【正文】 占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。現(xiàn)在動(dòng)工的是賽車(chē)場(chǎng)主體部分 —— 賽車(chē)場(chǎng)區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車(chē)隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。 2 年過(guò)后上海將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來(lái)說(shuō)每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來(lái)的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見(jiàn)的。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤(pán)。物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。 東湖別墅項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米。 某某 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶(hù)型面積配比表 戶(hù)型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)。其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線(xiàn)電 視、寬帶、等配套。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204 國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無(wú)公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。 今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使 用。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 2021 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米） 2021年 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品房預(yù)售登記面積 批準(zhǔn)面積比登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季1— 3 月份 1: 1— 6 月份 1: 累計(jì) 1— 9 月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2021 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 20 01 年與20 02 年購(gòu)房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021年新盤(pán)整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2021 年各季價(jià)格增幅 逐季遞增，反映出新盤(pán)供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。上海 GDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)分布最為密集，虹橋路沿線(xiàn)在內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之 間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。近三 、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。佘 山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來(lái)看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來(lái)將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。 依賴(lài)泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 物業(yè)類(lèi)型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類(lèi)型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格特征 單價(jià)均在10000元以上 6000 — 7000元 /平方米 獨(dú)立別墅價(jià)格在6000 —7000元 /平方米，其它類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大， 3000— 7000元 /平方米不4000 —6500 元/ 平方米 3000 —4500 元/ 平方米以上 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅 上海詩(shī)林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65萬(wàn)的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬(wàn)元的極品湯臣高爾夫別墅。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000 元之間，面積 200平方 米左右，總價(jià) 70萬(wàn) 150 萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來(lái)更大的壓力。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià) 250 萬(wàn)以上、均價(jià) 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。但反過(guò)來(lái)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專(zhuān)4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買(mǎi) 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買(mǎi) 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營(yíng)企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為％，其他情況則有 ％。但是這樣一來(lái)也造成私營(yíng)企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。 主要客戶(hù)是跨國(guó)公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、國(guó)內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。 主要客戶(hù)是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。 三、上海市外環(huán)線(xiàn)周邊可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線(xiàn)周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 某某 別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 某某 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶(hù)認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定難度； ? 某某 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 其中，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建 于 1994 年。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠(chǎng)，不少私營(yíng)大企業(yè)也都在此投資。如在 9 個(gè)國(guó)家擁有 34家生產(chǎn)廠(chǎng)家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國(guó)惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近5000 萬(wàn)美元，建成了上海惠亞電子有限公司。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶(hù)。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) ：康橋半島 （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。 若以即將起動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250萬(wàn)元間的達(dá) %， 100萬(wàn)元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入一覽表 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 收入項(xiàng)目 總銷(xiāo)售收入 可售面積均價(jià) 備注 建筑面積 可售面積 一 銷(xiāo)售收入 1 毛坯房銷(xiāo)售收入 4500 以中價(jià)位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價(jià)。 4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡(jiǎn)單裝修。 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 敏感因素的影響 金額單位：萬(wàn)元 面積單位：平方米 一、售價(jià)的影響 預(yù) 計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /m2) 4500 4275 4050 4725 4950 營(yíng)業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤(rùn) 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤(rùn) 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷(xiāo)售毛利率 % % % % % % 銷(xiāo)售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位開(kāi)發(fā)成本 (元 /m2) 3290 3125 2961 3454 3619 開(kāi)發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤(rùn) 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤(rùn) 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷(xiāo)售毛利率 % % % % % % 銷(xiāo)售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 說(shuō)明：該表敏感系數(shù)為 100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測(cè)算的指標(biāo)。 對(duì) 某某 別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評(píng)估： 某某 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車(chē)交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者