別墅可行性研究報告-在線瀏覽
2025-06-15 03:49本頁面
【正文】 率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。（二）、 區(qū)域發(fā)展的需要中國加入WTO后,會有更多的國際公司來到北京,相應(yīng)對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大,而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標(biāo)客層,而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都,并適應(yīng)于企業(yè)國際化運作的高度開放、高效運轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求,特別是別墅的需求。三、 北京市、順義區(qū)別墅市場分析（一）、 北京市別墅市場基本分析北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積,近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。北京別墅市場在政府放開控制后于1999年開始逐漸復(fù)蘇,呈現(xiàn)供銷兩旺局面,一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù),截至今年上半年北京別墅項目己達122個,3萬余套,總建筑面積超過900萬平方米,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士,達客戶的7O %,多數(shù)是跨國公司的C E O ,也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響,具有一定購買能力的I T新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士:隨著市場的發(fā)展和T O W N H O US E的涌現(xiàn),別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和I T等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視:國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠,且過于強調(diào)功能細分,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段,也取得巨大市場成功。別墅市場由于長期兩極分化,外銷別墅價格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價150萬元左右,60008000元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔,T OW N H O U S E的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。由于客戶群體存在差異,不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。 供量: 5000套以上新增別墅面市到了2002年中期,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。 布局: 一山二河三線四高從分布格局上看,北京市別墅目前已經(jīng)形成了一山“二河、三線、四高的概念。其中三線和四高是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域,而一山和二河則后來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。 客戶: 國內(nèi)增量超過國外從市場需求來看,依舊是以國內(nèi)客戶需求為主,而國外客戶的增長估計不會有大的變化。1997年之前,70%的別墅購買者持國外護照,而其中的港澳臺客戶占很大比例,約占整體購買者的50%以上:而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。而國外客戶由于受到國際經(jīng)濟不景氣的影響,明年將不會有大的起色,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。除市區(qū)外,位于機場路順義地區(qū)的別墅售價也較高,均價在1300美元/平方米,約為人民幣10790元/平方米。而售價在人民幣30004500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。（二）、 北京別墅市場區(qū)域分布分析截止到2002年為止,北京市場總體來看,別墅總量達到約150個,總建筑面積1100多萬平方米,約4萬多套別墅,目前在售約有80個別墅項目。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什么罕見之物。有數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,北京市的別墅項目已經(jīng)超過150個,4萬多套別墅單位,總建筑面積不下千萬平方米。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點燃,并呈蔓延之勢。異軍突起的西北軍團正與東北軍團形成抗衡之勢。由于東北別墅區(qū)北通首都機場,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。目前,東北區(qū)域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園
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