北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 已具有了精品別墅的特質(zhì)。一度熱銷(xiāo)的博雅園,雖然項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)都難以與現(xiàn)在的棕櫚泉國(guó)際公寓相匹敵,但推出后即以朝陽(yáng)公園和高爾夫球場(chǎng)為賣(mài)點(diǎn),成為東14 / 22部高價(jià)樓盤(pán)最旺銷(xiāo)的典型物業(yè)之一,棕櫚泉國(guó)際公寓的推出無(wú)疑又使中央公園主題社區(qū)達(dá)到了一個(gè)新的高度。先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)別墅購(gòu)買(mǎi)潛力,緊接著就是西山的門(mén)頭溝區(qū)在今年底明年初也將會(huì)有大片別墅項(xiàng)日破土動(dòng)工,西北區(qū)別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場(chǎng)。西北區(qū)別墅市場(chǎng)的 環(huán)境牌 絲毫不亞于東北區(qū)別墅。種種跡象表明,西北區(qū)有可能成為別墅市場(chǎng)潛力巨大的熱門(mén)區(qū)域。? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)人士購(gòu)買(mǎi)力在持續(xù)上升,重點(diǎn)是金融、IT 行業(yè)造就的新貴 ,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國(guó)人員,國(guó)內(nèi)高收入的管理人員。由此可見(jiàn),別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價(jià)格的決定性因素。北京別墅市場(chǎng)前景展望北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從 2022 年下半年開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特別是 2022 年的 TOWNHOUSE 項(xiàng)目,更是使市場(chǎng)迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來(lái)京城出現(xiàn)的別墅開(kāi)發(fā)熱,主要是由于我國(guó)加入世界貿(mào)易組織和舉辦 2022 年奧運(yùn)會(huì)兩大利好的有力推動(dòng)及中高收入群體的不斷擴(kuò)大,二次置業(yè)者的不斷增加。未來(lái)別墅市場(chǎng)前景看好。別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們彼此面臨的不僅是來(lái)自本地開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力,而且還有來(lái)自外省大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、國(guó)外大財(cái)團(tuán)等一些機(jī)構(gòu)的介入所帶來(lái)的無(wú)形壓力。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價(jià)格的純粹性,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無(wú)不隱含著地位、財(cái)富、尊貴與時(shí)尚。? 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大,目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施,會(huì)所的發(fā)展趨勢(shì)是服務(wù)設(shè)施的多功能化。? 別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷(xiāo)需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購(gòu)買(mǎi)。22 / 22? 客戶(hù)最注重的方面是戶(hù)型設(shè)計(jì)、地段位置和與園林景觀(guān)設(shè)計(jì)。? 別墅總價(jià)在 300 萬(wàn)以下,面積在 400 平方米以下為需求重點(diǎn),總價(jià)在 500 萬(wàn)以上,面積在 500 平方米以上需求也有所增加。? 精裝修是別墅是市場(chǎng)的主流,如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都非常好，正對(duì)不同買(mǎi)家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。19 / 22對(duì)于北京這樣的國(guó)際大都市而言,高檔精品別墅在房產(chǎn)市場(chǎng)引領(lǐng)時(shí)尚是必然之勢(shì),而低價(jià)低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場(chǎng)所淘汰。未來(lái)別墅將由以往單純的比地段、比價(jià)格,上升至比環(huán)境、比個(gè)性、比品質(zhì)、比文化。從上不難發(fā)現(xiàn),未來(lái)京城別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。而近年來(lái),別墅的購(gòu)買(mǎi)群體已開(kāi)始逐步擴(kuò)大到國(guó)內(nèi)人士。如首都機(jī)場(chǎng) 8 個(gè)項(xiàng)目,售價(jià)最高為 3300 美元/平方米,最低為1000 美元/平方米。? 客層特征:收入豐厚,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),追求生活品質(zhì),講究個(gè)性,基本上都有國(guó)外經(jīng)歷,對(duì)別墅有一定的理解,特別是對(duì)環(huán)境、交通考慮比較高。順義區(qū)別墅市場(chǎng)基本分析供應(yīng)情況? 順義、機(jī)場(chǎng)路周邊有 20 幾個(gè)別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達(dá)到230 萬(wàn)平方米，約 5400 套別墅；? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項(xiàng)目；? 去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在 3000 套左右，已建未能售出量約為 600 套左右；? 本區(qū)域未來(lái)潛在供應(yīng)量約有１５００多套。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點(diǎn)馬甸橋或健翔橋到達(dá)東部 CBD 或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過(guò)三十分鐘的車(chē)程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號(hào)線(xiàn)以及從西直門(mén)到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機(jī)場(chǎng)高速段都將使西北部道路暢通。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè),良好的綠化環(huán)境正在形成。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開(kāi)報(bào)后,銷(xiāo)售均價(jià)由 8500 元每平方米上漲到 9600 元/ 平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/平方米,二期環(huán)湖別墅就成倍漲至 2750 美元/平方米,即使是不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià)1400 美元/平方米 ,環(huán)湖別墅達(dá)到了 2022 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達(dá) 2500 美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了 3000 美元/平方米的高價(jià) ,基本上與東北區(qū)別墅不相上下。依托 IT 產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營(yíng)建 新經(jīng)濟(jì)別墅由于經(jīng)濟(jì)、政府政策和需求等方面的原因,西北區(qū)別墅發(fā)展相對(duì)滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個(gè)高檔項(xiàng)目的局面。由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都定位為高檔別墅,這從某種程度上帶動(dòng)了京城東北地產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)。東北軍團(tuán) 代表
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