【正文】 2．3．2項(xiàng)目概括“**廣場(chǎng)”是由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北27號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。2．3．3項(xiàng)目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車(chē)道設(shè)置要求?？傋?hù)1100戶(hù)，可居住人口3800人。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。2．4區(qū)域特點(diǎn)本可行性研究針對(duì)**廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開(kāi)，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?．4．1基本描述本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車(chē)道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為惠州大道?？紤]到讓每戶(hù)居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。2．4．3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利?！魠^(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成若干街道，但未見(jiàn)明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。◆按照有關(guān)規(guī)范配置停車(chē)車(chē)位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題。◆文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書(shū)館、惠州市書(shū)畫(huà)愛(ài)好者活動(dòng)中心，茶藝館等?！羯虡I(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?！粼摰貕K南面為惠州市江北占地8萬(wàn)平方米的公園。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。第三章惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。全市面積11158萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來(lái)一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。m2／人。m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間?！簦∨?位（2003年）◆，戶(hù)均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬(wàn)平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)?！舻投诵枨髴?hù)（接受商品房?jī)r(jià)格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。◆高端需求戶(hù)（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米?！粲匈?gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。近兩年來(lái)惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。3．4．3接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的分析來(lái)看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。3．4．4主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶(hù)型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。3．5惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買(mǎi)商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。對(duì)住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點(diǎn)惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國(guó)的三大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買(mǎi)方市場(chǎng)正在逐漸形成。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷(xiāo)售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。但總量過(guò)剩并不代表適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣(mài)不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶(hù)型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周?chē)h(huán)境差、配套不完善等等原因。惠州市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯?；葜菔忻袢司杖虢鼇?lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。（3）惠州作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第五章個(gè)案分析5．1總體供給狀況惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售的和準(zhǔn)備的銷(xiāo)售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。5．2本類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)案分析根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤(pán)，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。5．2．2樓盤(pán)建設(shè)以上兩個(gè)樓盤(pán)，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò)18萬(wàn)平方米。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在這兩個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂(lè)園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。具體如下表：會(huì)所項(xiàng)目配置樓盤(pán)君華府健身/健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5．2．4各樓盤(pán)銷(xiāo)售策略在銷(xiāo)售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷(xiāo)售方式，但最基本的便是立足于本樓盤(pán)。5．2．5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：君華府：優(yōu)勢(shì)：1）小區(qū)地理位置好3）配套設(shè)施完善劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。2）小區(qū)地理位置好4）智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章項(xiàng)目評(píng)估6．1**廣場(chǎng)惠州新城江北27號(hào)小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開(kāi)發(fā)完成40%。本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開(kāi)發(fā)建設(shè)**廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。**廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶(hù)在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。（3）（4）（5）（6）高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格（7）文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場(chǎng)的房屋銷(xiāo)售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)；（2）社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。第七章市場(chǎng)容量估算7．1總體定位這一定位內(nèi)涵是：◆◆**廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標(biāo)客戶(hù)具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。7．3銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類(lèi)物業(yè)中屬中等偏下水平。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類(lèi)似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。7．4市場(chǎng)容量估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后?！艚粌赡暧匈?gòu)買(mǎi)商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買(mǎi)人士的21％；◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的53％。符合1和3者為28萬(wàn)17％37％＝17612個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者則