北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-04-13 03:56 本頁(yè)面
【正文】 售均6 / 22價(jià)由 8500 元/平方米上漲到 9600 元/ 平方米,銷售率達(dá) 60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/ 平方米,二期環(huán)湖別墅2750 美元/平方米,不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià) 1400 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅2500 美元/平方米,這一方面由于中國(guó)將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國(guó),牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是別墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長(zhǎng)時(shí)間限制后,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的必然趨勢(shì)。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù),截至今年上半年北京別墅項(xiàng)目己達(dá) 122 個(gè),3 萬(wàn)余套,總建筑面積超過(guò) 900萬(wàn)平方米,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有 3 個(gè)項(xiàng)門總計(jì) 50 萬(wàn)平方米推出，別墅供給的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的跡象。隨著市場(chǎng)發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購(gòu)買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國(guó)內(nèi)外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時(shí)并沒(méi)有按揭,足見當(dāng)時(shí)買家購(gòu)買力的強(qiáng)大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士,達(dá)客戶的 7O %,多數(shù)是跨國(guó)公司的 C E O ,也有一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響,具有一定購(gòu)買能力的 I T新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國(guó)人士:隨著市場(chǎng)的發(fā)展和 T O W N H O US E 的涌現(xiàn) ,別墅市場(chǎng)客戶群體趨于年輕化 ,一些從事金融、證券和 I T 等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購(gòu)買 T OW N H O U S E 的客戶 38%是三資企7 / 22業(yè)管理人員,%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視:國(guó)內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。當(dāng)前別墅市場(chǎng)重要問(wèn)題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目有不俗市場(chǎng)表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項(xiàng)目的基本指標(biāo))。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠(yuǎn),且過(guò)于強(qiáng)調(diào)功能細(xì)分,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營(yíng)銷于段,也取得巨大市場(chǎng)成功。T O W N H O U S E 的興起是今年別墅市場(chǎng)的最大動(dòng)向 ,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得很好市場(chǎng)業(yè)績(jī),其市場(chǎng)火爆有其必然因素。別墅市場(chǎng)由于長(zhǎng)期兩極分化,外銷別墅價(jià)格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對(duì)較差,都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價(jià) 150 萬(wàn)元左右,60008000 元/平方米的中檔別墅市場(chǎng)出現(xiàn)空檔,T OW N H O U S E 的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。雖然 T O W N H O U S E 來(lái)勢(shì)兇猛,但對(duì)別墅的影響主要體現(xiàn)在對(duì)中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異,不會(huì)對(duì)高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。T O W N H O U S E 是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級(jí),滿足別墅基本功能,只能算別墅中的經(jīng)濟(jì)適用房, 隨著收入的提高,市場(chǎng)更細(xì)分化,會(huì)涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨(dú)棟以適應(yīng)更高層的市場(chǎng)需求。8 / 22供量: 5000 套以上新增別墅面市到了 2022 年中期,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的 TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級(jí)，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國(guó)際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場(chǎng)。目前北京市共有別墅項(xiàng)日超過(guò) 150 個(gè),總建筑而積不下千萬(wàn)平米,4 萬(wàn)多套別墅單位,其中 2022 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目就有 13 個(gè)之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 65萬(wàn)平方米,8000 套別墅單位,2022 年的供給量較小,而今年估計(jì)會(huì)有 50008000 套的新增別墅單位面市,其中以總價(jià) 500萬(wàn)到 800 萬(wàn)的別墅項(xiàng)目為主,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得愈加激烈。布局: 一山二河 三線四高從分布格局上看,北京市別墅目前已經(jīng)形成了一山 “二河、 三線 、四高的概念。一山 指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；二河 指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；三線指立湯、京順、京通三條線；四高 則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。其中三線和 四高是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山和 二河 則后來(lái)居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。9 / 22品質(zhì): 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)實(shí)用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營(yíng)銷的賣點(diǎn),東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感” ，更多的會(huì)傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠(yuǎn)郊的懷柔、密云一帶今年將會(huì)出現(xiàn)一些
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