【正文】 端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。 商業(yè)項(xiàng)目開始正式運(yùn)作。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國(guó)際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 從目前的價(jià)格格局來(lái)看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 ? 板塊均價(jià) 0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過(guò)度開發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)極為不利的影響。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購(gòu)買人群中，上海籍僅占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。這種行為可以理解。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬(wàn)元以上。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬(wàn) 150 之間。其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 項(xiàng)目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612號(hào) 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價(jià)范圍： 2550— 3200元 /平方米 預(yù)售號(hào)： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價(jià)格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612號(hào) 開盤時(shí)間： 2021－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328號(hào)商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價(jià)范圍： 2400 —— 2880元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。 第四部分 項(xiàng) 目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 某某 別墅 2021 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??； ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； ? 某某 別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? 某某 別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 某某 別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠。 由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有 一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 可類比區(qū)域公寓 與別墅價(jià)格比值測(cè)算 可類比區(qū)域 公寓均價(jià)（元 /平方米） 別墅均價(jià)（元 /平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 某某 別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700元 /平方米，以 1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為4050元 /平方米。超過(guò)半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān) 一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。每棟整修費(fèi)約 4 萬(wàn)元。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 利潤(rùn)測(cè)算表 敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 備注 1 營(yíng)業(yè)收入 2 減：營(yíng)業(yè)稅及附加 3 開發(fā)成本 4 項(xiàng)目利潤(rùn) 4=123 5 期間費(fèi)用 6 其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 稅前利潤(rùn) 9=45 10 減：所得稅（ 33%） 10=9*33% 11 稅后利潤(rùn) 11=910 由上表進(jìn)行利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算： ? 單位毛利 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售面積 = 元 /平方米 ? 單位凈利 =稅后利潤(rùn) /銷售面積 = 元 /平方米 ? 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100%=% ? 銷售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 具體的現(xiàn)金流量表見下頁(yè)。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤(rùn) 1719 稅后利潤(rùn) 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的 投資回報(bào)。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈 現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 上海別墅市場(chǎng)用途的六大類型 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。該項(xiàng)目與 某某 別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì) 某某 別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。 摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行 隆重的簽約儀式 。 由上表可以看出，銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。 對(duì)現(xiàn)金流量表的說(shuō)明： 別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付 800萬(wàn)元及契稅等稅費(fèi)， 45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時(shí)付清余下部分款項(xiàng)； 對(duì)別墅的二次開發(fā)預(yù)計(jì) 3 個(gè)月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在 工程基本完工后開始，預(yù)計(jì) 6 個(gè)月結(jié)束銷售，銷售計(jì)劃為第 1 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%，第 2 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 20%，第 3個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 30%，第 4個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 20%，第 5 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%，第 6 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%。 5 綠化整修費(fèi) 10 具體方案待定。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 營(yíng)業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅額 *1% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅額 *1%