【正文】 宅地域分布的調(diào)查統(tǒng)計表 . 范圍 時間 一環(huán)路內(nèi) （ %） 一、 二環(huán)路間 （ %） 二、 三環(huán)路間 （ %） 三環(huán)路外 （ %） 2021 年 2021 年 分析中不難發(fā)現(xiàn)，在一環(huán)路內(nèi)，一、二環(huán)路之間購置高檔住宅居家的業(yè)主， 2021年的統(tǒng)計比例正在下降，而在二、三環(huán)路之間，三環(huán)路以外購置高檔住宅的業(yè)主 統(tǒng)計比例正逐漸上升，特別是三環(huán)路外的，上升比例幾乎達到 %。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴展的趨勢更是明 顯。依山環(huán)水、清新的空氣、遠離市區(qū)的嘈雜， “ 腳踏自己的土地，頭頂一方藍天 ” ，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。 郊縣別墅，是他們的選擇。本項目給予業(yè)主的更多，近乎完美，一旦起動， 自然掀起 “ 完美風(fēng)暴 ” 。 從水文化分析本項目的優(yōu)勢 對 2021 年的別墅業(yè)主在選擇 “ 如果您選擇住家，您選擇擇水而居？遠離水？無所謂 ” 一問中， 78%的別墅業(yè)主及高檔住宅小區(qū)的業(yè)主選擇擇水而居。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息 ?? 本項目水域的水面超過 200 畝，進一步將水景、園林、配套 融為一體； 應(yīng)龍灣的水，是本項目的重要源頭； 應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。 炎炎夏日，應(yīng)龍灣是避暑之地； 周末假日，應(yīng)龍灣是離市區(qū)最近的度假勝地； 應(yīng)龍灣的水，在業(yè)主煩心的時候，用她的柔潤撫慰業(yè)主的心靈； 應(yīng)龍灣的水，是對城市的喧囂最好的 “ 心理減壓器 ” ； 應(yīng)龍灣的水，是應(yīng)龍灣空氣濕度和溫度的最大 “ 調(diào)節(jié)器 ”?? 總之，清澈的湖水洗去業(yè)主一身的疲憊，這里的水，將成為未來業(yè)主的最愛。 從地理方位分析高檔物業(yè)購買人群 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 在對 2021 年及 2021 年市民已購買住宅（ 32 人），有購買意愿（ 68人）的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動，四川成都 教育 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開發(fā)，高檔物業(yè)購買群體已發(fā)生變化。東面住家意向性明顯加強，南面基本 維持。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。而本項目地處外東，到成都車程不過二十分鐘，將來會受到置業(yè)者的青睞。 （三）高檔物業(yè)銷售分析 成都別墅銷售市場與本項目的比較 1992 年 “ 錦繡花園 ” 以超前的設(shè)計理念迎合了市場需求，以當(dāng)時 4000 元 /平方米— — 8000 元 /平方米的天價創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績，初次展現(xiàn)了成都人強烈的購買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟實力。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的火種。 進入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項目的銷售。高檔豪宅不再是唯一的訴求： 青城白鷺州 “ 旅游地產(chǎn) ” 令別墅市場耳目一新；本項目將充分挖掘旅游休閑概念，體現(xiàn)應(yīng)龍灣的休閑優(yōu)勢。 華陽綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項目水資源優(yōu)勢更是明顯， “ 應(yīng)龍在天，行云在水 ” 。 萬科城市花園提出 “ 都市平原的坡地生活 ” ；本項目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯落有致，形成的自然景觀別有情 趣。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。本項目擬聘請國內(nèi)外著名的環(huán)境設(shè)計師，根據(jù)應(yīng)龍灣的場地、文化，結(jié)合成都市人的生活、消費習(xí)慣及審美觀，建現(xiàn)代別墅生活居住區(qū)，打造都市住宅精品。 提出 “ 概念營銷 ” ，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一種消費潮流是他們銷售成功的秘訣。 目前市場熱銷的幾個城郊別墅項目： 錦麗園熱銷超過 70%； 青城白鷺州熱銷超過 50%； 麗山別墅熱銷超過 50%； 中國青城（一期）完成 100%； 綠水康城開盤不久也銷售了超過 40%； 參數(shù) 項目 位置 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (㎡ ) 容積率 綠化率 (%) 入住戶數(shù) (戶 ) 類型 價格 (元 ) 戶型 面積 (㎡ ) 青城白 鷺州 青城山 腳下 430 85000 75% 700 獨立、 聯(lián)排 2700 130399 麗水 別墅 龍泉驛 40 11000 38 獨立、聯(lián)排、復(fù)式 2400 2600 175400 錦麗園 成都航 空港 一期 140 18700 71% 65 獨立、 聯(lián)排 2200 4000 202322 綠水 康城 成都華陽河濱森林廣場旁 141 66000 62% 308 聯(lián)排 2180 2650 147252 郊縣別墅的熱銷，不僅有市場環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； ④ 銷售總價范圍在 32萬 — 66 萬之間，符合項目定位的目標市場消費； ⑤ 價格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶型為單價 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價在 50萬元 /戶左右，針對目標市場，銷售狀況證明，價格 合理。 ⑵ 、市場因素 ① 別墅市場郊區(qū)化； ② 都市的許多白領(lǐng)的購房需求，已不局限于追求良好的戶內(nèi)結(jié)構(gòu)和小區(qū)環(huán)境，而開始轉(zhuǎn)向?qū)魞?nèi)環(huán)境的追求，郊縣別墅的配套又做到了成都市區(qū)內(nèi)別墅無法達到的細節(jié)，擁有私家花園，有大面積的綠地等，這就極大的迎合了市場的需求。 這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。 成都高檔住宅小區(qū)銷售市場與本項目的比較 ⑴ 高檔住宅小區(qū)購買重心向城東偏移 受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動， “ 萬科城市花園 ” 登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開始看好城東商品房。本項目搭上市場 的快車，銷售前景一片看好。 ⑵ 小康戶型受寵 根據(jù)成都市房管局統(tǒng)計，本市購房者對于住房面積的選擇，更趨向于 120— 150 平方米 /戶（ %），本項目規(guī)劃修建的高檔住宅為 132 平方米 /戶左右，一旦推出，將擁有自己的市場空間。 ⑶ 從總價范圍看成都房市及本項目優(yōu)勢 成都市購房者對于房屋總價的選擇，多層在 15— 35 萬 /套的總價最受市場歡迎，本項目充分考慮了這一市場因素，推出的高檔住宅價格合理、合市，將極大的滿足市場的需求。 本項目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢： ⑴ 水域優(yōu)勢突出：在成都近郊，本項目有超過 60000 平方米的水域面積，這是其他樓盤無以比擬的； ⑵ 文化底蘊深厚：應(yīng)龍，是上古傳說中的神物，是龍族中修煉三千年以上達最高境界的族類，應(yīng)龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功 ?? ⑶ 本項目正趕上別墅及高檔住宅市場大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開發(fā)的小氣候； ⑷ 本項目環(huán)境優(yōu)勢明顯， “ 依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥語花香，果香悠悠 ” ：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個顯著型。本項目的業(yè)主將遠離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進綠草茵茵。鳥語花香、林木蔥蔥，有山有水的住房將成為業(yè)主們健康居家的時尚要求，使居住環(huán)境生態(tài)化成為現(xiàn)實； ⑸ 詮釋 了一種 “ 應(yīng)龍富雅至，易茗水云深 ” 的悠閑山水的生活理念：回歸自然是都市人的夢想，躺在草地上，呼吸帶有山野氣息的芳香，感受微風(fēng)拂面的舒適。自然的生動，生命的靈動都在田野中得到釋放。本項目所在地空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足回歸自然、休閑放松的需求； ⑹ 詮釋一種現(xiàn)代都市的全新的 “ 有錢，更要有閑 ” 的生活觀念； ⑺ 項目打造別墅 “ 第一居家 ” 的概念：用城里買一套房子的錢，在本項目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔的轎車，也就是說，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過上一種高品質(zhì)的生活； ⑻ 居家 ?休閑 ?養(yǎng)生 兼得：本項目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實際上還買了一個好環(huán)境，一個悠閑的好心情。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。本項目能夠讓居家 ?休閑 ?養(yǎng)生兼而得之； ⑼ 本項目成片開發(fā)，整體優(yōu)勢明顯：本項目開發(fā)規(guī)模大，相對城內(nèi)的住房低密度、低容積率、高綠化率、戶型面積合理，配套設(shè)施完善； ⑽ 升值空間大：現(xiàn)在許多業(yè)主注重于價值增值空間，本項目離市區(qū)近，但價格相對較低，隨著城市的加速發(fā)展，本項目的房屋價值將全面飚升； ⑾ 項目通過市場調(diào)研，準確定位目標客戶群： ① 、高學(xué)歷且有 穩(wěn)定收入的高級白領(lǐng)； ② 、城市新貴、新產(chǎn)業(yè)工人； ③ 、商界縱橫的成功人士； ④ 、在成都投資的外商； ⑤ 、長期在成都工作的外地高收入階級； ⑥ 、職業(yè)經(jīng)理； ⑦ 、國內(nèi)的諸多成功人士 （四）城東、外東房產(chǎn)分析 城東房地產(chǎn)市場特點 （ 1）各區(qū)域發(fā)展不平衡 ① 一環(huán)路內(nèi)，因距市中心較近，市政配套相對完善，住宅小區(qū)也較為完善； ② 一、二環(huán)路之間，房地產(chǎn)狀況呈南北較差，中間（建設(shè)路一帶）較好的態(tài)勢； ③ 二環(huán)路外，集中了大量的國有機械，化工企業(yè)，居住環(huán)境較差； ④ 三環(huán)路外，即外東，近年房地產(chǎn)開發(fā)熱度持續(xù)上升，地價穩(wěn)步增長 。特別是中和場一帶，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸火爆 / （ 2）商品房空置率低 由于土地價格相對便宜，早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目以經(jīng)濟適用房為主，房地產(chǎn)價格較低，規(guī)模不大，開發(fā)商無須做大量的廣告宣傳活動就可以取得較好的銷售業(yè)績，商品房空置率很低。 目前在售樓盤情況 城東目前在售樓盤總開發(fā)規(guī)模約 92萬平方米，低于城西、城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。戶型多以經(jīng)濟實用型的二室二廳、三室二廳， 70—— 120 平方米為主。 去年 10月中旬舉行的 “ 新城東、新居住 —— 成都房地產(chǎn)高 層論壇 ?城東主題會 ”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺，將一個嶄新的城東展現(xiàn)出來，提高了城東的社會形象，展示了美好未來。 城東在售樓盤情況 項目名稱 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑覆蓋 率（ % 容積率 綠化率 （ %） 新鴻家園 700 2021 48 3 40 富臨大廈 7000 48266 53 30 景泰電梯公寓 3360 16550 62 10 景碧園 9208 29468 37 30 景泰公寓 5400 34092 53 20 華西苑 3190 11420 51 20 桃蹊苑（ 3） 7160 15330 34 30 泰怡花園 12490 23000 34 38 萬科城市花園（ 1） 100000 112021 27 51 蜀都花園（ 1） 33300 158000 23 54 東景麗苑（ 1） 9480 19912 35 40 香木林花園（ 1） 18658 38130 37 2 37 新龍苑 15341 41987 41 30 東南苑 4075 10402 30 天然局公寓（ 1） 4000 8865 34 30 華房苑 10680 28370 38 30 東泰苑 9324 19496 34 30 田園 16000 35400 35 藍色港灣 4800 28821 6 50 新城俊園 13700 43280 29 47 新港灣 4100 10625 38 30 海棠名居 45356 70000 30 45 東方明珠 46137 80659 27 41 晨光春華 14400 32240 36 35 河濱印象 163331 98358 54 （ 1）縱向比較 ① 樓盤品質(zhì)高檔化 城東前期的樓盤多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而且車庫少。近期開發(fā)餓樓盤項目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫。 ② 開發(fā)規(guī)?；? 早期項目因為可開發(fā)地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如萬科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。 ③ 價格呈上升趨勢 通過目前城東部分在售樓盤的平均價格，可以看出近幾年城東項目的價格逐漸走高。 城東部分樓盤售價 項目名稱 總建筑面積（㎡） 項目均價（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍苑 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 17