【正文】 南寧市素有 “綠城”之稱， 在精神文明建設取得了新的成績， 繼 1995 年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎”、“中國人居環(huán)境獎”等榮譽稱號。房地產產業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關政府部門統(tǒng)計，南寧市房地產（特別是住宅建設）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標均以較快速增長。房地產投資額占固定資產投資總額 16— 18%，是全南寧市固定資產增長最快的部分。這說明南寧市房地產業(yè)有非常好的市場。由此可見其房價穩(wěn)中上升。 別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價也是所上升。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨體別墅在 60～ 100 萬元之間，連體別墅在 40～ 50 萬元 /棟之間。相當一部市民的消費觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉變，如今市民購房由過去只注重地段，轉向注重戶型結構、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大” 、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。 南寧房地產發(fā)展態(tài)勢 （ 1）政策開放，市場發(fā)展空間巨大 南寧市政府部門對房地產產業(yè)高度重視， 在《南寧市 2021 年度國民經濟運行狀況及 2021年度發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“培育和引導汽車、房地產、電腦、旅游等消費熱點，抓緊清理和取消抑制消費的政策，為擴大消費創(chuàng)造條件。由此可見各級政府發(fā)展房地產業(yè)的決心未變，已進入高潮的南寧市房地產業(yè)不會在短期內回落。最后，南寧市政府對房地產市場加大宏觀調控力度，每年對房地產開發(fā)用地實行限量供應，同時對房地產開發(fā)總量實行計劃調控。 （ 3）南寧城市功能的定位必然帶動房地產的發(fā)展 首先，今年是國家實施西部大開發(fā)的第二年，政策對包括廣西在內的西部六省區(qū)適當傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國唯一一個享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢政策的省區(qū)，廣西的經濟必將邁出跨越式發(fā)展步伐。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口逐漸增長，南寧市人口每年增加五萬人，每年結婚人數(shù)約兩萬兩仟對，流動人口肆拾萬人，這些都是住房的需求不斷提升。 （五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析 南寧市的 城市布局結構特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結構有其明顯的特點，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心， 90 年代在新城區(qū)，進入 21 世紀則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。 軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個中心均勻分布在民族大道及其延長線一線，而逐步東擴，以環(huán)線結構看城市結構，東環(huán)與民族大道相接一 帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長線開發(fā)度還很低，從開發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢。 南寧城市東進的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件 從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設分成兩個階段， 97 年以前，建設進度緩慢， 97年以后建設進度明顯加快。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的 緩滯期，已經呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風景區(qū)，僅是舉步之遙，邕江灣別墅園可行性研究報告 第 11 頁 鳳嶺的會展中心、體育中心、客運中心、青秀山風景區(qū)、高爾夫球場，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來巨大的便利。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴展已見雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產開發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無疑就 是仙葫開發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產開發(fā)公司在仙葫運作別墅項目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項目的開發(fā)，項目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場情況和發(fā)展態(tài)勢來看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會是名副其實的南寧后花園。 根據(jù)南寧市市場情況定位 從上述南寧房地產市場分析來看，南寧市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房價較貴，別墅不多，新開盤的幾個大別墅區(qū)價格較貴，憑著仙葫項目優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢，營造一個中高檔次價位適中的別墅區(qū)，將會吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。平坦部份靠江的宜設計成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會所、噴泉景觀。 （ 二）消費群體定位 目標消費群體定位： 主力消費群： 南寧金字塔頂端的富裕階層 ——南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內外政府高級官員、國有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營企業(yè)主、跨國界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。 ——南寧正 在形成的富裕的中產階級人群。 目標消費群體的具體化： 目標客戶年齡在 3550 歲之間，家庭結構呈現(xiàn)出以核心家庭（即夫妻二人 +邕江灣別墅園可行性研究報告 第 13 頁 小孩）為主，部分三代同堂家庭。 （三）價格定位 在給本項目的價格定位時，在考慮成本的基礎上，要結合市場的實際情況定位，根據(jù)調查，南寧的別墅價格大致分二個檔次，一種價格在 150—250 萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。只要有按揭貸款支持，有 10%的家庭有能力通過辦理 20 年按揭購買總房款為 90 萬元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通過辦理 10 年按揭購買總房款為 45 萬元的住宅。整個仙葫項目的價格策略是“低價入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調高”的方式，以達到首先獲取市場份額再攫取市場利潤和吸引消費者“追漲心理”的目的。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 14 頁 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風情、北美風格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場需求。從價格上看，一些高性價比的項目體現(xiàn)在建筑設計、景觀設計等諸多方面，注重引入名師設計理念，產品之間的差異性比較顯著。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。 南寧別墅類基本情況 （ 1）、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量 大自然尚未開發(fā)面積約 250 畝； 翡翠園尚未開發(fā)面積約 38 畝； 龍 胤尚未開發(fā)面積約 236 畝； 麗水灣尚未開發(fā)面積約 47 畝； （ 2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量 雅源閣 420 畝 海茵國際花城約 400 畝 邕江灣約 161 畝 龍頭山莊約 1500 畝 （ 3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨立和 VILLA）總量已超過了 1500 多套。 消費者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價位較獨立別墅的價位要低 50～ 100 萬不等，能夠接受此價位的人群要遠高于購買獨立別墅的，消費者購買力水平將直 接影響項目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。 b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。同時，也從一個側面反應出購買別墅的人，有一種 “富人圈 ”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購買心理特征。 從 2021 年玫瑰園以近乎顛覆性的低價入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽光別墅、麗水灣等項目相繼面市，南寧別墅市場不斷擴容。 由于 “中國 東盟博覽會 ”落戶南寧的利好因素推動，有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項目。置業(yè)投資系統(tǒng)消費將推動樓市的發(fā)展。 d、別墅的未來發(fā)展前景 南寧市的別墅市場發(fā)展經歷了幾個階段，第一階段為 80 年代興起的 “宅基 地熱 ”，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的 “農民別墅 ”；第二階段為 90 年代中后期興起的 “別墅用地熱 ”，開始出現(xiàn)規(guī)?；囊再u土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從 2021 年發(fā)展至今。南寧的樓市從 2021 年開始，別墅市場進入 “戰(zhàn)國時代 ”。在已推向市場的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個 樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍岸等樓盤大部分是 TOWNHOUSE、 VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產品類型相混合的社區(qū)。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。 （ 3）、性價比上的絕對實力 就南寧別墅市場而言，經濟型別墅單棟價格在 100 萬以內，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標準獨立別墅單棟價格將集中在 180230 萬之間，按照建筑面積折算，單價約 5000元 /平米，單棟別墅占地面積基本集中在 600700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。這樣可以持續(xù)保留產品差異優(yōu)勢。 即將上馬的別墅項目： 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。 按競爭對手樓盤檔次分 碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質較低；玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅，銷售已經進入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設計階段。 結論： 從市場獨立別墅供應量來看：目前獨立別墅供應量所占別墅總體供應量比例較聯(lián)排別墅低。 從獨立別墅開發(fā)戶型面積來看：基本上以 350 至 400 平米以上 為主導，少數(shù)在 300 平米內和 500 平米以上。但是未被市場消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。目前楓丹麗舍獨立別墅在檔次定位較低，基本價格為 100 萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構成對邕江灣別墅銷售威脅。在檔次定位上非常高，價格上也基本是符合南寧別墅市場價位。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場氛圍較濃。邕江灣是首例國家級 健康別墅示范項目，有 650 米親水江岸線，環(huán)境一流。在價格上邕江灣也江會有一定優(yōu)勢。 海田 另外邕江灣獲得首例健康住宅試點更具品牌競爭優(yōu)勢。目前售樓中心已經投入使用，樣板房和一期工程基本進入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠，建筑布局、景觀環(huán)境、品質格調、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。 碧麗山莊 對手以賣地為主，與邕江灣不會形成競爭。 從以上資料中可知，目前南寧市房地產在別墅方面存在不同的檔次，在各個層次的別墅或宅基地都存在競爭，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價格在 150—250萬元之間，另一種是檔次低一點的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價格在 50萬 —100 萬元之間，根據(jù)市場調查，南寧目前別墅比較暢銷的價位在 60 萬 —100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。 因此，仙葫項目應針對競爭形勢，走差異化道路，推出一種價格適中、高檔次的別墅小區(qū)，營造一種自然、個性、有文化品位的社區(qū)，推出“運動就在家門口”的健康小區(qū)，使項目品牌建立核心競爭能力，從而能使仙葫項目立于競爭優(yōu)勢之中。水岸藝墅的別墅品牌才是項目的核心競爭力！ 五、項目理念構想 （一）項目地塊的情況介紹 綠城 全國首屆人居環(huán)境獎 南寧市的后花園 沿江 650 米長江畔、 500 米寬江面 沿江 650 米的緩坡 保留的古樹木 (叢 )11 處 坡向面江 地勢起伏不平 周邊無環(huán)污染源 江水緩和 對面青山郁郁蔥蔥、山下田園風光 （二） 項目的開發(fā)理念 沿江碼頭、沿江景觀，江面風景與對岸青山形成的山水呼應景觀系統(tǒng) 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 20 頁 小區(qū)綠化隔聲林帶、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內眾多保留古樹 、 竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng) 跌水、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng) 各式現(xiàn)代廣場結合雕塑、小品、亭臺形成的都市浪漫景觀系統(tǒng) 具有民族特色的景點與單體設計表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風情的景觀系統(tǒng) 針對每一棟別墅 院落的地