【文章內(nèi)容簡介】 條 ”，表明中央調(diào)控決心依然強烈，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境依然嚴格；另一方面，成都的地方實施細則的嚴格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。綜合以上因素，預(yù)計在調(diào)控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。 本季度房 地產(chǎn)市場熱點集中在二手房交易的熱點區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。 (五 ) 房產(chǎn)市場特殊狀況分析 1.“國五條 ”發(fā)布背景及內(nèi)容 自 2021年 12月以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2021年 1月的 “國十一條 ”、 4月的 “國十條 ”、 9月的 “ ”， 2021年1月的 “新國八條 ”，本次出臺的 “國五條 ”是第五次調(diào)控升級。 2021年 2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價格水平下降的趨勢消失且回暖跡象明顯， “國五條 ”在這種背景下醞釀出臺。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時任國務(wù)院總理溫家寶在財政部調(diào)研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預(yù)期。 2月 20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，出臺了樓市調(diào)控 “國五條 ”，包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé) 任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。 3月 1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上 2021年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去 5年平均實際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新開工 630萬套的任務(wù)；堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，且限 購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有 1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴調(diào)整限購措施。《通知》最受關(guān)注的一條政策是明確對出售自有 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 26 頁 共 67 頁 住房應(yīng)征收個人所得稅，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用。 “國五條 ”發(fā)布后 ，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。股市對政策的反應(yīng)從側(cè)面表明， “國五條 ”對整個房地產(chǎn)行業(yè)均有較大影響， 2021年房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場將面臨嚴峻的政策環(huán)境。 “國五條 ”實施細則簡析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布 2021年度我市新建商品住房價格控制目標的通知》，全文為： “按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) [2021]17號）要求，現(xiàn)將我市 2021年度新建商品住房價格控制目標公布如下：各級房產(chǎn)管理部門 要認真貫徹落實國務(wù)院、省政府和市政府各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，進一步加大住房保障力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。 ” 《通知》完成了 “國五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房價格控制目標，強調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對目前受關(guān)注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時間沖高；但細則發(fā) 布后，政策規(guī)定與市場預(yù)期有較大差異，故《通知》對房地產(chǎn)市場的短期影響不大，未來短時間內(nèi)新房 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 27 頁 共 67 頁 及二手房價格下降的可能性較小。 4.“國五條 ”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場簡析 以 2021年 2月 20日， “國五條 ”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎(chǔ)分析 “國五條 ”對成都市房產(chǎn)市場造成的影響。 “國五條 ”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖 351。 圖 351： “國五條 ”發(fā) 布前后住宅成交量比較圖 首先可以看出，以地方實施細則發(fā)布時間（ 2021年 3月 31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國五條 ”中有關(guān)房價控制目標的表述，有別于 2021年的 “國八條 ”。 “國八條 ”中提及的房價控制目標，指向的是 “新建住房 ”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房價控制目標，指向是 “新建商品住房 ”，調(diào)控的目標更加明確，表明中央對房產(chǎn)市場調(diào)控的決心依然強烈。 “國五條 ”釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，要求各地制定并公布年度新建商 品住房價格控制目標，繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴大。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴格實施， “國五條 ”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。由圖 351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析， “國五條 ”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實施細則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多， “國五條 ”對新建商品住宅市場確實也產(chǎn)生一定 “積極 ”影響；另一方面，利用EXCEL 對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往上的。綜 合以上因素判斷，未來短期內(nèi)成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。 二手房市場方面， “國五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征個人所得稅 ”這一剛性條款。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿 5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導(dǎo)價的 1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實施細則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未來成都有無更進一步的實施細則出臺，原則上都要以 “國五條 ”為準，必將對二手房市場造成長期影響。由圖 351，一方面，僅 從成交數(shù)據(jù)分析，自 “國五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國五條 ”地方實施細則發(fā)布截止日）成交量達到頂點后，隨即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔(dān)心地方細則會將 20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費上漲風(fēng)險；但現(xiàn)在細則出臺，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 29 頁 共 67 頁 有房；二手房供應(yīng)減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。另一方面，利用 EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢 分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲， “透支 ”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺實施細則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實施細則僅達到 “國五條 ”最低要求，即公布 2021年度新建商品住房價格控制目標，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。所以，不排除未來發(fā)布更詳細的實施細則的可能。 總體看來，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成， “國五條 ”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現(xiàn)。由于目前處于調(diào)控新政發(fā)布初期，且成都地方實施細則尚未完全細化，且不排除發(fā)布更新更細的實施細則的可能，房產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內(nèi)新房及二手房價格下降的可能性較小。 三 、成都商住用地市場運行狀況 2021年第一季度，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個圈層成交情況均為量跌價漲，二、三圈層量跌價漲，全市流標宗地數(shù)及占比有所下降。 (一 ) 成交量分析 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 30 頁 共 67 頁 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。平均容積率為 ，較 2021年以來平均容積率 。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高，達到 35宗共計 米。詳見圖 411，圖 412。 圖 411：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 412：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 31 頁 共 67 頁 ， 商業(yè)成交宗地數(shù)多于住宅 2021年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營性 用地 31宗，其中商業(yè)用地 20宗，居住用地 11宗，總數(shù)較上季度減少 4宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2021年以來平均水平 。詳見圖 413，圖 414。 圖 413： 成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 ， 商業(yè)用地多于居住用地 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 32 頁 共 67 頁 2021年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地 38宗，其中商業(yè)用地 28宗，居住用地 10宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建 筑總面積約為 方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來平均容積率 。詳見圖 415，圖 416。 圖 415：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 416：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 33 頁 共 67 頁 整體而言， 2021年第一季度，成都市一、二、三圈層經(jīng)營性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經(jīng)過 2021年年末成交量價 “翹尾 ”的現(xiàn)象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落。 (二 ) 成交價格分析 上漲，溢價率正常 2021年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 3879元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 萬 /畝 ，同比、環(huán)比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，與上季度基本持平，同比去年上漲 %；平均溢價率水平為 %，環(huán)比下降 ，同比上升 NBI。 本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價格（樓面地價）分別為 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分別為 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，環(huán)比有所上漲。 從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低?？傮w來看，本季度一圈層平均價格水平有所上漲。詳見圖 421，圖 422。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 34 頁 共 67 頁 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價格比較圖 有所上漲，溢價率上升 2021年第一季度，成都市