北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟(jì)型別墅填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空缺,別墅市場(chǎng)的潛在購(gòu)買力在不10 / 22斷增強(qiáng)。目前北京市共有別墅項(xiàng)日超過 150 個(gè),總建筑而積不下千萬平米,4 萬多套別墅單位,其中 2022 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目就有 13 個(gè)之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 65萬平方米,8000 套別墅單位,2022 年的供給量較小,而今年估計(jì)會(huì)有 50008000 套的新增別墅單位面市,其中以總價(jià) 500萬到 800 萬的別墅項(xiàng)目為主,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得愈加激烈。當(dāng)前別墅市場(chǎng)重要問題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目有不俗市場(chǎng)表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項(xiàng)目的基本指標(biāo))。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開盤后,銷售均6 / 22價(jià)由 8500 元/平方米上漲到 9600 元/ 平方米,銷售率達(dá) 60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/ 平方米,二期環(huán)湖別墅2750 美元/平方米,不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià) 1400 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅2500 美元/平方米,這一方面由于中國(guó)將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國(guó),牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是別墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長(zhǎng)時(shí)間限制后,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的必然趨勢(shì)。5 / 22順義區(qū)政府在新的五年計(jì)劃中制定的戰(zhàn)略目標(biāo)是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶,集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建餐飲、購(gòu)物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在30%60%之間） ，房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會(huì)借帶動(dòng)對(duì)高檔住主房的更多需求,特別是別墅的需求。隨著市場(chǎng)發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。別墅市場(chǎng)由于長(zhǎng)期兩極分化,外銷別墅價(jià)格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對(duì)較差,都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價(jià) 150 萬元左右,60008000 元/平方米的中檔別墅市場(chǎng)出現(xiàn)空檔,T OW N H O U S E 的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。其中三線和 四高是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山和 二河 則后來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高,均價(jià)在 1300 美元/ 平方米,約為人民幣 10790 元/平方米。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什幺罕見之物。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng),南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購(gòu)物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國(guó)公司的 CE0,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來了相對(duì)穩(wěn)定的高利益回報(bào)。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上別墅市場(chǎng)整體回暖，西北區(qū)域別墅市場(chǎng)開始升溫。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動(dòng)調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺(tái)占 60%以上,包括駐華使館人員,國(guó)際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。? 別墅的內(nèi)裝修程度對(duì)別墅租金的影響較大。但是,隨著京城別墅市場(chǎng)的擴(kuò)容,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)。20 / 22周邊部分個(gè)案銷售情況分析21 / 22市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為 85%以上。? 客戶購(gòu)買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外銷市場(chǎng)有升溫跡象。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價(jià)值純粹。18 / 22比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國(guó)內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占 80%左右,境外占 20%左右,將別墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體大量增加,說明北京的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。17 / 22本區(qū)域別墅價(jià)位因素分析? 市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價(jià)大多集中在１０００－3000 美元之間,平均售價(jià)以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在 2700 美元/平方米左右,首都機(jī)場(chǎng)附近約為 2022 美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200 美元/平方米。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。15 /
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