【正文】 較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 南翔高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級工業(yè)區(qū)。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者。其中：商業(yè)用房 3717平方米，地下停車庫 1756平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168套。 ? 年齡特征 從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生 代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。而中高級管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ” 階層。 上海別墅市場的客源構(gòu)成 從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，經(jīng)濟實 力較強，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。當然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國際 化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應總量的 1/3。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的 30 萬平方米的小區(qū)自身配套。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。同時， 2021 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷 期。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一 步加大上海房地產(chǎn)建設規(guī)模。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。南翔鎮(zhèn) 有直達上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6 號線等 。 ? 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。在規(guī)劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。明代園林“古猗園”近在咫尺?！案窳诛L范”是金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) ——“格林風范 ”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序 幕 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式 。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。總面積 。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至2021 年 12月，上海市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷售率平均達到 %。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，增長 ％。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。從’ 99《財富》論壇到上海合作組織成立會議，從 APEC會議到剛剛申辦成功的 2021 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān) 注的焦點。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。 同時，上海市別墅價格大幅上揚。 2021 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。河道總長 1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設施等幾個部分構(gòu)成。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。金地集團持有上海格林風范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。 “ 格林風范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。 某某 別墅可轉(zhuǎn)讓獨立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。小區(qū)內(nèi)尚無有線電 視、寬帶、等配套。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學 8 所。 由于 某某 別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 20 01 年與20 02 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2021 年各季價格增幅 逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應求的矛盾之中。近三 、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。佘 山腳下的上海紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。 物業(yè)類型 獨立別墅群 獨立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價格特征 單價均在10000元以上 6000 — 7000元 /平方米 獨立別墅價格在6000 —7000元 /平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大， 3000— 7000元 /平方米不4000 —6500 元/ 平方米 3000 —4500 元/ 平方米以上 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。 ? 一般單價 目前聯(lián)體別墅單價多在 30005000 元之間，面積 200平方 米左右，總價 70萬 150 萬，相當市中心一套中高檔公寓。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級管理人員比例最高，達到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為％，其他情況則有 ％。 主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設計師等。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。沿街一幢商住樓設計新穎，獲得上海市建筑設 計獎。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建 于 1994 年。如在 9 個國家擁有 34家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應商美國惠亞集團公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰尽? 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) ：康橋半島 （ 2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。但就總體承付能力而言，心理價位在 100— 250萬元間的達 %， 100萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 4 會所整修費 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。 敏感因素的影響 金額單位：萬元 面積單位：平方米 一、售價的影響 預 計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項目利潤 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷售毛利率 % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位開發(fā)成本 (元 /m2) 3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項目利潤 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷售毛利率 % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為 100%時，指基于可行性報告測算的指標。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公