北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-25 03:56 本頁面
【正文】 ? 客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。20 / 22周邊部分個(gè)案銷售情況分析21 / 22市場調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為 85%以上。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價(jià)值純粹。但是,隨著京城別墅市場的擴(kuò)容,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。18 / 22比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占 80%左右,境外占 20%左右,將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加,說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。? 別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。17 / 22本區(qū)域別墅價(jià)位因素分析? 市場價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價(jià)大多集中在１０００－3000 美元之間,平均售價(jià)以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在 2700 美元/平方米左右,首都機(jī)場附近約為 2022 美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200 美元/平方米。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占 60%以上,包括駐華使館人員,國際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。15 / 22西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切,隨著政府對 IT 產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,也造就了一批依靠知識技能快速積累財(cái)富的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。以朝陽公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國際公寓,朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國公司的 CE0,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報(bào)。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃,并呈蔓延之勢。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什幺罕見之物。目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高,均價(jià)在 1300 美元/ 平方米,約為人民幣 10790 元/平方米。1997 年之前,70%的別墅購買者持國外護(hù)照 ,而其中的港澳臺客戶占很大比例,約占整體購買者的 50%以上: 而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,主要是在第一輪商品房購買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。其中三線和 四高是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山和 二河 則后來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。8 / 22供量: 5000 套以上新增別墅面市到了 2022 年中期,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的 TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。別墅市場由于長期兩極分化,外銷別墅價(jià)格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價(jià) 150 萬元左右,60008000 元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔,T OW N H O U S E 的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視:國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。北京別墅市場在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復(fù)蘇,呈現(xiàn)供銷兩旺局面,一些高檔別墅項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)較大提升。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求,特別是別墅的需求。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在30%60
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