【正文】 19．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核批的《規(guī)劃編制要求核定表》（復(fù)印件）；20．上海市城科規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的某“東方夏威夷”水景別墅詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件及上海眾宜建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)方案設(shè)計(jì)；21．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核批的項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；22．有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容、配套內(nèi)容的書面征詢意見（上海市某區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的《某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》（復(fù)印件）；23．項(xiàng)目資本金承諾書及有關(guān)憑證；24．咨詢公司簡介；25．咨詢公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；26．咨詢公司工程咨詢資質(zhì)證書（復(fù)印件）。 在設(shè)計(jì)上不僅要利用原水和杉木林資源，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的原狀特點(diǎn)，減輕土方駁運(yùn)量的難度，提高創(chuàng)造利潤的元素，建議適度考慮地下建筑物的建筑設(shè)想，如建造集中型的地下停車庫、地下室會(huì)所，甚至可考慮部分別墅帶半地下室。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)布局、功能、配套均較為合理、完善，對于尚未建立市政管網(wǎng)的配套設(shè)施布局（如燃?xì)夤艿?、污水排放處理）的考慮與某區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景是相匹配的，建設(shè)條件已趨于成熟。第十一章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目建設(shè)符合某房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目建成后對提高某別墅檔次品位以及提高某名勝古跡知名度有著深遠(yuǎn)意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。 本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點(diǎn)建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實(shí)力”，并對改善和拓展某區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。根據(jù)附件6現(xiàn)金流量表可測算出：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%） 1474萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 資本金利潤率 %本項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)按下式計(jì)算：銷售盈虧平衡點(diǎn)= 建設(shè)投資/（銷售收入銷售費(fèi)用營業(yè)稅）*100%=%%時(shí)，相當(dāng)于銷售收入為55527萬元時(shí)，項(xiàng)目即可保本。一期工程于2002年8月開始預(yù)售，計(jì)劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開始預(yù)售，計(jì)劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預(yù)售，計(jì)劃于2006年3月末全部售完，銷售情況預(yù)測見下表。計(jì)劃2002年4月向銀行辦理一年期抵押貸款5000萬元。 項(xiàng)目資本金10000萬元，占建設(shè)投資的20%，出資方為上海元龍企業(yè)發(fā)展限公司，出資方式為貨幣資金，資本金來源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對本項(xiàng)目的資本金出資。 8）維修基金依照上海市有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 3）項(xiàng)目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積132000平方米全部出售。一期工程于2002年1月1日正式開工，至2003年3月完工，二期工程于2003年4月1日正式開工，至2004年6月完工，三期工程于2004年7月1日正式開工，至2005年10月完工。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司對項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過程全權(quán)負(fù)責(zé)。在上海曾開發(fā)的總投資約貳億人民幣、建筑面積達(dá)11萬平方米的黎明花園住宅小區(qū)（共有32幢住宅和一幢物業(yè)管理樓），銷售業(yè)績卓著，1991997連續(xù)兩年榮列上海市房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)企業(yè)（詳見附件10），在浙江省新昌縣聯(lián)建開發(fā)的總投資約壹億人民幣、建筑面積約2萬平方米的新昌縣標(biāo)志性商住辦公綜合大樓正在建設(shè)之中。第七章 項(xiàng)目的經(jīng)營管理 項(xiàng)目及其主體單位 項(xiàng)目法人“東方夏威夷”水景別墅開發(fā)商（項(xiàng)目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在上海滬青平公路3841弄5號(hào)，法定代表人XX先生，注冊資本金為人民幣陸佰萬元，系國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。a) 建筑設(shè)計(jì)充分采用自然光和自然通風(fēng)，以降低單位建筑面積能耗。c) 嚴(yán)格按照上海市文明施工管理辦法進(jìn)行施工，并及時(shí)清除建筑垃圾。 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，其中電話直線880對，另設(shè)寬帶或光纖到戶。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線。 各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設(shè)對講和出線盒兩只，住戶電話機(jī)具有與單元室外一機(jī)通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機(jī)通話與報(bào)警功能。電氣接地、保護(hù)接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流。本項(xiàng)目給水取自某區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。同時(shí)，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計(jì)思想，對室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨(dú)特、高品位的21世紀(jì)時(shí)尚居住區(qū)?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制50~100米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制20~50米綠化帶。小區(qū)內(nèi)主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個(gè)環(huán)，溝通五個(gè)組團(tuán)，道路寬度10米，各組團(tuán)內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶。第四章 建設(shè)方案 本項(xiàng)目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料（），并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計(jì)圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整。雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價(jià)格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計(jì)帶來的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會(huì)給項(xiàng)目帶來不利風(fēng)險(xiǎn)；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決定項(xiàng)目成敗的主要因素。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。本項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動(dòng)場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。以購買總價(jià)約在120萬元的普通型別墅為例，若首付20%，余款以30年按揭，每月