【正文】 際增長 %），增速比 12月份回落。其中，住宅投資 9013億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 %。從 2021年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至 2021年 11月止住下滑趨勢，至今年 3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在 7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因為調(diào)控政策明顯減少。詳見圖 112。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 13 頁 共 67 頁 圖 112： 20212021年 3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 、定金及 預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2021年 13月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 26962億元，增速從去年 4月開始持續(xù)上升，今年 2月和 3月同比分別增長 %和 %，增幅明顯高于 2021年以來平均水平。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近 7成，為 %，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖 113。（由于 2021年 13月的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù) 2021年 12月數(shù)據(jù)計算） 圖 113： 2021年 12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 14 頁 共 67 頁 從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從 2021年開始一直處于低位，平均同比增長率為 %；但今年同比增長率上升較多， 2月和 3月同比增長率分別達到 %和 %。總體來看， 2021年第一季度國內(nèi)貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長率達到 歷史低點，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長率大幅上至 %，達到 2021年以來的最高點，表明開發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。詳見圖 114。 圖 114： 20212021年 2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖 2021年 3月，全 國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，環(huán)比下降 分點，但同比上漲 ，連續(xù)兩月同比回升。從 2021年 3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至 2021年 10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下， 2021年 10月至今開始震蕩回升。雖然國房景 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 15 頁 共 67 頁 氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。詳見圖 115。 圖 115： 2021年 2021年 3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖 綜上所述， 2021年第一季度 GDP 增速有所放緩的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。一方面，在 GDP 增速有所放緩和國家把 “穩(wěn)增長 ”擺在 2021年經(jīng)濟工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，一季度也出臺更加嚴厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對較嚴峻的市場政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。 因此，隨著國民經(jīng)濟增速有所放緩，運行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新 且持續(xù)實施， 2021年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對穩(wěn)定。 二 、成都房產(chǎn)市場運行狀況 (一 ) 一圈層房產(chǎn)市場走勢 2021年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 16 頁 共 67 頁 上漲趨勢，同比有一定上漲，商品住宅成交價格連續(xù) 3個季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。 2021年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。其中 2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，為 ， 3月供應(yīng)量較大，達到 萬平方米，保持在較高水平。 2021年第 一季度總供應(yīng)量為 方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %。 從供應(yīng)商品房的用途來看，一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。見圖 312。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 17 頁 共 67 頁 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國五條 ”的發(fā)布，造成需求短時間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達到 ，為 2021年 11月以來最高，甚至超過限購實施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲 %，延續(xù)上漲態(tài)勢。 回升 2021年第一季度，根據(jù) 176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價為 7771元 /平方米，環(huán)比上漲 %。自 2021年 3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑， 2021年 2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢且上漲幅度加大。原因一方面是去年 5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，使成交均價有所上漲，繼而推動房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是 3月初 “國五條 ”發(fā)布，短時間內(nèi)對成交量有一定推動，繼而帶動成交均價上漲。中心城區(qū)商品住 宅成交均價止滑上漲的趨勢與國家統(tǒng)計局公布的 “七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。 新建商品住宅成交量方面， 2021年二季度以來， “三限 ”政策從嚴從緊實施超過一年，且房屋售價同比去年確實有所下降，部分剛性需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 18 頁 共 67 頁 求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實施，且新出臺的 “國五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢；另一方面市場已延續(xù)較長時間的回暖趨勢。按照行政區(qū)域劃分， 2021年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域 成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點區(qū)域。見表 31圖 317。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 19 頁 共 67 頁 表 311： 2021年 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細表 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。 月份 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2021年合計 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 20 頁 共 67 頁 圖 317： 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢有所緩和。根據(jù) 2021年 8月 2021年 3月供求數(shù)據(jù)，截止 2021年年 末，一圈層商品房庫存量超過 2600萬平方米。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。 新建商品住宅價格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實際優(yōu)惠程度已降低。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價，造成新房價格連續(xù) 3個季度回暖。本季度，在大部分前述重點城市成交均價回升的情況下，成都新建商品住宅價格也出現(xiàn)一定回升。 綜上所述，從四季度來看，重點城 市和成都住宅市場發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 21 頁 共 67 頁 (二 )二、三圈層房產(chǎn)市場走勢 2021年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 5699元 /㎡，環(huán)比上季度微幅上漲 %，同比去年上漲 %。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，分別為 %和 %；其余二圈層各區(qū)縣均價基本與上季度持平，溫江環(huán)比下跌 %。盡管部分區(qū)縣成交均價有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場依然處在回暖區(qū)間?？傮w來看，二圈層成交均價在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有 一定上漲趨勢。見圖 321。 圖 321： 20212021年 1季度二圈層新建商品住宅成交均價圖 2021年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 3973元 /㎡，環(huán)比上季度上漲 %，同比去年上漲 %。其中，金堂成交均價較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價無變化，其余各區(qū)縣成交均價 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 22 頁 共 67 頁 較上季度有不同程度上漲，都江堰和青白江環(huán)比分別上漲 %和%?？傮w來看，三圈層成交均價有一定上漲趨勢。見圖 322。 圖 322： 20212021年 1季度三圈層新建商品住宅均價圖 、三圈層房產(chǎn)市場分析 2021年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。 二圈層方面，從 房價歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房價下跌時，二圈層房價下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房價有所回暖時，二圈層房價上漲幅度大于一圈層。本季度，一圈層新房成交均價同比去年上漲%，而二圈層成交均價同比上漲 %，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過 8%，經(jīng)過 2021年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場已回暖。目前，二圈層住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，且受房產(chǎn)市場回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房價仍然存在繼續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 23 頁 共 67 頁 上漲的可能。 三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠遠小于一、 二圈層。盡管如此，本季度，一圈層新房成交均價同比去年上漲 %，而三圈層成交均價同比上漲 %。經(jīng)過 2021年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場已回暖。 綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會對二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。預(yù)計二、三圈層房產(chǎn)市場不會大幅度變動，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制?，新建商品住宅價格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運行。 (三 )成都市房產(chǎn)市場 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢，二手房成交量也大幅上漲， 成交量均已走出低位；商品房成交價格連續(xù)三個季度小幅回升?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場短期預(yù)判 總體看來， 2021年第一季度成都市房產(chǎn)市場已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實施，這種回暖難以長時間持續(xù)。 ，預(yù)計市場回暖趨勢將放緩 限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 24 頁 共 67 頁 求也被抑制。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購 ，市場已逐漸適應(yīng)限購政策，加上 2021年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準備金率、降低基準利率等，造成 2021年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。一方面，本季度中央發(fā)布 “國五