北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-13 03:56本頁(yè)面
【正文】 北軍團(tuán)形成抗衡之勢(shì)。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng),南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購(gòu)物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。目前,東北區(qū)域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場(chǎng)已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國(guó)際公寓、京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為 CBD 和燕莎商圈內(nèi)國(guó)際人士首選的居住區(qū)。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國(guó)公司的 CE0,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來了相對(duì)穩(wěn)定的高利益回報(bào)?？磥?正如曾偉先生所說的那樣,如今的別墅隨著國(guó)際文化交流和新時(shí)代觀念的沖擊,已經(jīng)從以往的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富,成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。以朝陽(yáng)公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國(guó)際公寓,朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級(jí)。據(jù)悉,在朝陽(yáng)公園東風(fēng)橋東側(cè)的一處待建別墅項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)將達(dá)到每平方米 3000 美元,有可能創(chuàng)下朝陽(yáng)公園區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的天價(jià)。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上別墅市場(chǎng)整體回暖，西北區(qū)域別墅市場(chǎng)開始升溫。據(jù)了解,目前西北區(qū)域?qū)⒔?2022 套的供應(yīng)量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位,價(jià)格也直追東北別墅。15 / 22西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切,隨著政府對(duì) IT 產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,也造就了一批依靠知識(shí)技能快速積累財(cái)富的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。北京西北部位于京城上風(fēng)上水 也是其別墅市場(chǎng)迅速崛起的一個(gè)原因。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊,自動(dòng)調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。其實(shí),一直以來,交通都是西北區(qū)別墅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸,然而,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的 交通差距 。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為 ,區(qū)域高檔別墅供應(yīng)16 / 22有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺(tái)占 60%以上,包括駐華使館人員,國(guó)際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。? 投資客數(shù)量增多,特別是國(guó)內(nèi)投資客日益增多。17 / 22本區(qū)域別墅價(jià)位因素分析? 市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價(jià)大多集中在１０００－3000 美元之間,平均售價(jià)以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在 2700 美元/平方米左右,首都機(jī)場(chǎng)附近約為 2022 美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200 美元/平方米。? 同一區(qū)域的別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對(duì)價(jià)格有重大影響。? 別墅的內(nèi)裝修程度對(duì)別墅租金的影響較大。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機(jī)場(chǎng)路附近的別墅,大部分被在京工作的外國(guó)人作為第一居所使用。18 / 22比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國(guó)內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占 80%左右,境外占 20%左右,將別墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體大量增加,說明北京的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。據(jù)有關(guān)方面透露,2022 年京城還將有 30 余個(gè)別墅項(xiàng)目開發(fā),區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地,別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個(gè)區(qū)域。但是,隨著京城別墅市場(chǎng)的擴(kuò)容,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項(xiàng)日將被市場(chǎng)無悄淘汰。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價(jià)值純粹。這類別墅將在未來具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。20 / 22周邊部分個(gè)案銷售情況分析21 / 22市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為 85%以上。? 高檔式別墅開發(fā)應(yīng)以獨(dú)立式別墅為主,目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差,沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外銷市場(chǎng)有升溫跡象。? 市場(chǎng)價(jià)格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化景觀、單體類型影響,東北部別墅價(jià)格集中在 10003000 美元/平方米之間。? 客戶購(gòu)買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)
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