【正文】 新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。 但目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏卻是一個不爭的事實。其得天獨厚的風景旅游資源、歷史文化資源已經(jīng)吸引大批的開發(fā)商進駐，今天的北碚無疑已經(jīng)成為重慶都市圈的重要組成部分。三溪口片區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)的熱點。翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項目。l 南岸區(qū)南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開發(fā)的熱點。 但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個“離塵不離城”的別墅文化區(qū)。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務區(qū)。從城市布局上看，石門大橋兩側(cè)都是具有開發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢獨特。半城中央、華立 l 九龍坡區(qū)從2001年國有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。 l 巴南區(qū)重慶城市化進程不斷加快，主城在“北上南下”的城市發(fā)展格局下，并且將“向南”進行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。 l l 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以進入到一個高速發(fā)展階段。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氛圍等。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。并在在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。 對環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還 有人文環(huán)境。別墅是極低密度住宅，覆蓋率低于30%； 居住物業(yè)中售價最高。 超值享受，且是購此類物業(yè)的人地位與身份的象征。 低密度，由于層數(shù)低，戶型面積大，戶數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，但覆蓋率較高，往往高于50%。 設(shè)計新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。即有別墅品味但遠低于別墅的價格。中安翡翠湖溫泉別墅主要的建筑形態(tài)為獨立別墅和聯(lián)排別墅。項目計劃分四期完成。聯(lián)排別墅共計238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價格從63萬元至150萬元不等，由于緊靠212國道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。獨立別墅緊靠翡翠湖畔 ，擁有得天獨厚的湖景，簡約現(xiàn)代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機的統(tǒng)一，但由于其11000元/平米的單價，將大大制約其銷售的進度。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達渝中區(qū)。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米290平方米；水邊獨立別墅約400平米。成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。在戶型設(shè)計上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設(shè)計。對于任何營銷而言，最大的難點的是，找到恰當?shù)姆绞?，擴大被營銷的事物的影響。藍湖郡，作為重慶地產(chǎn)中頂級的樓盤，要找到與其品質(zhì)匹配的營銷載體，確實不是一件容易的事情。 這就是“一生一棟”的龍湖藍湖郡。l 客戶定位：主要針對公務員、大學教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。 樓盤定位項目的主要優(yōu)勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。 客戶定位樓盤檔次也就決定了其消費群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一部分人。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產(chǎn)品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。 由于本項目為純別墅社區(qū),商業(yè)面積較少并且商業(yè)部分只是作為社區(qū)的配套,并且在短時間內(nèi)商業(yè)部分的價值很難體現(xiàn),現(xiàn)不考慮銷售,只作為出租使用. 戶型定位 本項目所針對的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對小區(qū)環(huán)境比較注重外，更注重室內(nèi)的氣派。第二部分 經(jīng)濟分析、計息資金分析主要分析結(jié)論178。178。178。178。開發(fā)時間預測。項目開發(fā)周期為3年，即36個月。地價=250000*300=7500（萬元）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價款2500萬元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟指標：序號項目數(shù)量備注1基本情況建設(shè)用地面積200100m2按300畝土地測算計容積率建筑面積120060m2住宅建筑面積115060m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)獨立別墅建筑面積23012 m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)聯(lián)排別墅建筑面積92048 m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2000m2會所建筑面積2000m2配套設(shè)施建筑面積1000 m2建筑密度25%容積率2可變因素管理費4%以建安成本費為基數(shù)銷售費用4%以銷售收入為基數(shù)不可預見費5%以建安成本費為基數(shù)3稅金營業(yè)稅及城建稅率%以銷售收入為基數(shù)所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費建安費測算 根據(jù)對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬元。根據(jù)項目開發(fā)計劃、銷售計劃和投資估算等情況，我們可進行以下指標分析：（注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。（2）項目啟動資金按建安成本的30%估算，故項目啟動資金為2748萬元（即9160*30%=2748）。貸款利息形成當期財務費用貸款利息=14788*8%*2=2366（萬元）主要分析結(jié)論178。178。178。178。178。靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項目在運行過程中只有現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入，累計凈現(xiàn)金流出量為14788萬元，達到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從2007年10月開盤銷售后開始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。 不確定因素分析主要分析結(jié)論178。178。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將成本作固定成本、變動成本進行分類，僅以總投資額作為計算基礎(chǔ)。設(shè)盈虧平衡時的銷售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q單價（%）Q=2672710000/[4000（%）]=70408（m2） 盈虧平衡時的銷售額=704084000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時的銷售率=70408/115060=61%2）、當樓面地價上升150元/平米，達到775元/平米，預計項目總投資為28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬元，銷售率為66%。32