進(jìn)度計(jì)劃見下表圖表 項(xiàng)目銷售收入及單方售價(jià)匯總表序號項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)(㎡、個(gè))建面均價(jià)(元/㎡、元/個(gè))金額（萬元）備注1獨(dú)立別墅6,000 16,880 10,128 　2聯(lián)排別墅62,212 9,845 61,248 　3花園洋房99,560 7,300 72,696 　4高層457,972 6,400 293,102 　5配套商業(yè)28,500 16,950 48,308 　6地下車庫136,367 2,171 29,611 　7小計(jì)（不包括地下車庫）654,244 7,873 515,093 　8復(fù)合商業(yè)　　　　9合計(jì) 　圖表 項(xiàng)目銷售收入進(jìn)度匯總表時(shí)間（年）2010201120122013201420151銷售收入（萬元） 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層 配套商業(yè) 地下車庫 四、 資金來源與運(yùn)用根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售回款進(jìn)度測算所得，在項(xiàng)目開發(fā)的第一年，整體資金來源通過自有資金、股東借款以及銀行貸款實(shí)現(xiàn)，2012年以后可實(shí)現(xiàn)銷售收入再投入的滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)測算，項(xiàng)目累計(jì)需要項(xiàng)目自有資金115,，股東借款10,，銀行貸款80,，銷售收入再投入236。根據(jù)測算，股東借款需求在2011年，用于支付剩余土地款項(xiàng)以及前期工程費(fèi)用，并與次年開始償還，三年內(nèi)償還完畢；根據(jù)測算，銀行貸款需求出現(xiàn)在2011年，2011年末實(shí)現(xiàn)20,，2012年實(shí)現(xiàn)60,；而進(jìn)入2013年以后，項(xiàng)目各項(xiàng)銷售收入開始正式步入正軌，源源不斷的回籠資金可保證項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)進(jìn)程?？偟膩砜矗?xiàng)目整體需貸款融資80,，向股東臨時(shí)借款10,。在股東臨時(shí)借款10,，主要來自于保利貴州方面其他項(xiàng)目銷售回籠和項(xiàng)目貸款的臨時(shí)拆借在銀行貸款方面，考慮到銷售收入可能的變動(dòng)，可在銷售遇阻、資金出現(xiàn)壓力的時(shí)候考慮利用已建物業(yè)的抵押增加貸款總額，以保利貴州與政府、與銀行的良好合作關(guān)系以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)抵押，增大貸款額以確保現(xiàn)金流的可實(shí)施性較高。圖表 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表　　　2011201220132014201520161資金來源441, 145, 134, 75, 62, 20, 3, 自有資金115,115,銀行貸款80,20,60,股東借款10,10,銷售收入再投入236,　74,75,62,20,3,2資金使用377, 141, 74, 75, 62, 20, 3, 　開發(fā)成本326, 135, 63, 63, 50, 12, 1, 土地費(fèi)用110,106,1,1,前期工程費(fèi)用29,11,7,7,1,1,1,建筑安裝工程153,18,49,45,39,1,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,4,7,7