【文章內容簡介】 條 ”，表明中央調控決心依然強烈，房地產市場面臨的政策環(huán)境依然嚴格；另一方面，成都的地方實施細則的嚴格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。綜合以上因素，預計在調控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。 本季度房 地產市場熱點集中在二手房交易的熱點區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。 (五 ) 房產市場特殊狀況分析 1.“國五條 ”發(fā)布背景及內容 自 2021年 12月以來，房地產市場調控政策經歷了四次升級，分別是2021年 1月的 “國十一條 ”、 4月的 “國十條 ”、 9月的 “ ”， 2021年1月的 “新國八條 ”，本次出臺的 “國五條 ”是第五次調控升級。 2021年 2季度以來，包括成都在內的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價有所上漲，由此導致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現一定程度的上漲，價格水平下降的趨勢消失且回暖跡象明顯， “國五條 ”在這種背景下醞釀出臺。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時任國務院總理溫家寶在財政部調研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產稅制，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預期。 2月 20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署房地產市場調控工作，出臺了樓市調控 “國五條 ”，包括完善穩(wěn)定房價工作責 任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等五項內容。 3月 1日，國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度；增加普通商品住房及用地供應，原則上 2021年住房用地供應總量應不低于過去 5年平均實際供應量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設，全面落實 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新開工 630萬套的任務；堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，且限 購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有 1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續(xù)提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施?！锻ㄖ纷钍荜P注的一條政策是明確對出售自有 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 26 頁 共 67 頁 住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的 20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用。 “國五條 ”發(fā)布后 ，股市隨即下行，與房地產相關的地產股、鋼材股、水泥股等板塊領跌。股市對政策的反應從側面表明， “國五條 ”對整個房地產行業(yè)均有較大影響， 2021年房地產市場，尤其是二手房市場將面臨嚴峻的政策環(huán)境。 “國五條 ”實施細則簡析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產管理局關于公布 2021年度我市新建商品住房價格控制目標的通知》，全文為： “按照國務院辦公廳《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發(fā) [2021]17號）要求，現將我市 2021年度新建商品住房價格控制目標公布如下：各級房產管理部門 要認真貫徹落實國務院、省政府和市政府各項房地產調控措施，進一步加大住房保障力度，強化房地產市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。 ” 《通知》完成了 “國五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房價格控制目標，強調了以往的調控措施，但是對目前受關注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內容無涉及。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時間沖高；但細則發(fā) 布后，政策規(guī)定與市場預期有較大差異，故《通知》對房地產市場的短期影響不大，未來短時間內新房 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 27 頁 共 67 頁 及二手房價格下降的可能性較小。 4.“國五條 ”調控下成都房產市場簡析 以 2021年 2月 20日， “國五條 ”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎分析 “國五條 ”對成都市房產市場造成的影響。 “國五條 ”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖 351。 圖 351： “國五條 ”發(fā) 布前后住宅成交量比較圖 首先可以看出，以地方實施細則發(fā)布時間（ 2021年 3月 31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現兩種截然不同的發(fā)展趨勢。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國五條 ”中有關房價控制目標的表述，有別于 2021年的 “國八條 ”。 “國八條 ”中提及的房價控制目標，指向的是 “新建住房 ”，這是可以包括保障房的；現在提及的房價控制目標，指向是 “新建商品住房 ”，調控的目標更加明確，表明中央對房產市場調控的決心依然強烈。 “國五條 ”釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，要求各地制定并公布年度新建商 品住房價格控制目標，繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴大。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調控政策將繼續(xù)嚴格實施， “國五條 ”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。由圖 351，一方面，僅從成交數據分析， “國五條 ”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實施細則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多， “國五條 ”對新建商品住宅市場確實也產生一定 “積極 ”影響；另一方面，利用EXCEL 對近幾周成交數據做移動平均數趨勢分析，未來趨勢線是往上的。綜 合以上因素判斷，未來短期內成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。 二手房市場方面， “國五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉讓所得的 20%計征個人所得稅 ”這一剛性條款。成都現行的政策是房產持有超過五年轉讓的免征營業(yè)稅，未滿 5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導價的 1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實施細則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未來成都有無更進一步的實施細則出臺，原則上都要以 “國五條 ”為準，必將對二手房市場造成長期影響。由圖 351，一方面，僅 從成交數據分析，自 “國五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國五條 ”地方實施細則發(fā)布截止日）成交量達到頂點后，隨即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔心地方細則會將 20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現，規(guī)避稅費上漲風險；但現在細則出臺，并沒有相關的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 29 頁 共 67 頁 有房；二手房供應減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。另一方面，利用 EXCEL對近幾周成交數據做移動平均數趨勢 分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲， “透支 ”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺實施細則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實施細則僅達到 “國五條 ”最低要求，即公布 2021年度新建商品住房價格控制目標，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。所以，不排除未來發(fā)布更詳細的實施細則的可能。 總體看來，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成， “國五條 ”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現。由于目前處于調控新政發(fā)布初期，且成都地方實施細則尚未完全細化，且不排除發(fā)布更新更細的實施細則的可能，房產市場后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內新房及二手房價格下降的可能性較小。 三 、成都商住用地市場運行狀況 2021年第一季度，房地產市場持續(xù)回暖，土地供應規(guī)模保持在較高位，三個圈層成交情況均為量跌價漲，二、三圈層量跌價漲，全市流標宗地數及占比有所下降。 (一 ) 成交量分析 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 30 頁 共 67 頁 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數量相差不大；成交建設用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。平均容積率為 ，較 2021年以來平均容積率 。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高，達到 35宗共計 米。詳見圖 411，圖 412。 圖 411：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 412：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交宗數比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 31 頁 共 67 頁 ， 商業(yè)成交宗地數多于住宅 2021年第一季度，成都市二圈層共成交經營性 用地 31宗，其中商業(yè)用地 20宗，居住用地 11宗，總數較上季度減少 4宗；成交建設用地總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2021年以來平均水平 。詳見圖 413，圖 414。 圖 413： 成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交宗數比較圖 ， 商業(yè)用地多于居住用地 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 32 頁 共 67 頁 2021年第一季度，成都市三圈層共成交經營性用地 38宗，其中商業(yè)用地 28宗，居住用地 10宗；成交建設用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建 筑總面積約為 方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來平均容積率 。詳見圖 415，圖 416。 圖 415：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 416：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交宗數比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 33 頁 共 67 頁 整體而言， 2021年第一季度，成都市一、二、三圈層經營性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經過 2021年年末成交量價 “翹尾 ”的現象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落。 (二 ) 成交價格分析 上漲，溢價率正常 2021年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 3879元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 萬 /畝 ，同比、環(huán)比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，與上季度基本持平，同比去年上漲 %；平均溢價率水平為 %，環(huán)比下降 ，同比上升 NBI。 本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價格（樓面地價）分別為 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分別為 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，環(huán)比有所上漲。 從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低?？傮w來看，本季度一圈層平均價格水平有所上漲。詳見圖 421，圖 422。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 34 頁 共 67 頁 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價格比較圖 有所上漲，溢價率上升 2021年第一季度，成都市