【正文】 環(huán)境的考慮。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計正是迎合、滿足人們對現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源——河流與杉樹林，營造清水、藍(lán)天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來社會經(jīng)濟(jì)、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識、心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念。在上海這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，同時也能帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。本項(xiàng)目建筑符合某縣規(guī)劃要求，對合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙贏業(yè)績。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。第三章 市場研究 市場分析根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價增量增的局面。5月份中房上海住宅指數(shù)為682點(diǎn)，比上月上升6點(diǎn)，%，比去年同期上升30點(diǎn)，%；與最低點(diǎn)99年11月份相比上漲了41點(diǎn)，%。在過去相當(dāng)長時間里，本市房價上揚(yáng)區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計的全面提高及房改政策的逐步到位，進(jìn)行住宅投資已成為本市居民主要消費(fèi)傾向。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。 在2001年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房價穩(wěn)中見升。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強(qiáng)勁的攀升勢頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比從1997年的1::，到了2000年年末則為1:，2001年房地產(chǎn)市場更是火旺。貨幣購房政策、上海的人均GDP快速上揚(yáng)（已突破4000美元）、國家對房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。由中房上海指數(shù)的變化曲線可以看出，房地產(chǎn)在1999年底、2000年初見底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據(jù)中國的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個新的歷史發(fā)展階段。有關(guān)部門曾作過專門的市場調(diào)查，對水景住宅能接受并認(rèn)為有發(fā)展前景的占68%，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約700萬平方米，其中約有40～50%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別墅房。很久以來，別墅對于人們來說都是可望而不可及的。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點(diǎn)。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預(yù)、而別墅的銷售量占到其中的15%左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢。1）對居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠(yuǎn)離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會的不斷進(jìn)步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標(biāo)志之一。2）從對購買能力分析經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過各種貸款來完成，一般來說，總價約在160～200萬的一套別墅，對大多數(shù)成功人士均認(rèn)為是可以接受的。以購買總價約在120萬元的普通型別墅為例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。3）對需求人員結(jié)構(gòu)分析某項(xiàng)市場調(diào)查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20%，是一個不容忽視的別墅房消費(fèi)群體。而證券公司中30歲以下的年輕人占80%以上。換言之，在購買別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會的白領(lǐng)階層、金融界人士、機(jī)關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年富力強(qiáng)，對自身的要求較高，隨著WTO的到來，這部分的隊伍將更加擴(kuò)大，更多的外來人員（包括國內(nèi)、國外的）也將加入其中，也就是說有意購買別墅的人員隊伍正在不斷的擴(kuò)大。開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。從2000年別墅的成交速度來看，人們對別墅的需求呈上升趨勢，若從同一時間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他類型的商品房早。某區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。某區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。本項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。某區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時各樓盤在大市場的影響下及自身的住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚的回報率和開發(fā)熱情。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。依據(jù)某區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)“的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、高檔別墅，可滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn)行綜合性的調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。從相關(guān)物業(yè)的市場調(diào)查資料及結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，可預(yù)知該項(xiàng)目有較好的開發(fā)前景。雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計帶來的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會給項(xiàng)目帶來不利風(fēng)險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決