【正文】 風險分析結果表明，項目存在的機遇遠大于風險。B:廣告主題 花園都市特區(qū)，墜入情調生活C:廣告發(fā)布媒體 **都市報 **日報 **商報 **晚報 **人民廣播電臺 以及其他外地報刊 報紙宣傳費用：都是封底版整版彩色版面（商報100000元一次，晚報120000元一次，日報160000元一次，都市報140000元一次，每家報社刊登4次），共計208萬元 廣播電視臺宣傳費用：在節(jié)目中間插播，一天十八次（每次30秒），一個月50000元，共3個月，共計150000元 模型制作以及租用晚報大廈宣傳廳費用等：共計約18萬 市區(qū)（鹿城，龍灣，甌海）主干道巨型霓紅廣告牌放置一年：預計500萬（但是前提是一人只能認購1套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等）“未來曼哈頓”繪畫（效果圖，flash）制作比賽活動目的：關于暢想本項目以及周邊地區(qū)未來的發(fā)展情況的制作比賽，通過此活動對本項目起到良好的宣傳作用。廣播臺以聲音介紹的方式和電視臺以動感畫面的方式對項目進行宣傳。圍墻工地是目標客戶群體和潛在消費群體以及市民認識本項目的最直觀的傳達方式，如何引起目標消費群體的注意力，圍墻形象包裝的好壞至關重要。無論項目以哪種行銷渠道來進行推廣，項目由始至終以“一種聲音”來“說話”。（T）◆中央政府宏觀調空政策的連續(xù)出臺，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)“行政法規(guī)政策”的出臺，在很大程度上使房產(chǎn)投資者和置業(yè)者對樓市產(chǎn)生的觀望心態(tài)；◆政府對此項目的審批把關甚嚴，對于一些細節(jié)審批環(huán)節(jié)可能諸多“阻撓”；◆大自然城市家園以及同人花園這類**目前較為高檔的住宅銷售火爆，對本項目有很大的挑戰(zhàn)性，同時或許有一部分客戶會轉向對方（畢竟對方價格上便宜）◆結論：經(jīng)過對本項目的亮點和不足之處的剖析，可以說本項目的機遇與困難并存，但是更多的是機遇，雖然也存在一定的問題，但是只要從容應對，加強合作是可以取得成功的。東面望江東路可達**著名的旅游勝地江心嶼，南面的環(huán)城東路飛霞路更是把本項目容入了五馬大南門商圈之中；◆品質：本項目采用**標準的6級抗震設計建筑，國際規(guī)劃大師，建筑大師，園林設計大師，環(huán)境藝術設計大師聯(lián)手鑄就自然與藝術的完美結晶，菜單式精裝修，多樣風格，滿足個性化需求，建筑品質勝人一籌；◆周邊配套設施：有**超級商業(yè)航母歐洲城、118醫(yī)院、附2醫(yī)、14中、新南亞、國貿(mào)等星級大酒店、白鹿影院、嘉樂迪KTV、名典咖啡、現(xiàn)代概念（高檔西餐廳 牛排館）、山姆士大世界、以及多家銀行等；◆景觀：低密度建筑、大面積的綠地、又臨江，使社區(qū)猶如一個城市大花園。（S）◆規(guī)模：是全市檔次最高的住宅（空中別墅），占地110畝， 71553㎡的建設用地面積。因此，如何進行合理的定價策略，達到快速回籠資金的目的顯得猶為重要。同時考慮到本項目地處江濱路，與歐洲城相鄰的特殊原因對本項目的影響以及某集團欲打造**最豪華的住宅等原因，才可以給本項目確定一個準確的定位。曼哈頓“空中別墅”由國際著名室內(nèi)設計大師菜單式精裝修，歐式巴洛克的奢華、中式古典的莊重以及中西合璧的裝修風格可自由選擇，某其占地110畝，建設用地面積71553平方米，西側層數(shù)≤30地下停車519輛，東側層數(shù)≤27地下停車344輛。項目所在地為**原某造船廠地塊，位于都市中心的黃金地段， 北臨江濱路，毗鄰江心嶼。比率越小，說明項目適應市場變化和抵御風險能力越強，%，%的生產(chǎn)能力才能保本，項目承受風險較弱。備注：該圖總成本包括固定成本和流動成本 =（BEP）/Q100%=（）/100%=% 經(jīng)營安全率越大，表明該公司生產(chǎn)經(jīng)營狀況越良好，擬建項目越安全可靠。其中出售價格的敏感性更強一些，價格上升15%%，下降15%%，但是凈現(xiàn)值都還是正值。不過由于本項目臨近江邊，一旦臺風過猛江水上涌對項目有一定的影響。如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產(chǎn)價格的回落預期必然增大。%%，%%。％。：① 由于綠化率高，容積率較低，設計上占用許多隔斷，配套設施增多，公攤加大，使得使用率較其他物業(yè)而言少了5至8個百分點，再加上地價昂貴，所以單位面積價格高，外加裝修費，使得在同類物業(yè)中價位偏高② 物業(yè)管理費較高。④再則由于去年**房價飆升至全國第一后，國家和**市頒布了很多控制房價的政策措施，使得一部分原本想購買的人不敢輕舉萬動。 通過我們的市場問卷調查以及專家拜訪得出以下結論：①通過調查問卷我們了解到有60%的有錢人對本項目感興趣，同時他們一般選擇一次性付款，但是對于目前的價位來說，他們認為不能接受，會選擇降價后再考慮是否要購買本產(chǎn)品。該政策的出臺，對本項目來說是有益也有害。對借款人申請個人住房貸款購買第一套住房的，首付款比例仍按20%的規(guī)定執(zhí)行；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例等等。這有利于某實行每人限購一套拒絕炒房的陽光銷售模式。同時貸款審批從嚴，加強信用審查。該項目已經(jīng)在05年5月2日進行試樁，開工。由此開始靠關系拿地的好日子一去不回頭。：71號令（8目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率。詳見下表： 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1總投資2資金籌措資本金100000100000預售收入（稅前）信托（見融資）6620066200（稅前）66200 0 1 2 3 (信托與利息) 100000 0 1 2 3 33800 （萬元）備注：信托產(chǎn)品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付10億土地款， I=%NPV:＝／(1+%)+／(1+%)(1+%)+／(1+%)(1+%)(1+%)=＞0 所以本項目可行當NPV=0時，則／(1+i)+／(1+i)(1+i)+／(1+i)(1+i)(1+i)=0得出I=% % 根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮到本項目的市場定位（帶精裝修，送30㎡入戶花園與6米挑高客廳）房地產(chǎn)銷售風險以及工程建設成本等綜合因素，本項目的均價為21800元∕㎡，地下停車庫每個車位18萬元（預計車位可以售完）。則80＝若按照2000元／㎡的精裝修，2000=（銷售見盈利能力分析）%，附加稅是銷售稅的10%則銷售稅為： %＝附加稅為： 10%＝預計為350萬元預計為500萬元預計為3000萬元 “某按每平方米220元計算。 該街優(yōu)勢：地處甌江之邊，附近有休閑廣場，給商業(yè)街凝聚了足夠的人氣，加上交通便利，輻射整個市區(qū)以及甌北等地。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越美食。 **03年的一些參考數(shù)據(jù)參考對象數(shù)據(jù)備注第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅基本建設投資施工住宅面積竣工住宅面積商品房銷售面積銷售給個人商品房空置面積商品房銷售額銷售給個人城市人均可支配收入城市居民人均消費支出城市人均住宅使用面積16035元12619元由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。供應量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。當前經(jīng)濟運行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經(jīng)濟持續(xù)高增長的基礎還不夠穩(wěn)固。 2003和2004年**三大產(chǎn)業(yè)比較統(tǒng)計表 市場物價在結構調整中總體保持穩(wěn)定。 位于近幾年開發(fā)比較熱的江濱路商圈內(nèi)，尤其是05年**的商業(yè)航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味；◆智能化設施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)……讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱；◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所——商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言；◆旅游功能：潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在