【正文】 出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），要求從04年31號開始所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。且中國近幾年的經濟發(fā)展迅速,**這幾年為了迎接”全國文明城市”的評比,加大了對社會的治安﹑衛(wèi)生等方面的工作,取得了很大的收獲,同時實施“一港三城”戰(zhàn)略和近期的”12345”政策,因為只有這樣他們才敢在**投資,開發(fā)。發(fā)行機構：金信信托發(fā)行對象：主要是已經積累的500多名有效客戶限期：15個月承諾：年回報率4%，購買者擁有優(yōu)先購買權，信托方案的主要優(yōu)勢。資金平衡分析詳見下表： 資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1資金來源住宅銷售收入75987208964車位銷售收入16308資本金100000100000信托66200662002資金運用投資估算表中數所得稅城市維護建設稅372教育費附加361土地增值稅950320460180信托利息（年4%）26483盈余資金還信托后盈余備注：上表各年的資金運用和盈余資金善未將所得稅算在內 采取房地產信托的方式，于4月25日發(fā)行信托產品300份（土地款于5月8日交），面值有150萬元（60份），220萬元（130份），260萬元（110份）。本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見下表： （%）項目合計第1年第2年第3年高檔住宅（共962戶）100205525停車場車位（共906位）100306010所有業(yè)主均在2年內付清房款，簽合同當年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半。某財團使用自用資金100000萬元作為項目資本金,同時按照國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房里解決，實行滾動開發(fā)。曼哈頓”項目投資估算表 單位：萬元序號項目開發(fā)產品成本分期用款計劃進度第1年第2年第3年1土地價格1533331533332前期工程費3建筑安裝工程費10000325004地下室以及架空170005基礎設施建設費18006精裝修費用（也有可能在第三年過后）7銷售稅和附加稅2397348938開發(fā)間接費用350701501309管理費用50014020016010其他費用和不可預見費用30008001700500合 計本項目建設資金主要由某財團9位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯盟，合作伙伴提供基金投資。以每平方米80元計算。則前期工程費用為：220＝建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結構部分，簡單裝修部分）、設備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調等）。曼哈頓”土建工程基礎數據，按照本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，具體參數如下：容積率﹤ 占地面積110畝 （）則地塊內計入容積率面積（不包括地下室和架空層）：110=㎡(㎡)從某房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）：㎡則地下室和架空層的建筑面積為：—﹦㎡㎡，㎡ 面積容積率面積㎡總建筑面積㎡地下室和架空層面積㎡：153333萬元包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。雖然目前市場還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲城的即將投入運營，也給該街注入了無限的商機。該街道目前主要以經營理發(fā)店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關的行業(yè)等為主。 該街是**第3條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項目。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經營較高檔的家具和廚柜。為此以下調查的內容是業(yè)主15分鐘內駕車或者是步行即可到達的地方。同時商品房空置面積很少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置房往往是在戶型設計，朝向以及配套設施方面比較欠缺的房子。施工面積遠多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應求的假象，從而提高房價，牟取暴利。**03年的參考數據以及分析通過下表我們可以看出，**城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈，但是**平均每年投入開發(fā)的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。**正在實施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設施齊全，將成為浙南閩北的經濟中心。%，%，%，%，%，衣著類，家庭設備用品及維修服務類，醫(yī)療保健類，%%之間。全年人均生產總值18846元，%。并且這一帶各類銀行，郵局，農貿市場等主要生活設施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨特魅力，為這一地區(qū)增添了許多活力。他們開始向往對生活品質的追求，開始注重對生活情調的講究，他們有較強的社會閱歷和經驗，對生活有著較為深刻的認識和領悟。A:基本信息分析客戶來源：**地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等；客戶階層：處于金字塔頂端的人士；年齡狀況：40—60歲為主家庭結構：擁有子女，有著3口或更多家庭成員的組合家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重生活方式：擺脫現在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質的追求購買動機：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質，對目前**的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心消費行為：注重品質，充滿理性B:特征分析他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。 本項目產品定位◆居住功能：10幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業(yè)，其樂融融；◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、SPA水療館，室內3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。同時該類物業(yè)管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內付清房款。與此同時這些競爭對手開盤的時間都是在**購房潮上漲的情況下進行的，且政府政策相對來說比較寬松，加之**經濟發(fā)達，民間資本雄厚，有資金購房的人很多，當然其中不乏投資者、炒樓者，所以一旦開盤，大家就爭先恐后的購買（性價比合理的情況），就這點來看，開發(fā)商贏利的可能性較大，即使真的有房源空置，也是暫時的。本案今后還需將自己定的高價位理由向客戶群表達清楚。假日花園錦繡名園新湖綠都本項目比較主要配套游泳池，網球場，幼兒園等水景中心庭院，加洲樂園，人工湖協(xié)和廣場，雙會所，社區(qū)廣場等運動場所，等商務會客館，生活休閑館，人性智能化設施，英式貴族管家服務等本項目的功能最完善，檔次也比較高銷售價格（單位：萬∕㎡），—獨立220萬以上一套，雙聯130萬以上一套本項目毫無疑問是最高的，錦繡由于在龍港，價格還上不去銷售情況50%賣掉基本售完一，二期已經賣完80%賣掉已積累600多位有效客戶本項目目前而言是最差的，錦繡的競爭力最強其他離國際會展中心，楊府山CBD 中央商務區(qū)，青少年活動中心臨近倡導建立既有城市氣息，又有自然雅趣的高尚生活區(qū)智能化打造安全舒適家園 物業(yè)管理完善每戶30㎡入戶花園和6米挑高本項目在品質與等級上是最好最高的總評論：通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認為本項目在整體上是有優(yōu)勢的，競爭最強的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數只能是蒼南本地成功人士，市區(qū)的夠房者大多數是出于想參與投資的心理充當客戶群。建筑風格園林風格，以中心為花園的周邊綠化中式現代化水景歐式建筑別墅中式與歐式結合中式與歐式結合的城市花園錦繡比較單一，很純樸，本項目真正采取哪種方式意見很大綠化率45%48%58%38%55%屬錦繡與本項目最高交樓標準毛坯毛坯毛坯毛坯精裝修本項目是唯一帶精裝修的目標客戶華僑，商人，高收入者高收入者，成功人士高收入者，成功人士私企業(yè)主、經商人士、投資者、二次置業(yè)私營企業(yè)老板，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者，華僑等目標群體類似，而但本項目更期望吸引高涵養(yǎng)的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。 ?假日花園地理位置圖 （處于龍港河網密集處） 同類競爭項目與本相目比較表百好花園恒達但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費得起的產品，要想引領中國房地產市場潮流幾乎是近100年內不可能的事。我國的別墅項目，其規(guī)劃設計，整體布局乃至建筑設計，環(huán)境營造，私家花園的形態(tài)等諸多方面，都缺乏空間組織的領域感和私密性。（調查問卷見附頁）產品層次不明晰，國外高檔社區(qū)基本是高檔別墅群，而我國別墅常是公寓，小戶型聯排別墅，獨