【正文】 ………………………………..7 **別墅市場供求情況以及存在問題…………………………………………………..7 本項目產(chǎn)品定位…………………………………………………………………………13 該項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境…………………………………………………………….………15第三章 財務(wù)評價………………………………………………………………………………......19…………………………………………………………………………. ………19 資金籌措……………………………………………………………………………….....21 經(jīng)濟效益分析…………………………………………………………………...……….23第四章 風(fēng)險評價………………………………………………………………………………....27 ………………………………………………………………………….....…...27 政策風(fēng)險…………………………………………………………………...……………27 市場風(fēng)險…………………………………………………………………...……………29 財務(wù)風(fēng)險………………………………………………………………………….....…..33第五章 營銷策劃……………………………………………………………………...................37………………………………………………………………………................37…………………………………………………………………..……..............37………………………………………………………...………………38…………………………………………………………………………………40……………………………………………………………………...……………42第六章 研究結(jié)論以及建議……………………………………………………………………....43附錄（問卷調(diào)查）………………………………………………………………………………..45第一章 項目概況本項目是某財團2004年6月16日成立以來運行的第一個項目，也是公司目前唯一成形的項目。 項目基本資料項目名稱曼哈頓空中別墅開發(fā)商某房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商某財團控股有限公司項目地址某某造船廠地塊項目性質(zhì)商業(yè)和住房物業(yè)類型住宅，商業(yè)房地產(chǎn)，共692戶項目規(guī)模占地73337㎡，建設(shè)用地面積71553㎡，174281㎡建筑面積總?cè)莘e率 總建筑密度%項目層數(shù)西側(cè)層數(shù)≤30 東側(cè)層數(shù)≤27以及裙樓10幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景配套設(shè)施西側(cè)地下停車519輛，東側(cè)地下停車344輛，地上停車43輛綠化率55%該項目發(fā)展商為某財團控股有限公司，由某**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。曼哈頓效果圖（局部））中低價位成為市場的主力：其一，從自住方面分析該價位滿足一部分想買高檔住宅居住的人。同時他們一般自身已經(jīng)擁有2套房子以上。但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費得起的產(chǎn)品，要想引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場潮流幾乎是近100年內(nèi)不可能的事。本案今后還需將自己定的高價位理由向客戶群表達(dá)清楚。A:基本信息分析客戶來源：**地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護(hù)照在大陸做生意的華人等；客戶階層：處于金字塔頂端的人士；年齡狀況：40—60歲為主家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著3口或更多家庭成員的組合家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質(zhì)的追求購買動機：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對目前**的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心消費行為：注重品質(zhì)，充滿理性B:特征分析他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。%，%，%，%，%，衣著類，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類，醫(yī)療保健類，%%之間。施工面積遠(yuǎn)多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應(yīng)求的假象，從而提高房價，牟取暴利。 該街是**第3條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項目。則前期工程費用為：220＝建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)部分，簡單裝修部分）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調(diào)等）。本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見下表： （%）項目合計第1年第2年第3年高檔住宅（共962戶）100205525停車場車位（共906位）100306010所有業(yè)主均在2年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半。31土地大限）國土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），要求從04年31號開始所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。：房貸收緊，為炒房降溫。：期房限轉(zhuǎn)，遏制投機，規(guī)范投資**市05年1月頒布了《關(guān)于加強商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)讓管理的意見》，根據(jù)該規(guī)定，從05年3月1日起，房產(chǎn)管理部門不再辦理合同訂購商品房的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。益的是創(chuàng)造了一個透明有序的房地產(chǎn)市場，遏制投機炒做行為，穩(wěn)定住房價格；不益的是國家鼓勵著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。:① 客戶群主要定位在私營企業(yè)老板，民營或者是外資企業(yè)的高級職員和高層管理人員，從事金融，證券，保險業(yè)的高收入人群等，該類人群往往都已經(jīng)成家立業(yè)，資金來源方式多樣且穩(wěn)定，能夠資付得起高額的別墅各類費用② 管理水平高，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又促成社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境的相結(jié)合。％的消費性增幅，說明居民消費正從生存需要轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量。加息將發(fā)揮對房產(chǎn)價格泡末的擠出效應(yīng)，對降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險起積極作用。詳見下表和圖：序號項目變動幅度全部投資（稅前）內(nèi)部收益率0基本方案%1 出售價格+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%%2利率+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%% 、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時的狀況為基礎(chǔ)，測算項目的生產(chǎn)負(fù)荷狀況以及承受風(fēng)險能力。=（%）=11742元/平方米（1501611742）/15016100%=%%以內(nèi)，該項目仍不會出現(xiàn)虧損的局面。180度全江景觀光電梯，以任意高度俯瞰甌江山水。本物業(yè)適合一些高收入者，成功人士，社會名流以及海外華僑等居住，同時一般希望有一定文化修養(yǎng)的人居住。由高層和聯(lián)排別墅，社區(qū)活動中心等組成。如何抓住項目的機遇，讓項目的優(yōu)勢與亮點發(fā)揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。廣告牌的設(shè)置對項目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對項目宣傳的另一大“法寶”。本方案旨在參考，在實際行動中視具體情況可有所更改.第六章 研究結(jié)論以及建議 本項目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城市住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更以及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設(shè)資金自籌為主，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。以效果圖和項目具體情況（內(nèi)容類似于樓書、單張）對項目進(jìn)行宣傳。 A: 促銷時機和促銷方式組合，均應(yīng)遵循以下“四個有利于”標(biāo)準(zhǔn) 1)有利于項目的推出和銷售經(jīng)濟效益 2)有利于建立目標(biāo)客戶對發(fā)展商的信任感社會效益3)有利于商務(wù)中心的品牌建設(shè)品牌效益4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠—時間效益利用房展聚集人氣——開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣——順利銷售清盤整合營銷推廣方式 “整合營銷“模式是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，它是指項目在推廣過程中以統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一形象來進(jìn)行宣傳推廣。是**未來的主要商業(yè)區(qū)，是甌江以北人民的主要風(fēng)景線；◆交通：交通便捷，江濱路寬闊整齊，是市區(qū)主干道之一。房地產(chǎn)開發(fā)是屬于資金投入量非常大的投資過程，開發(fā)商為了緩解資金壓力，需要達(dá)到快速回籠資金的目的。某第五章 營銷策劃該項目發(fā)展商為某財團控股有限公司，由某**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 在財務(wù)分析里面我們已經(jīng)知道以下這些相關(guān)數(shù)據(jù)：1． 總銷售收入：2． 平均單位價格：3962427000 / =15016元/平方米3． 開發(fā)總成本：4． 總建筑面積：5． 最大利潤M:=6． 住房：21800=100%=%7． 車位：90618＝16308/100%=%由盈虧平衡時的總成本與總銷售收入相等，利潤為零，則盈虧平衡點產(chǎn)量QBEP=[21800(%)%+180000(%)%]=109419平方米盈虧平衡點銷量為109419平方米，表示該項目有一定適應(yīng)市場變化的能力、抗風(fēng)險能力和獲利能力。就**而言最大的風(fēng)險是每年夏末秋初的臺風(fēng)，但是就這幾年的情況來看，**已經(jīng)有了如何防御臺風(fēng)的經(jīng)驗與措施。再則央行從04年10月29號起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。③ 工程質(zhì)量有保證，一般不會產(chǎn)生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現(xiàn)象，值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用④ 綠化率高，戶戶可看江景⑤ 密集度小，大多是4梯2戶，住戶之間的干擾