【正文】 151 內部收益率 % 使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報率 % 項目凈利潤 /項目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析。每棟整修費約 4 萬元。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 第五部分 項目均價的預測 一、類比價值預測法 根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 （ 1）選擇可類比項目 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。整個工程項目采用樁柱基礎、坡型屋頂。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應的市場需求不足。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。 商業(yè)項目開始正式運作。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內銷居住型別墅。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。 第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內的市場吸納總量在 2021 年仍會所增加。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大 的增值潛力。 ? 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個人才輩出的地方。 ? 目前有一 300 平米左右的會所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)共有獨立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價已售出 14 棟 ，目前可轉讓的獨立別墅 72棟，轉讓價為 3000元 /平方米。 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 一、項目位置 某某 別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項目距人民廣場 15公里， 距虹橋國際機場僅 12公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機場 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 上海張華浜碼頭為 18 公里。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應。 根據(jù)有關協(xié)議，金地集團將為該子公司提供融資約 億元， ST嘉寶提供 億元。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 。 五、 F1方程式賽車場距本項目僅 4公里 上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 ，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北， 與吳凇江、瀏河相連。 在目前上海 房地產(chǎn)整體運行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關注和青睞。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達 ％ ,比上年提高 個百分點。產(chǎn)業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。 某某 別墅項目投資 可行性研究報告 目 錄 第一部分 項目決策背景 —— 七大利好因素 .............. 4 一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展 ................ 4 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 ............ 5 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 ................ 6 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 ..................... 7 五、 F1方程式賽車場距本項目僅 4 公里 ............... 8 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 ................................... 9 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) .................. 11 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 ....................... 12 一、項目位置 .................................... 12 二、項目現(xiàn)狀 .................................... 12 三、項目周邊 3000 米范圍內的社 區(qū)配套 .............. 14 四、項目的初步評估 .............................. 16 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 .................... 16 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 .................... 16 二、上海市別墅市場整體分析 ...................... 21 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 ......... 37 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 .................. 41 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 ........... 43 一、項目優(yōu)劣勢分析 .............................. 43 二、產(chǎn)品的營銷建議 .............................. 44 第五部分 項目均價的預測 ........................... 47 一、類比價值預測法 .............................. 47 根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 ............................... 47 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 ....................... 50 二、 某某 別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致 .............................. 51 三、分析各價位下的均價的銷售風險 ................. 52 第六部分 項目的投資收益分析 ....................... 53 一、銷售收入預測 ................................ 53 二、別墅成本預測 ................................ 54 三、項目利潤測算 ................................ 55 四、現(xiàn)金流量測算 ................................ 57 五、經(jīng)濟指標匯總 ................................ 58 六、敏感性分析 .................................. 58 第七部分：綜合分析與建議 ........................... 60 第一部分 項目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展 上個世紀末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。全年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％ ，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天 、滬太、徐行等 20 多個私營經(jīng)濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家 國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領域。 該項目邀請了國內房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結 論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。 二、項目現(xiàn)狀 項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。 ? 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。 據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌， 屆時將可以借用。 四、項目的初步評估 某某 別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。 購房者結構：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2021年 2021年 2021年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 另一方面，市場形成了有效供應。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城 區(qū)域特征 依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū) —— 佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。 松江新城的配套。 上海別墅市場的價格區(qū)間 ? 總價結構 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在 200至 300 萬的中高檔別墅，占總供應量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 ? 短期內可能出現(xiàn)的結構性矛盾 從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內供需關系出現(xiàn)結構性矛盾的可能性比較大。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購買者的 職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標準建設的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。 目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220 多家，累計引進外 資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。總規(guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術為先導，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配 套的，與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應的高水準的工業(yè)園區(qū)。通