【正文】 ／人建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 A。 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計算。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50立方米 ) ，從市政管網(wǎng)預(yù)留口接人。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。 5． 5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 建筑方案設(shè)計。 工程開工。 分項工程驗收。 項目投資成本估算 1） 1 號地塊 (海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) )土地 畝竟買綜合成本 1 號地塊竟買綜合成本表 表 2 序 號 項目名稱 費用 金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 600 競買總價為估算 二 竟買交易過戶稅費 1— 8項總和 1 契稅 18 600 萬元 3% 2 營業(yè)稅 600 萬元 % 3 所得稅 600 萬元 % 4 土地增值稅 [600 萬元 (600 70)(600 %)]30% 5 地面上抵押物 11730㎡交易手續(xù)費 11730 ㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費 7 拍賣傭金 30 600 萬元 5% 8 土地用途變更費用 畝 元 (地價差全額 ) 三 合計 2） 2 號地塊 (海南嘉泰摩托車有限公司 )土地 畝竟買交易過戶稅費 2 號地塊竟買綜合成本表 表五 序 號 項目名稱 費用金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 1800 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。停車位銷售根據(jù)在項目立項報批后再定。 4．盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 表 7 序號 項目 合計（萬元） 1 現(xiàn)金流入 64196 其中：銷售收入 64196 其它收入 0 2 現(xiàn)金流出 47180 其中：成本投資 40760 預(yù)征 10%(銷售總額的 10%) 6420 3 稅前利潤額 23436 4 稅前利潤率 % 5 凈利潤額 17016 6 凈前利潤率 27% 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，是一個值得投資的好項目。 本項目市場定位為高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。 XX 的開發(fā)建設(shè)必將帶動萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度， 給 萬寧 的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng) 。 2020 年 11 月 1 日 目 錄 一、 項目基本情況 項目位置 地塊現(xiàn)狀 土地權(quán)屬 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 二、地塊分析 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 機會 挑戰(zhàn) 三、 XX 市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略 XX 市地理位置 XX 市城市總體規(guī)劃 XX 市城區(qū)功能定位及規(guī)模 四、 項目開發(fā)宏觀環(huán)境 分析 五、 XX 房地產(chǎn)市場 分析 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。地塊植被茂盛，在征用前為齊家坡村果園。 地塊劣勢： ■ 地塊處于新區(qū)東部邊緣位置，周遍購物、醫(yī)療、教育等等市政配套尚不齊全，前期配套建設(shè)費用增加。 機會 ■ 新區(qū)投資置業(yè)已經(jīng)成為 XX 市區(qū)及周邊縣市的購房首選區(qū)域，也是 XX未來房地產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域，本項目的開發(fā)，對公司進入新區(qū)有重大的戰(zhàn)略意義。這是該項目能否立項的關(guān)鍵所在。 ■ 高端住宅作為住宅中的奢侈品，購買群體范圍較小，銷售回款速 度較普通住宅緩慢，項目資金運轉(zhuǎn)壓力也將增大。29′、北緯 34176。 XX 人口及行政區(qū)劃 XX 市總?cè)丝跀?shù)為 86 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 45 萬人，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘?53%，面積 3882 平方公里。 XX 已查明礦產(chǎn) 9 種、非金屬礦產(chǎn)資源 5 種，金屬礦 產(chǎn) 2 種，能源礦產(chǎn) 2 種。 XX 歷史文化 XX 歷史悠久，名勝古跡眾多，境內(nèi)有文物景點 675 處，其中全國重點文物保護單位 4 處、省級重點文物保護單位 18 處，特別是耀州窯遺址、唐初三李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 XX 擁有以煤炭、建材、陶瓷、鋁冶煉、紡織、機電、醫(yī)藥、食品、化工等為骨干的 30 多個工業(yè)門類。 XX 資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展 XX 自然資源豐富，有利于農(nóng)、林、牧綜合發(fā)展。 1958 年建市，經(jīng)過 40 多年特別是改革開放以來的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個工業(yè)門類比較齊全、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件優(yōu)越、城市基礎(chǔ)設(shè)施功能完善、經(jīng)濟實力日益增強，各項社會事業(yè)全面進步的綜合性工業(yè)城市。 XX 市 位于陜西省中部，處于關(guān)中平原向陜北黃土高原的過渡地帶 ,是關(guān)中經(jīng)濟帶的重要組成部分，介于東經(jīng) 108176。 ■ 若公司確定在該地塊開發(fā)低密度住宅或別墅社區(qū)，那么客戶群體將延展到陜北及其他外地購房群體，同時市場競爭線也將延伸到西安、榆林、延安等城市。新區(qū)規(guī)劃先進，地勢平坦，自然生態(tài)條件良好，也是陜北地區(qū)通往省會西安的最近站點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，伴隨著新區(qū)招商引資及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對陜北的榆林、延安等地的購房者的吸引力度增強，陜北人進入新區(qū)購房已經(jīng)成為支撐 XX 新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力源泉。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。對在新區(qū)購房置業(yè)者形成鮮明的對比意識和強烈的購買欲望。東北臨新區(qū)公路，南靠新區(qū)齊家坡農(nóng)田，西北側(cè)是正在動工興建階段的千金方制藥廠。因此 XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項小組全程跟蹤服務(wù)，降低項目運營風(fēng)險。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前萬寧 市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 九、 結(jié)論 本項目總投資成本約 40760 萬元，總收入約 64196 萬元，稅前利潤約 23436萬元，稅后 利潤約 17016 萬 元，銷售利潤率為 27%，投資利潤率為 57%。 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。 包括公共設(shè)施、室外景點綠化費、安防系統(tǒng)費、室外道路費等 6 不可預(yù)計費用 19 577 15 項之和的 % 7 開發(fā)費用 56 1743 其中：管理費用 25 780 16項之和的 2% 銷售費用 31 963 銷售總額的 % 8 開發(fā)總成本 1320 40760 17 項之和 2．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議 使用自有資金 6000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)。 七、投資估算與資金籌措 地塊規(guī)劃指標(biāo)（暫定）： 表 1 序號 規(guī) 劃 指 標(biāo) 地 塊 指 標(biāo) 備 注 1 用地面積（ m2） 約 畝 2 總建筑面積（ m2） 住宅建筑面積（ m2） 商業(yè)建筑面積（ m2） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 主體工程斷水。 施工圖設(shè)計。項目可進行分期報建，建設(shè)進度程序如下： 項目建議書批復(fù)。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水 和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時 6 次氣計算。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB 133— 90 的中值選取。 (2)照明及電力設(shè)計。 A。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (2)給水。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因 1號、 2 號地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設(shè)施，降低投入成本。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 建筑方案總體構(gòu)思 1號、 2號建設(shè)地塊緊連。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“ XX”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶 內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。套型基本面積達到國家預(yù) 定的目標(biāo)。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 根據(jù) 市場定位及客源定位，本項目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?3口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。但該校負責(zé)人 因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會，加劇了本公司競買地塊的難度。 2. 5 土地征用情況 地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細周密的競買計劃。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境， XX住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 三、項目選址及建設(shè)條 件 1．項目選址 XX 環(huán)境得天獨厚，交通便捷。 時間成本。 再次 ， 《 XX》 開發(fā)對 萬寧 城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上， 《 XX》 能有效解決大社會與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自 舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。 《 XX》 俱樂部、《 XX》 業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動 ?? 時時處處透露 為 業(yè)主 未來 70 年品質(zhì)生活的 誠摯關(guān)懷。 E、 豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅 包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。而 《 XX》 的 開發(fā)建設(shè) ，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。毫不夸張地說， 萬寧 在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了 萬寧城市的發(fā)展水平。除了基本的商業(yè)配套 、交通出行以外， 《 XX》 對于其他一些與居住息息相關(guān) 的配套，比如說幼兒園、 醫(yī)療設(shè)施 等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。一個有著將近 萬人的超級大 盤