【正文】 NuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqvt nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% 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............................................................................................................................ 4 （一）、 發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 ........................................................................................................ 4 （二）、 區(qū)域發(fā)展的需要 .................................................................................................................. 4 三、 北京市、順義區(qū)別墅市場分析 ....................................................................................................... 6 （一）、 北京市別墅市場基本 分析 .................................................................................................... 6 （二）、 北京別墅市場區(qū)域分布分析 ............................................................................................... 12 （三）、 順義區(qū)別墅市場基本分析 .................................................................................................. 17 （四）、 北京別墅市場前景展望 ...................................................................................................... 18 （五）、 周邊部分個案銷售情況分析 ............................................................................................... 21 四、 項目 SWOT分析 ................................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （一）、 目標(biāo)客戶定位 : ......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 六、 項目規(guī)劃方案 .................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二）、 整體設(shè)計方案 .......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）、 企劃廣告 : ................................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （三）、 銷售周期預(yù)計 : ......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （一）、 項目法人 ................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 九、 投資估算 ........................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二）、 投資估算 ................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 十、 財務(wù)分析 ........................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二）、 總成本 .................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （四）、 利潤 ........................................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 十一、 不確定性分析 ................................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 專業(yè)好文檔 （二）、 敏感性分析 ............................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）、 結(jié)論 ........................................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 十三、 附表 .............................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處 的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在 30%60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。 （二）、 區(qū)域發(fā)展的需要 中國加入 WTO 后 ,會有更多的國際公司來到北京 ,相應(yīng)對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大 ,而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標(biāo)客層 ,而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都 ,并適應(yīng)于企業(yè)國際化運作的高度開放、高效運轉(zhuǎn)的 第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求 ,特別是別墅的需求。 三、 北京市、順義區(qū)別墅市場分析 （一）、 北京市別墅市場基本分析 北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積 ,近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。 北京別墅市 場在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復(fù)蘇 ,呈現(xiàn)供銷兩旺局面 ,一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù) ,截至今年上半年北京別墅項目己達(dá) 122 個 ,3 萬余套 ,總建筑面積超過 900 萬平方米 ,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。 隨著市場發(fā)展 ,別墅客戶群體也在逐漸改變。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士 ,達(dá)客戶的7O %,多數(shù)是跨國公司的 C E O ,也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士 :而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響 ,具有一定購買能力的 I T 新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士 :隨著市場的發(fā)展和 T O W N H O US E 的涌現(xiàn) ,別墅市場客戶群體趨于年輕化 ,一些從事金融、證券和 I T等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出 ,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。在別墅客戶中 ,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視 :國內(nèi) 買家更為注重別墅的面積和戶型 ,在強調(diào)生活品質(zhì)外 ,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠(yuǎn) ,且過于強調(diào)功能細(xì)分 ,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段 ,也取得巨大市場成功。別墅市場由于長期兩極分化 ,外銷別墅價格較高 ,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差 ,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶 ,總價 150 萬元左右 ,60008000