【正文】 突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念。本項目建筑符合某縣規(guī)劃要求，對合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來經(jīng)濟效益和社會效益雙贏業(yè)績。第三章 市場研究 市場分析根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價增量增的局面。在過去相當(dāng)長時間里，本市房價上揚區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計的全面提高及房改政策的逐步到位，進行住宅投資已成為本市居民主要消費傾向。 在2001年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強勁的攀升勢頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實際預(yù)售面積之比從1997年的1::，到了2000年年末則為1:，2001年房地產(chǎn)市場更是火旺。由中房上海指數(shù)的變化曲線可以看出，房地產(chǎn)在1999年底、2000年初見底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據(jù)中國的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個新的歷史發(fā)展階段。從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約700萬平方米，其中約有40～50%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別墅房。但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點。1）對居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個非常敏感的話題。2）從對購買能力分析經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。以購買總價約在120萬元的普通型別墅為例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。而證券公司中30歲以下的年輕人占80%以上。開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。某區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。本項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經(jīng)濟中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進行綜合性的調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。雖然該項目具備地理位置、土地價格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計帶來的高成本；項目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會給項目帶來不利風(fēng)險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決定項目成敗的主要因素。在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高檔別墅6200元/m2；中高檔別墅5200元/m2；普通別墅4200元/m2；聯(lián)體別墅3700元/m2，整個樓盤別墅銷售均價約在4830元/m2。第四章 建設(shè)方案 本項目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料（），并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整。1) 城市道路基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的24米道路，北臨滬青平公路（318國道）。小區(qū)內(nèi)主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組團，道路寬度10米，各組團內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶。結(jié)合各組團中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點布置了區(qū)內(nèi)的活動中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團內(nèi)部以娛樂、體育、家政服務(wù)等代理點為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。基地周圍控制大面積的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制50~100米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制20~50米綠化帶。 本項目建筑設(shè)計力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)。同時，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計思想，對室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的21世紀(jì)時尚居住區(qū)。 采用磚混結(jié)構(gòu)，7度抗震設(shè)計。 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。根據(jù)可交付使用進行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進行必要的內(nèi)部裝飾。本項目給水取自某區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。 區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面1至2層用水由市政管網(wǎng)直供，地面3層（含3層）以上采用市政管網(wǎng)—水泵—用戶的供水方式。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流。 區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶。、接地 采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。電氣接地、保護接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機管理系統(tǒng)，每戶配備兩門電話端子，共需電話直線約880對，另設(shè)寬帶或光纖到戶。 各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設(shè)對講和出線盒兩只，住戶電話機具有與單元室外一機通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機通話與報警功能。2003年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應(yīng)。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經(jīng)二級生化處理后接入市政管線。 區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶，最大用電負荷約為6000KVA。