【正文】 2衛(wèi)，㎡獨(dú)立別墅（280—400㎡）雙聯(lián)別墅（210—290㎡）立體別墅（210—230㎡）躍層210㎡聯(lián)體別墅220—280㎡）躍層（293—320㎡）相比而言錦繡是傳統(tǒng)意義上的別墅，而本項目只能說是高層高檔住宅主要賣點(diǎn) 地段好，品質(zhì)好生態(tài)景觀，人性智能化等**唯一全國人居經(jīng)典競賽綜合獎水景園林社區(qū)**首個高層高檔住宅，城市花園錦繡的賣點(diǎn)最大，但是本項目也具有很強(qiáng)的應(yīng)召力戶均車位1錦繡的車位最多，由于住戶較少百好花園恒達(dá)但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。 其次市區(qū)的恒達(dá)?假日花園由于規(guī)模較大，設(shè)施建設(shè)以及周邊居住環(huán)境良好，目標(biāo)客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優(yōu)勢，所以就市區(qū)在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅**還是供不應(yīng)求，所以社會需求與購買力方面不存在大的風(fēng)險。在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設(shè)立現(xiàn)場售房部，建數(shù)個一比一樣板房等方式進(jìn)行交易。更多的選擇機(jī)會，才有更多的生活滋味；◆智能化設(shè)施功能：分戶計量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護(hù)系統(tǒng)……讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱；◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所——商務(wù)會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進(jìn)行高談闊論，暢所欲言；◆旅游功能：潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風(fēng)景名勝。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。 位于近幾年開發(fā)比較熱的江濱路商圈內(nèi)，尤其是05年**的商業(yè)航母歐洲城投入運(yùn)營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。**近些年的經(jīng)濟(jì)情況，%，達(dá)到了98年以來的最高增幅，%；，%；，%。 2003和2004年**三大產(chǎn)業(yè)比較統(tǒng)計表 市場物價在結(jié)構(gòu)調(diào)整中總體保持穩(wěn)定。但實(shí)際上貨幣貶值明顯，消費(fèi)能力明顯下降。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固。04年被中央電視臺評為中國經(jīng)濟(jì)最具活力十大城市之一。供應(yīng)量未能達(dá)到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。而商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發(fā)量還不是很多，未能滿足市場需求。 **03年的一些參考數(shù)據(jù)參考對象數(shù)據(jù)備注第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅基本建設(shè)投資施工住宅面積竣工住宅面積商品房銷售面積銷售給個人商品房空置面積商品房銷售額銷售給個人城市人均可支配收入城市居民人均消費(fèi)支出城市人均住宅使用面積16035元12619元由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調(diào)查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。 項目周邊環(huán)境表 項目周邊環(huán)境表 類型遍及范圍基本評價郵政 銀行郵政3家 農(nóng)行 建行 工行 商行 興業(yè)銀行 規(guī)模中等 一般設(shè)有自動取款機(jī) 超市 世紀(jì)聯(lián)華 山姆士大世界規(guī)模大，知名度高 信譽(yù)好餐館（西餐廳） 一號美食坊 美樂食街 金飯碗 食家莊（海鮮沿江）現(xiàn)代概念（高檔西餐廳 牛排館）韓國之家（燒烤）京福華肥牛美食城 玉玲瓏燉品閣 檔次較高 消費(fèi)層次較高休閑地名鐵咖啡 歐蕾咖啡 名典咖啡coco咖啡 金玉蘭KTV 嘉樂迪KTV 海市蜃樓KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飛速健身檔次較高 規(guī)模較大酒店海上天大酒店 阿外樓（3家）珍寶舫大酒店 新丁香江濱大酒店 新南亞大酒店 國貿(mào)大酒店 云天樓大酒店大多為星級大酒店公園（廣場）江心嶼 海坦山廣場 華蓋山公園 星河廣場 市區(qū)較有名的醫(yī)院118醫(yī)院 附二醫(yī) 市區(qū)大醫(yī)院學(xué)校**九中 **十二中 **十四中 永楠小學(xué) **較有歷史的學(xué)校美容美發(fā)等較多 洗衣店 檔次一般規(guī)模較小購物中心1． 歐洲城（包括餐飲、娛樂、休閑、觀光、購物、展示、金融、演繹、兒童主題等）**超級商業(yè)航母污染冷作卷板廠 交通汽車尾氣排放、噪聲污染嚴(yán)重整條江濱西路的兩側(cè)經(jīng)營明顯有差異，北面依臨甌江這一側(cè)，店面基本已經(jīng)在營業(yè)之中，主要經(jīng)營廚柜為主，其他還有輔助經(jīng)營建材和飯店，靠近環(huán)城東路這一帶整個經(jīng)營層次雜亂。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越美食。商業(yè)街東起江濱西路華峰大廈，西至鴻翔錦園，連接環(huán)城東路，全長400米，寬22米，路面用花崗巖鋪設(shè)，路中央設(shè)立游客休息坐椅，有7個出口。 該街優(yōu)勢：地處甌江之邊，附近有休閑廣場，給商業(yè)街凝聚了足夠的人氣，加上交通便利，輻射整個市區(qū)以及甌北等地。第三章 財務(wù)評價根據(jù)建設(shè)單位提供的“某按每平方米220元計算。以每平方米2924元計算，則2924＝地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項目要做成精品，所以每平方的造價約2000元左右，則其造價為：2000= 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。則80＝若按照2000元／㎡的精裝修，2000=（銷售見盈利能力分析）%，附加稅是銷售稅的10%則銷售稅為： %＝附加稅為： 10%＝預(yù)計為350萬元預(yù)計為500萬元預(yù)計為3000萬元 “某再則實(shí)行房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資。詳見下表： 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1總投資2資金籌措資本金100000100000預(yù)售收入（稅前）信托（見融資）6620066200（稅前）66200 0 1 2 3 (信托與利息) 100000 0 1 2 3 33800 （萬元）備注：信托產(chǎn)品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付10億土地款， I=%NPV:＝／(1+%)+／(1+%)(1+%)+／(1+%)(1+%)(1+%)=＞0 所以本項目可行當(dāng)NPV=0時，則／(1+i)+／(1+i)(1+i)+／(1+i)(1+i)(1+i)=0得出I=% % 根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮到本項目的市場定位（帶精裝修，送30㎡入戶花園與6米挑高客廳）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險以及工程建設(shè)成本等綜合因素，本項目的均價為21800元∕㎡，地下停車庫每個車位18萬元（預(yù)計車位可以售完）。本報告采用的各種稅費(fèi)率見下表：（%）稅費(fèi)項目稅費(fèi)率稅費(fèi)項目稅費(fèi)率營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅7附加稅為營業(yè)稅的10%教育費(fèi)附加費(fèi)3企業(yè)所得稅33土地增值稅超率累進(jìn) 經(jīng)營收入：①住房銷售（每平方米均價為21800元）：則：21800=②停車位銷售（18萬元一位）則90618＝16308萬元③總經(jīng)營收入：＋16308＝可獲毛利潤總和:—﹦營業(yè)稅:%＝附加稅:10%＝城市維護(hù)建設(shè)稅:7%＝教育費(fèi)附加:3%＝＝企業(yè)所得稅:33%＝土地增值稅:約950萬元則:商品房投資利潤率＝利潤總和／總投資100%＝／＝%商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金100%＝(－) ／100000＝%本項目所需資金全部由開發(fā)商自籌,未向金融機(jī)構(gòu)借錢,每個月都將付一定的利息給購買房地產(chǎn)券者.在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是基本平衡有余的。目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率。主要有較高的收益率，％以上，并且免征個人所得稅，有完善的風(fēng)險控制體系，極