【正文】 端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。 全市不同類型別墅內及供應及消化情況05000100001500020210獨立別墅 聯排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應量 消化量 銷售率 綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現一家人擁有兩套房子的現實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內銷居住型別墅。 配套 基本上依靠小區(qū)內會所的設置滿足日常的需要。 商業(yè)項目開始正式運作。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨立別墅 獨立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價格特征 7000元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域寬廣，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。 ? 板塊均價 0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場的供需狀況 ? 短期內可能出現的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應在近期內還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。表現為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應的市場需求不足。 這種結構性矛盾的出現不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據調查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。這種行為可以理解。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70 萬 150 之間。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 項目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房 產經營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612號 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號 容積率： 聯系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價范圍： 2550— 3200元 /平方米 預售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612號 開盤時間： 2021－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328號商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產經營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號 容積率： 聯系電話： 59128764 單價范圍： 2400 —— 2880元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。整個工程項目采用樁柱基礎、坡型屋頂。 第四部分 項 目優(yōu)劣勢分析及產品的營銷建議 一、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 ? 由于上海房地產市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現供小于求的態(tài)勢，作為現房的 某某 別墅 2021 年入市的市場風險較?。? ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇； ? 某某 別墅的轉讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； ? 某某 別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 某某 別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。 由于本項目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項目具有 一定的性價比優(yōu)勢，故對于投資概念強的私營老板具有吸引力。 第五部分 項目均價的預測 一、類比價值預測法 根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現均價 （ 1）選擇可類比項目 根據本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。 根據上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 可類比區(qū)域公寓 與別墅價格比值測算 可類比區(qū)域 公寓均價（元 /平方米） 別墅均價（元 /平方米） 公寓與別墅價格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術平均值 1： 目前 某某 別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為 2700元 /平方米，以 1： 的比例計算，本項目可能的市場均價為4050元 /平方米。超過半數的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 三、分析各價位下的均價的銷售風險 均價 銷售風險 低價位： 4000 元 /平方米 獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風險 中價位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風險收益，同時承擔 一定的市場風險 高價位： 5000 元 /平方米 完全風險出發(fā)，獲得高風險帶來的高收益，承擔較高的推案風險 綜合結論： 鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。每棟整修費約 4 萬元。 三、項目利潤測算 利潤測算表 敏感系數： 100% 金額單位：萬元 序號 項目 金額 備注 1 營業(yè)收入 2 減：營業(yè)稅及附加 3 開發(fā)成本 4 項目利潤 4=123 5 期間費用 6 其中：管理費用 7 銷售費用 8 財務費用 9 稅前利潤 9=45 10 減：所得稅（ 33%） 10=9*33% 11 稅后利潤 11=910 由上表進行利潤指標的測算： ? 單位毛利 =項目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 銷售毛利率 =項目利潤 /銷售收入 100%=% ? 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現金流量測算 具體的現金流量表見下頁。 五、經濟指標匯總 經濟指標 單位數值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內部收益率 % 使累計凈現值為零的貼現率 銷售凈利率 % 項目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報率 % 項目凈利潤 /項目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項目環(huán)境、市場、財務、經濟分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的 投資回報。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 。 最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈 現的利好態(tài)勢。 第三部分 市場現狀及其趨勢判斷 一、 上海市房地產市場整體分析 2021年上海房地產市場現狀分析 2021年上海房地產市場趨勢判斷 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別墅市場的價格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構成 。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。該項目與 某某 別墅相隔不遠，對 某某 別墅的營銷是一個大的利好因素。 摘要 第一部分 項目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經濟保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好； 五、 F1方程式賽車場距本項目僅 4 公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 ； 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行 隆重的簽約儀式 。 由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。 對現金流量表的說明： 別墅轉讓費用分兩次付清，簽訂合同時付 800萬元及契稅等稅費， 45天后拿到產權證書時付清余下部分款項； 對別墅的二次開發(fā)預計 3 個月完成，其投入假設為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在 工程基本完工后開始，預計 6 個月結束銷售，銷售計劃為第 1 個月預計銷售約 10%，第 2 個月預計銷售約 20%，第 3個月預計銷售約 30%，第 4個月預計銷售約 20%，第 5 個月預計銷售約 10%，第 6 個月預計銷售約 10%。 5 綠化整修費 10 具體方案待定。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉讓價 *3% 二 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營業(yè)稅 營業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營業(yè)稅額 *1% 3 教育費附加 營業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費 營業(yè)稅額 *1%