【正文】 本項目銷售價格預(yù)期 24五、項目開發(fā)節(jié)奏及分期售價建議 25第六部分 項目投資測算及風(fēng)險控制建議 26一、項目投資分析 26二、項目敏感性分析及建議 26第七部分 研究結(jié)論 27一、項目資源要素回顧 27二、研究結(jié)論 27三、拓展建議 28第一部分：項目概況一、宗地位置項目地塊位于漢陽四新區(qū)域，與漢陽核心區(qū)域鐘家村商圈直線距離約3000米，屬城市新區(qū)。根據(jù)漢陽區(qū)“十二五”規(guī)劃顯示，將依托武漢國際博覽中心，將四新地區(qū)打造成為中部的會展之都，武漢新區(qū)的核心區(qū)域。“十二五”期間，將集中全市力量，將四新地區(qū)打造成為輻射武漢城市圈乃至華中地區(qū)的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生產(chǎn)服務(wù)性中心，與東湖高新自主創(chuàng)新區(qū)形成“一南一北”武漢發(fā)展“雙引擎”。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；四至描述方向名稱描述東攔江路20米寬南四新大道40米寬西聯(lián)通港路20米寬北四新北路20米寬地勢狀況項目地勢平坦，與周邊道路標(biāo)高基本一致，已完成土地平整工作。地面現(xiàn)狀土地規(guī)則，平整。三、項目周邊的社區(qū)配套交通狀況（1）地塊周邊公交線路項目地塊周邊公交線路：附近公交站點距離（m）行車線路行車區(qū)間江堤中路生態(tài)園10464842：江堤中路生態(tài)園…武漢動物園…五里新村…鐘家村…、協(xié)和醫(yī)院、新華路、…、球場路、澳門路、開明路648：江堤中路生態(tài)園、…鄧甲村、…、馬鸚路、…、晴川閣、…、利濟(jì)北路、…、機(jī)場河、…、漢口火車站馬鑼灣30820532203：陽新路、…、大橋局、…、漢陽公園、…、武漢動物園、…、馬鑼灣、…、溝咀、白沙洲大橋、…、武科大黃家湖校區(qū)、紅霞村532：向陽村、馬鑼灣、…、永清街、…、長江日報橫路、天門墩向陽四村482525355555597203多路公交到達(dá)武漢三鎮(zhèn)（2）軌道交通四號線四號線二期工程已于2009年底動工，預(yù)計2015竣工。在距地塊較近的五里墩或攔江路設(shè)有車站。車行線路為：黃金口、…、永安堂、…、王家灣、…、五里墩、…、攔江路、…、武昌火車站、…、洪山廣場、…、武漢火車站。教育向陽小學(xué)、攔江堤中學(xué)、建港小學(xué)。評價：區(qū)域教育資源相對欠缺。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平武漢華西醫(yī)院、武漢市第五醫(yī)院、漢陽鐵路醫(yī)院。評價：醫(yī)療設(shè)施不多，等級相對較低。大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場江欣苑門前有菜市場。評價：目前區(qū)域商業(yè)設(shè)施比較欠缺，沒有大型的購物中心及娛樂設(shè)施，生活不是很方便。銀行江堤信用社、中國建設(shè)銀行建港支行、中國銀行建港支行等。周邊金融機(jī)構(gòu)較為欠缺，距離最近的江堤信用社出距項目地塊約1000米的距離。四、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展（正在建設(shè)中的四新大道） （四新區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃）四新大道位于武漢新區(qū)四新地區(qū)，東起鸚鵡大道，橫貫連通港、四新農(nóng)場，西至龍陽大道，全長約4公里，路寬100米，雙向46車道。目前四新大道主體工程已經(jīng)完工。漢新大道主體工程也基本接近完工，預(yù)計明年可以通車。四新大道、漢新大道通車以后，四新區(qū)的交通狀況將獲得較大的改善。漢新大道距離項目地塊約50米距離，建成以后將極大地方便小區(qū)居民的出行。供水、供電、燃?xì)獾仁姓尤肽壳霸搮^(qū)供水供電、燃?xì)?、通信等設(shè)施已經(jīng)接入，江欣苑、漁場小區(qū)等接口位置離項目地塊并不遠(yuǎn)，接入成本并不高。江欣苑為新建小區(qū)，估計短期內(nèi)不存在增容問題。五、規(guī)劃控制要點用地強(qiáng)度項目用地指標(biāo)及拓展背景項目名稱土地位置總用地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限預(yù)計土地價格（萬元）容積率建筑密度國際博覽中心合作項目漢陽區(qū)江堤中路以西，四新北路以南居住兼容商業(yè)待方案審定住宅70年商業(yè)40年25億左右該項目地塊由武漢新城國際博覽中心有限公司通過土地市場招拍掛獲得，現(xiàn)因其建設(shè)國際博覽中心的資金需要，擬就國博B區(qū)的6宗地塊整體打包引進(jìn)有在武漢開發(fā)項目經(jīng)驗的品牌開發(fā)商實施合作開發(fā)。六、項目用地上位規(guī)劃分析： 根據(jù)市政府已批復(fù)的《四新中心區(qū)用地規(guī)劃調(diào)整（2006－2020年）》，四新中心區(qū)功能定位為生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級副中心、生態(tài)居住新城，規(guī)劃將建設(shè)成為一個擁有健康的自然環(huán)境，可持續(xù)的水系統(tǒng)，完善的公共服務(wù)設(shè)施，人性化的城市空間，良好的步行環(huán)境和交通可達(dá)性，更適于工作和生活，更有效率和可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)新城?！　≌w城市空間結(jié)構(gòu)為“一脊兩廊雙心” ，一脊為四新大道“城市之脊” ，兩廊為芳草溪和連通港形成的城市生態(tài)生活廊道，雙心為國際博覽中心和四新市級商業(yè)副中心，方島為生態(tài)景觀中心，連通港與四新大道軸線交匯處為四新行政中心。七、用地區(qū)域景觀分析四新中心區(qū)整體空間形態(tài)控制以四新大道、梅子路為主要景觀軸，芳草溪、總港、連通港為濱水景觀軸，“方島”是四新中心區(qū)的標(biāo)志性居住景觀區(qū)，博覽中心是沿江標(biāo)志性公建景觀區(qū)。八、項目地塊發(fā)展價值評價項目地塊位于四新國際都會新城，武漢國際博覽中心核心配套項目，項目資源豐沛。武漢國際博覽中心、世界貿(mào)易中心、T型總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，營造了國際化的城市語境；“五縱七橫”交通， 3號、6號線地鐵規(guī)劃，快速直達(dá)武漢三鎮(zhèn)；王家灣商業(yè)中心，鐘家村商業(yè)中心，萬達(dá)廣場等“一站式”城市中心資源，近在咫尺；項目地塊位于四新國際都會新城四新大道景觀軸與連通港濱水景觀軸旁邊，具有較優(yōu)的景觀資源條件。第二部分 區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ?、區(qū)域現(xiàn)狀作為用地規(guī)模超過了王家墩CBD、武漢重點發(fā)展的幾個區(qū)域之一的漢陽四新新區(qū)，從2003年就開始描繪美好的藍(lán)圖，但至今沒有實質(zhì)性的開發(fā)建設(shè)。目前四新地區(qū)至今已投資近100億元，完成了16平方公里的土地儲備和主要道路網(wǎng)建設(shè)，但整體的發(fā)展仍處于起步階段。其中最突出問題是，四新地區(qū)缺乏必要的公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共交通配套較差，生活配套設(shè)施基本缺失，片區(qū)的居住環(huán)境還不成熟。這與四新地區(qū)單一的居住功能定位有一定關(guān)系。目前四新地區(qū)只有正在建設(shè)中的巨無霸的武漢國際博覽中心，240萬方的建筑體量，46萬方會展設(shè)施，74萬方會展配套設(shè)施，包括超五星級酒店、國際會議中心、海洋樂園、大型商業(yè)、娛樂設(shè)施等。為新區(qū)的發(fā)展描繪了美好發(fā)展前途，注入了蓬勃的發(fā)展?jié)摿Α５錆h博覽中心的商業(yè)配套設(shè)施還處于建設(shè)中，還需要二到三年的時間來完善。區(qū)域現(xiàn)狀公共配套設(shè)施還十分薄弱。短期內(nèi)也很難獲得根本性的改變。目前新區(qū)的交通環(huán)境已經(jīng)獲得了一定程度的改善，江城大道、墨水湖南路、四新大道、沿江大道、四新南路、四新北路、漢新大道等交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，明年四新大道、四新南路、四新北路修建通車以后，區(qū)域交通將獲得較大的改善。目前四新區(qū)的土地大部分都已經(jīng)完成了土地的征收及儲備，但受滯于區(qū)域內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共交通的薄弱，區(qū)域社會資金導(dǎo)入不足，區(qū)內(nèi)環(huán)境改變較為緩慢。二、規(guī)劃發(fā)展前景? 四新區(qū)的規(guī)劃前景——漢陽南向潛力發(fā)展新區(qū)，中部地區(qū)生產(chǎn)服務(wù)中心。? 項目所在板塊及周邊的發(fā)展規(guī)劃——具有濱湖臨江特色的高尚生態(tài)居住區(qū)。武漢新區(qū)核心區(qū)，武漢均衡發(fā)展崛起區(qū)，武漢中心城市支撐區(qū)，在未來的五年，力爭建成“一城(漢陽新城)、兩園(黃金口工業(yè)園、永豐循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)園)、三圈(鐘家村、王家灣、五里墩三大商圈)、四線(長江沿線、漢江沿線、墨水湖北路沿線、環(huán)龍陽湖沿線)”的城市格局，武漢國際博覽中心展覽館建成后將為中部地區(qū)第一展覽館，帶動漢陽新區(qū)成為輻射武漢城市圈乃至華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心?！詽h陽區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃（漢陽四新區(qū)總體規(guī)劃圖）三、武漢博覽國際中心的建設(shè)對四新地塊的改變四新片將依托巨無霸的武漢國際博覽中心，打造成為輻射武漢城市圈及整個華中地區(qū)的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生產(chǎn)和生活服務(wù)中心，形成展覽、會務(wù)、商務(wù)、金融、住宿、旅游、餐飲、休閑、娛樂一條龍的配套體系，同時與沌口組團(tuán)即將建成的面積達(dá)50平方公里的汽車城聯(lián)動一起，形成產(chǎn)業(yè)相對集聚、功能優(yōu)勢互補(bǔ)的工業(yè)與會展集群，共同構(gòu)成整個漢陽蓬勃發(fā)展的動力引擎。武漢國際博覽中心位于四新地區(qū)，緊臨中環(huán)線和沿江快速路的西北側(cè)，由展館、配套商務(wù)及居住區(qū)、會展產(chǎn)業(yè)園3大塊組成。，設(shè)計展覽面積25萬平方米，擁有國際標(biāo)準(zhǔn)展位12500個。，總建筑面積約240萬平方米。建成以后，將是一個集會展、科技、商務(wù)、旅游、金融、住宿、居住、休閑、娛樂于一體的超級博覽城，將極大地改善區(qū)域的環(huán)境。一期項目――博覽中心場館2006年底開建，十二個分展館沿中心廣場環(huán)狀分布。二期項目已于今年3月動工，總建筑面積約74萬平方米，包含國際會議中心、酒店、海洋樂園等配套設(shè)施，擬于明年10月建成。，可提供國際標(biāo)準(zhǔn)會議廳、VIP全江景會議廳、6000平方米的特大型宴會廳等，為我市作為中部核心城市提供必需的高端政務(wù)和商務(wù)活動中心。洲際酒店按照超五星級國際化商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，556間客房可觀江景或博覽中心內(nèi)景。假日酒店將達(dá)四星級國際化度假酒店標(biāo)準(zhǔn)，724間客房可觀人造海景及室內(nèi)園林。海洋樂園項目將打造華中地區(qū)首個“水主題”的體驗式全室內(nèi)恒溫海景游樂公園，集旅游、休閑、室內(nèi)運(yùn)動、度假、購物等多功能于一體，設(shè)置人造海洋、沙灘及“水文化”主題表演，還將引進(jìn)商業(yè)主力店、精品店、電影城、特色餐飲及真冰場等，為游客提供吃喝玩樂全方位服務(wù)。四、項目面臨的發(fā)展機(jī)遇伴隨著城市化的進(jìn)程，漢陽傳統(tǒng)核心區(qū)域已經(jīng)