【正文】 建安工程費 經(jīng)測算本項目的建安工程費為 26002 萬元。 前期工程費 。詳見投資計劃與資金籌措表 61。 資金籌措與投資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資的部分。 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資 50771 萬元，其中土地使用權(quán)出讓金為 2142 萬元，土地轉(zhuǎn)讓費為 萬元，前期工程費為 萬元，建安工程費為 26002 萬元， 16 基礎(chǔ)設(shè)施費為 萬元，開發(fā)期間的稅費為 萬元，不可預(yù)見費為 2261 萬元，維修基金 1275 萬元，開發(fā)費用 萬元 。 (5)公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標準交付。 (3)項目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積 132021 平方米全部出售。 15 第 6 章 投資估算及資金籌措 項目投資估算的范圍 項目的估算范圍為 ： (1)根據(jù)詳細規(guī)劃方案的建設(shè)內(nèi)容和范圍。 煤氣設(shè)計 本項目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只 6 立方米 /時表具，最高煤氣用量為 2640立方米 /日，通過煤氣管道輸送到戶。 有線電視 14 住宅每戶設(shè)終端盒 2 只，與區(qū)域有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。接地電阻不大于 1 歐姆。 接地 采用 TT 制接地形式。 照明 公共部位與用戶照明單獨設(shè)計，公共照明單獨計量。 電氣設(shè)計 供電負荷估算 本項目最大用電負荷約為 6000KVA。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水經(jīng)二級生化處理后接入市政管線。 排水 13 本項目生活排水量估算約為 790 噸 /日。 用水量 項目規(guī)劃用水量約 880 噸 /日。 內(nèi)裝飾 根據(jù)可交付使用進行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進行必要的內(nèi)部裝飾，公建部分的內(nèi)裝飾檔次可考慮較高些。 門窗 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計 采用 磚混結(jié)構(gòu) ， 7 度抗震設(shè)計。同時，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計思想，對室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的 21 世紀時尚居住區(qū)。 建筑單體設(shè)計 本項目建筑設(shè)計力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制 50~100 米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制 20~50 米綠化帶。 公共建筑 結(jié)合各組團中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點布置了區(qū)內(nèi)的活動中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團內(nèi)部以娛樂、體育、家政服務(wù)等代理點為主，公共建筑總建筑面積約為 8000 平方米 。小區(qū)內(nèi)主干道系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組團，道路寬度 10 米，各組團內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度 5 米，連接到每家每戶。 11 交通組織 城市道路 基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的 24 米道路，北臨滬青平公路 (318國道 )。 主要建筑技術(shù)指標，見表 51。 10 第 5 章 項目的建設(shè)方案 本項目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料，并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計圖紙完成后再作 相應(yīng)的調(diào)整。 在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高檔別墅 6200 元 /m2；中高檔別墅 5200 元 /m2；普通別墅 4200 元 /m2；聯(lián)體別墅 3700 元 /m2，整個樓盤別墅銷售均價約在 4830 元 /m2。 雖然該項目具備地理位置、土地價格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計帶來的高成本；項目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會給項目帶來不利風(fēng)險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決定項目成敗的主要因素。 市場調(diào)查 選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標準，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進行綜合性的 調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。 根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)將建成與國際經(jīng)濟中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。 本項目基地北靠 通航的淀浦河，距上海虹橋機場 12 公里，離滬寧高速公路僅 8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 區(qū)域條件 8 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。 競爭分析 開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。而證券公司中 30 歲以下的年輕人占 80%以上。以購買總價約在 120 萬元的普通型別墅為例，若首付 20%，余款以 30 年按揭，每月的還貸約在 5500 元人民幣 左右，具有這一承受能力的人群將更大。 (2)從對購買能力分析 經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。 (1)對居住環(huán)境需要的分析 在二十一世紀，環(huán)保已經(jīng)是一個非常敏感的話題。但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點。從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左右 ，目前已交付使用或正在建造的總量約 700 萬平方米，其中約有 40~50%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別 7 墅房。貨幣購房政策、上海的人均 GDP 快速上揚 (已突破 4000 美元 )、國家對房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房價穩(wěn)中見升。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。 5 月份中房上海住宅指數(shù)為 682 點，比上月上升 6 點，漲幅為 %，比去年同期上升 30 點，漲幅為 %；與最低點 99 年 11 月份相比上漲了 41 點，漲幅已達 %。因此，本項目的建設(shè)是必要的 。 項目建設(shè)的必要性 在上海這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟政策的導(dǎo)向，同時也能帶動地區(qū)經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。隨著未來社會經(jīng)濟、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識、心理、精神 折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計正是迎合、滿足人們對現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源 —— 河流與杉樹林，營造清水、藍天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。項目基地北靠 5 通航的淀浦河，距上海虹橋機場 12 公里，離滬寧高速公路僅 8 公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢 。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)將建成與國際經(jīng)濟中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園，依據(jù) XX 區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費層次的中 、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地產(chǎn)消費市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。 目前，該項目的建設(shè)項目選址意見書批準文件、詳細規(guī)劃方案批準文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項工作已完成。加之項目地塊具有天然水 資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 3 項目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設(shè)期 年 (含前期工作 )，計劃于 2021 年 1 月初開工，于 2021 年 10 月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在 2021 年 8 月初正式啟動，整個樓盤于 2021 年 3 月底全部售完。 基地現(xiàn)狀及動拆遷 項目基地面積約 公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的 80%，水塘河底深 米 (淤泥深度約 米 )，淤泥底至室外地坪標高約為 米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。除每戶建造獨用的 12 車位的車庫，還規(guī)劃建造公用停車位。 建設(shè)地點 “東方夏威夷”水景別墅地處 XX 區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村 (原 XX 縣淡水養(yǎng)殖場 )，北靠淀浦河鄰滬青平公路約 200 米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以 50 米綠化 帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至 24 米規(guī)劃道路邊界 (南面 50 米綠化帶及東面 24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外 )，建設(shè)用地面積約 公頃。 2 第 2 章 項目的工程概況 建設(shè)單位 上海 XX企業(yè)發(fā)展有限公司。 (4)對 東方夏威夷水景別墅項目 進行敏感性分析。 (2)按照《投資項目 可行性研究指南》要求，制定可行性研究報告的寫作大綱。 1 第 1 章 編制依據(jù)及程序 編制依據(jù) 編制依據(jù)有： (1)東方夏威夷水景別墅項目建議書 (2)國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部 2021 年《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版 (3)國家發(fā)展計劃委員會 2021 年《投資項目可行性研究指南》 (4)政府部門規(guī)定用于項目評價的數(shù)據(jù)，具體包括：動靜態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資利潤率。 (5)相關(guān)房地產(chǎn)項目市場價格的數(shù)據(jù)資料 編制程序 編制程序為： (1)通過閱讀 東方夏威夷水景別墅項目建議書 ，熟悉項目概況，掌握項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。 (3)采用經(jīng)濟評價方法，對 東方夏威夷水景別墅項目 進行靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)評價。 (5)分析與總結(jié)，得出項目是否可行的結(jié)論。 工程項目名稱 XX“東方夏威夷”水景別墅。 建設(shè)內(nèi)容 “東方夏威夷”水景別墅 總建筑面積約 14 萬平方米 ，其中別墅 萬平方米，公共建筑 萬平方米，總居住戶數(shù)約 387 戶，小區(qū)的綜合容積率 ，綠化率 %，水面覆蓋率 %。預(yù)計該小區(qū)最大用電負荷 6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約 880 噸，最高日排水量約 790噸，燃氣先規(guī)劃采用 煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約 2640 立方米，電話直線為 880 對。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約 2021 余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定負責場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負責 場內(nèi)土方平整工程。 4 第 3 章 項目建設(shè)的必要性 項目提出的背景 項目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近大量高級白領(lǐng)、商務(wù)人員工作的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等區(qū)域，這樣的地理優(yōu)勢為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。 建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 XX 區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約 平方公里，人口約 萬。 XX區(qū)境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 項目基地選址優(yōu)勢 項目基地系原 XX 區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計條件。 項目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費需求 隨著房產(chǎn)品檔次、品位的 不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念 。 本項目建筑符合 XX 縣規(guī)劃要求，對合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來經(jīng)濟效益和社會效益雙贏業(yè)績。 6 第 4 章 項目的市場研究 市場分析 上海房地產(chǎn)市場的總體狀況 根據(jù)中房上海指數(shù) 辦公室 2021 年 5 月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價量齊增的局面。在過去