【正文】 為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國(guó)際公寓,朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級(jí)。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。18 / 22比例結(jié)構(gòu)己由過(guò)去的境外占 70%,國(guó)內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占 80%左右,境外占 20%左右,將別墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體大量增加,說(shuō)明北京的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外銷市場(chǎng)有升溫跡象。20 / 22周邊部分個(gè)案銷售情況分析21 / 22市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為 85%以上。? 別墅的內(nèi)裝修程度對(duì)別墅租金的影響較大。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊,自動(dòng)調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國(guó)公司的 CE0,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來(lái)了相對(duì)穩(wěn)定的高利益回報(bào)。十年轉(zhuǎn)瞬過(guò)去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什幺罕見(jiàn)之物。其中三線和 四高是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山和 二河 則后來(lái)居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。隨著市場(chǎng)發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在30%60%之間） ，房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開盤后,銷售均6 / 22價(jià)由 8500 元/平方米上漲到 9600 元/ 平方米,銷售率達(dá) 60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/ 平方米,二期環(huán)湖別墅2750 美元/平方米,不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià) 1400 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅2500 美元/平方米,這一方面由于中國(guó)將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國(guó),牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是別墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長(zhǎng)時(shí)間限制后,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的必然趨勢(shì)。目前北京市共有別墅項(xiàng)日超過(guò) 150 個(gè),總建筑而積不下千萬(wàn)平米,4 萬(wàn)多套別墅單位,其中 2022 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目就有 13 個(gè)之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 65萬(wàn)平方米,8000 套別墅單位,2022 年的供給量較小,而今年估計(jì)會(huì)有 50008000 套的新增別墅單位面市,其中以總價(jià) 500萬(wàn)到 800 萬(wàn)的別墅項(xiàng)目為主,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得愈加激烈。據(jù)北京九力市場(chǎng)研究公司的分析資料顯示,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,別墅市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化,如果說(shuō)2022 年是別墅市場(chǎng)發(fā)展的新起點(diǎn),那幺 2022 年將是別墅市場(chǎng)得以成熟的一年,優(yōu)雅得體的造型,個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套環(huán)境,將是別墅取勝的關(guān)鍵。東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢(shì)在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國(guó)貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰,而 CBD 區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一13 / 22個(gè)寬松、舒適的居住環(huán)境。業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場(chǎng)。由此可見(jiàn),別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價(jià)格的決定性因素。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價(jià)格的純粹性,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無(wú)不隱含著地位、財(cái)富、尊貴與時(shí)尚。? 別墅總價(jià)在 300 萬(wàn)以下,面積在 400 平方米以下為需求重點(diǎn),總價(jià)在 500 萬(wàn)以上,面積在 500 平方米以上需求也有所增加。從上不難發(fā)現(xiàn),未來(lái)京城別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。順義區(qū)別墅市場(chǎng)基本分析供應(yīng)情況? 順義、機(jī)場(chǎng)路周邊有 20 幾個(gè)別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達(dá)到230 萬(wàn)平方米，約 5400 套別墅；? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項(xiàng)目；? 去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在 3000 套左右，已建未能售出量約為 600 套左右；? 本區(qū)域未來(lái)潛在供應(yīng)量約有１５００多套。依托 IT 產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營(yíng)建 新經(jīng)濟(jì)別墅由于經(jīng)濟(jì)、政府政策和需求等方面的原因,西北區(qū)別墅發(fā)展相對(duì)滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個(gè)高檔項(xiàng)目的局面。相鄰燕莎商圈、國(guó)留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。價(jià)格: 市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計(jì),2022 年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 8400 元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在 2022 美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價(jià)為 3000美元/平方米。